Генплан S3E3 Економіка будівництва (частина третя)
“В кінці ХХ століття було встановлено, що ідеї глобального планування дуже небезпечні для суспільного устрою, схильні перероджуватися в токсичні утопії і закінчуватися кепсько.” (з книги Євгенія Мердеша “Ідеї та відносини”).
Про планування
В 2014 році сталось те, що сталось, і ціла зграя чорних лебедів (поняття з одноїменної книжки Насіма Талеба, яке означає визначну непередбачувану подію) відвідала нашу країну. Що сильно вплинуло і на будівельну сферу.
Отже, що відбулось:
Внутрішні переселенці. Люди з Криму, Донецької, Луганської області втікаючи від насилля оселились тут, піднявши живий попит на житло.
Падіння валюти. Бізнес, розуміючи, що падіння гривні унеможливить розвиток, витягували обігові кошти і заморожували їх. Одним з таких інструментів і стало придбання нерухомості.
Руйнування банківської сфери. Криза знищила і банківську сферу. Долар по 8 був довгий час показником стабільності уряду Азарова, але накоплені помилки в кризу проявили у всій своїй красі. Вкладники забирали гроші і переховували. Знову ж таки — придбання нерухомості.
Ми попросили дані з підключених лічильників від “Прикарпаттяобленерго” по використанню електроенергії. І ось зведена таблиця. В 2015 році кількість квартир зросла на 4369: рекорд в порівнянні з минулими роками.
Частка пустих квартир зросла з 2008 року і складає 12%.
Сюда не входять квартири, які збудовані, але не заключили контракт на постачання електроенергії від Прикарпаттяобленерго. Наприклад, це вся Калинова слобода.
Після 2015 року кількість нових квартир щороку зменьшується.
Після величезного попиту настає спад. Для більшого розуміння рекомендую прочитати про логістичний принцип в так званій “Пивній грі”.
Теперішній стан
Допінг спрацював. Великі кошти запустили економіку будівництва. Створило ринок. На даний момент біля 654 організацій в місті і близько 218 ФОПів в області займаються будівництвом. За типом зайнятості організації входять в топ-10 сфер зайнятості Івано-Франківська.
Мейнстрімова економіка дуже приваблива: там є вже результат, є гроші, гроші є навколо. Коли є гроші, то вирішуються питання. Коли грошей багато, то вирішення питань зафіксовані у правилах, ці правила відомі і діючи. Відомі діючі правила дозволяють краще спланувати бізнес-план. Це мобілізує робочу силу, і, що найцікавіше, навчає її. З’являється досвід на ринку праці. Робота формує компетенцію. Компетенція зменьшує витрати. Економіка розігрівається. Формує попит на опосередковані сфери, як то продаж меблів і сантехніки (і черги в Епіцентрі) і навіть логістичні компанії.
Економіка будівництва Івано-Франківська зараз схожа на потужне торнадо. Але пам’ятаємо, хто її формує і які цінності є основні.
І у цьому крихкість.
Антисейсмічний пояс
Якщо щось піде не так добре, як планувалось, то у забудівника є план Б. Б — банкрутство. В 2013 році цю процедуру пережив “Екстім” і нічо (про процедуру можна прочитати тут). Переродився потім у “Вертикаль”.
Тобто, якщо є сумніви, що забудівник несе ризики, не майте. Але для того, щоб не треба було банкрутити всю компанію, створюється ціла плеяда компаній. Наприклад:
Маркетингову цінність несе одна компанія, на ім’я якої навішують всі заслуги і нагороди. Потенційно судитись з вами буде зовсім інша, яку спеціально створили. А вже те, щоб поряд з ім’ям цієї компанії не стояло ім’я основної— це питання, яке вирішується (див. вище).
Ризики які є
Стан в країні стабілізувався, і гроші, заморожені у квадратних метрах сирця. є бажання запустити в більш рентабельніший ріст.
Якщо я купив квартиру і проживаю у ній, то продати її мене змусять якісь великі життєві обставини. Чи то я купив нову, і готовий розлучитись (це не терміново), або мені терміново потрібні кошти. І тут я або перебуваю на ринку не довго, або достить безпечно для новобудов, бо у формуванні пропозиції новобудови виступають ширшим вибором. Крім того, що мій емоційний зв’язок з квартирою цінний для мене, і це збільшує вартість. Наприклад, я знаю скільки сил і коштів було вкладено в ремонт і я оцінюю це не зовсім об’єктивно.
Якщо я купив квартиру для збереження коштів, то я весь час перебуваю на ринку, і моя ціна — не нижча, за яку я придбав. Вторинне житло може бути таке де ще і ремонту не було і точно ніхто не проживав. Ця пропозиція постійно конкурує з первинним житлом.
Отже складається пропозиція, де забудівнику створюється конкуренція у вигляді псевдовторинної пропозиції. Але уявімо я купив квартиру в 2007 році, коли ціни були по 700$ за кв.м. Квартира на 65 кв.м була ціною в 45500$. Якщо я продам її за ринкові $20000 я зафіксую втрати. Доки я її не продав, її ціна 45500$.
Забудівник має постійно знижувати ціну, постійно “притискаючи” ціну “вторинного” ринку. Не забуваємо, що на ринку присутні і “вимушені інвестори” (S3E1), які теж мають продавати накоплені квартири, їх пропозиція може бути нижче ринкової.
Щоб дотриматись високої маржинальності і втримати низькі ціни забудівник меньше вкладає у навколишнє: двір, майданчик, парковку, гаражі. Але основний клієнт (заробітчани) цього і не потребує.
Поки не зрозуміє, що просто квадратні метри нічого не варті без затишного міста навколо.
Але крім того зростає ціна праці.
Торнадо потихеньку втрачає силу.
Наступна частина — про регулювання. Влада, бізнес, мешканці.
Вся серія:
Генплан S3E1: Економіка будівництва (частина перша)
Генплан S3E2: Економіка будівництва (частина друга)
