Генплан S3E1: Економіка будівництва (частина перша)
Зима прийшла і дійшли руки, а крім того потреба продовжити серію про генплан. Ми трішки поринемо у внутрішню кухню, мехнізми. І будемо вивчати предмет будівництва без накладення регуляторних фільтрів. Хоча братимемо це до уваги. Уявимо, що зараз ми на Дикому Заході, і закони вони існують, але виконання їх полишається тільки на волю виконуючого. Все решта — наші потреби, пристрасті, доходи мають право на існування. Беземоційно, але відверто.
Чому будівництво настільки розвинене, скандальне, корумповане? Ця стаття про перше, про внутрішній механізм і зовнішні чинники.
Отже, факт, ми будуємо більше за всіх в Україні
Втричі більше ніж в Україні в цілому. Випереджаємо Львів, Хмельницькій, Тенопіль.
Бізнес кожного складається з обміну. На одній стороні гроші, на іншій товар.
Отже, дії любого бізнесмену складаються:
- Придумати бізнес-план
- Знайти гроші для виконання
- Купити (дістати)необхідне
- Виконати бізнес-план
- Продати результати виконання
Наприклад:
- Ідея створити ресторан (грошей нема/ресторану нема)
- Беремо позику в банку (гроші є/ресторану нема)
- Купуємо ресторан (грошей нема/ресторан є)
- Робимо їжу 5 років (грошей нема/ресторан є)
- Клієнти задоволено оплачують рахунки 5 років (гроші є/ресторан є)
Кроки 4–5 повторюються кожен день після відкриття, ми потихеньку віддаємо кредит банку, збагачуємось. Все чудово.
Вивчимо загрози. На кроці 3 ми можемо купити ресторан, який купив ще хтось і ми будемо судитись 10 років. Приклад: Молочне кафе на Шашкевича. На кроці 4 ми можемо робити їжу, але доходу з цього буде тільки на покриття поточних витрат. Бо гривня впала втричі, а зерна кави ми беремо зза кордону.
Аксіома перша: бізнес не любить сидіти в неліквідному становищі. Коли гроші є — все чотко, приходить чиновник, урядовець, громадські діячі і бізнесмен може дати подяку (хабар), благодійний внесок. Коли грошей нема, то тільки і ресторан маєш. Тоді прокуратура (держпраця, управління захисту економіки, мерія, фанати Прикарпаття) може легко зруйнувати покликання життя.
Переходимо до наших забудівників.
Як показує досвід Мельника, який почав будівництво River Park в 2012 році, незважаючи на прогнози кінця світу, є методи уникнути неліквідного становища.
Метод перший: продаж на етапі котловану (першого поверху, останнього поверху, закінчених робіт).
Продаж на етапі початку будівельних робіт дозволяє збалансувати “ліквід\неліквід” становище. Грубо кажучи, забудівник збирає гроші і будує. Але ж тут є інша група ризиків:
- Покупців буде недостатньо. Тоді будинок не буде завершений і ніхто не дістане свою квартиру. Довіра до забудівника впаде, а обмануті вкладникі підуть до міської ради вимагати.
- Здорожчають умови бізнес-плану (праця, матеріали, хабарі, податки).
Як це вирішити:
а) почекати нових покупців, трішки підморозивши будівництво
б) взяти гроші з нового будівництва. Довіра зросте і покупців стане більше.
в) закласти досить таку велику маржу, треба продати тільки частину квартир і є можливість робити акції, знижки.
Метод другий: а нащо нам взагалі заходити в неліквідне становище?
Суть дуже проста, так чи інакше в нас на будівництві будуть підрядники. Ми можемо, на певних умовах, розраховуватись квартирами. Зайшла бригада, збудувала поверх, отримала квартиру на поверсі. Зайшла друга, іншу квартиру їм.
Чи помічали ви таке: в новобудові починають ставити вікна, поставили одно і там одразу номер телефону.
Назовемо цю групу “вимушені інвестори”. Саме вони забирають більшість ризиків з забудівника. Впевнений, що у Франківську знайдеться під сотню скромних трудяг, які володіють не одним десятком квартир.
Чому цей зв’язок є? Це вигідно. У такий спосіб, забудівник виконує свій бізнес план фактично без грошей, а значить там нема з чого сплачувати податки. Він не заходить в крихке неліквідне становище.
Вимушений інвестор (бригадир) отримує товар (квартиру) на вигідних умовах в порівняні з іншими, і поки існує ринок здобуває свій дохід.
Окей, це все ясно і так, і це може існувати по всій Україні, але ми будуємо втричі більше?
Про це у наступній частині. Про заробітчан.
Вся серія:
Генплан S3E1: Економіка будівництва (частина перша)
Генплан S3E2: Економіка будівництва (частина друга)
