香港樓價跌了,隨之而來是「負資產」嗎?

「置業負擔能力,過去一段時間…… 相差很大。我們要小心,尤其是現在(樓市)風高浪急的情況,有意置業的人士要小心,要量力而為。」2016年2月25日,香港財政司司長曾俊華發表財政預算案後,語重深長地說。

樓價崩盤徵兆,負資產記憶重現

曾俊華的忠告,源於半年前開始,香港的樓價開始出現崩盤徵兆。過去十多年,香港樓價持續攀升,反映私人住宅物業價格的「中原城市領先指數」由2003年8月的31.77,升至2015年9月的146.92的歷史高峰,升幅接近5倍。但自此高峰後,樓市開始失速下跌;2016年2月14日,指數回落至130.58,半年內跌幅達11%。

樓價回落,不少一直渴望買樓的上車族心急搶貨,物業成交數量立即上升。香港地產代理公司美聯物業於3月8日公佈,全港35個主要私人樓宇過去一周成交量增加74%,達66宗,是2015年7月後新高。另一地產代理公司中原集團總裁施永青說,成交量增加並不「振奮人心」,因為成交價一宗比一宗低。地產代理在櫥窗貼上一張又一張樓盤「減價放售」的告示。

香港人紛紛問:「物業熊市是不是到來了?」一個可怕的詞彙,更重新出現在人們眼前 — — 負資產。

所謂負資產,是指物業市值低於未償還的按揭貸款餘額。假設購入一伙500萬元的物業,借盡九成按揭連同保險費,貸款額實質為462萬元;樓價下跌8%,單位市值跌至460萬元,已屬「資不抵債」,業主淪為「負資產」。

1997–2003:負資產危機

「負資產」是香港回歸後,經濟低谷期出現的名詞。立法會議員、2001年擔任「負資產大聯盟」發言人的陳偉業這樣對端傳媒記者回憶:「1997年亞洲金融風暴前,香港樓市曾連續數年上升,大部份香港人都以為樓價有升無跌,借貸購買物業只會獲利。我也在1989年7月置業,樓價一直上升。」陳偉業說。他看到當時的香港市民紛紛向銀行貸款7成或以上,購買物業,期望短炒獲利。

1997年7月,亞洲爆發金融風暴,香港恆生指數10月23日大跌1211.47點;28日再下跌1621.80點,跌破9000點。伴隨股市下跌,中原城市領先指數由1997年10月的102.93,跌至1998年10月的45.71,一年之內下跌超過50%,造成許多市民資不抵債。在樓市高峰期借貸置業的市民,資不抵債下都變成負資產,部份更須低價賣樓。

1997年至2003年,香港樓市插水式下跌,中原城市領先指數由1997年10月的102.93,一直跌到2003年8月的31.77,樓價蒸發七成。在高峰期的2003年,全港高達10.5萬宗負資產,借貸置業的業主紛紛遭殃。

2001年11月,100多個負資產業主成立「負資產大聯盟」,聯合全港負資產業主,向政府、銀行及金管局爭取協助業主措施,幫助業主渡過困境,陳偉業擔任組織發言人。

「自2001年到2003年,幾乎隔天就有負資產業主向我說,還不了房貸,就打算開煤氣和老婆一起自殺。」陳偉業說。

無力償還,自殺頻生

2003年,金管局公佈的負資產數字高達逾10.5萬宗,每5個供樓人士便有1個屬負資產,當時大量出現無力供樓、破產甚至選擇自殺輕生的業主個案。當年破產管理署發出24922個「破產令」,比起1997年,全年不過發出893總。

現在和97年已經不一樣,當時炒家借9成按揭、用家也借9成按揭,借到盡,所以才爆發負資產。
中原地產研究部黃良昇

陳偉業說,當時向他求助的業主購入的物業大多是新建成,包括天水圍嘉湖山莊美湖居、馬鞍山聽濤雅苑,青衣灝景灣,紅磡海逸豪園等。他記得當時一位苦主,從事雷射影碟生意,在1999年向銀行借貸,以330萬購買葵涌浩景臺,每月供款14000元;兩年後,樓價跌至190萬元,連同當時銀行提供的按揭貸款,單位負資產50萬元。經濟不景氣下,影碟生意收入大跌,只有每月約10000元,不足以支付按揭供款。

這位苦主連續4個月沒有供款,真的打算自殺。「和他一樣的人,當時太多了,」陳偉業說:「1998年,只是嘉湖山莊都有超過1千個負資產業主。這些原本都算是高收入人士,為還款只好降低生活水平。以前每年去兩次旅行,現在連衣食住行都不夠用。有些更因為經濟差而被公司裁員,頓失供款能力。只好拍賣物業,成了『銀主盤』。」

負資產現象曾一度消失

2003年後,隨著樓市開始回升,負資產曾一度消失於人們視野,由高峰期當年第三季的10.5萬宗,逐年下跌,到2008第一季只剩下不足1千宗。2012年第一季至今,沒有一季錄得多於100宗負資產個案。

中原地產研究部的黃良昇對端傳媒說,負資產消失除了因為樓價上升,亦與金管局收緊按揭,防止市民以高成數按揭置業有關。「現在和97年已經不一樣,當時炒家借9成按揭、用家也借9成按揭,借到盡,所以才爆發負資產。很多買家經過那次負資產潮後,越借越少,就算銀行願意借,買家也變得保守。」黃良昇說。

1997年,香港住宅按揭沒有壓力測試,只要供款不超過月入一半,就可以獲批貸款;按揭成數上限是9成,按息高達10厘。其後金管局逐步收緊按揭,平均物業按揭成數低過55%,買家至少需要付出4成半首期;銀行更設壓力測試,同時持有多間未供滿物業的買家少之又少。「現在樓價要在幾個月之內跌一半,才會出現好像2003年一樣大規模的負資產潮!」黃良昇肯定地說。

最近為何會出現負資產?

不過,不是人人都像黃良昇一樣樂觀。2016年1月29日,金管局公佈,去年第4季「負資產」宗數達95宗,創近2011年第4季以來四年新高。2014年第3季開始,香港曾經完全消失「負資產」,如今再次出現,金管局解釋,這批負資產個案大都是銀行職員,因為銀行職員容易獲得高成數住屋按揭貸款,令樓市下跌時他們容易變成「負資產」。

1976年開始從事物業投資的「紀惠集團」行政總裁湯文亮,管理超過400億港元資產。2015年2月,他投稿到報章,預言香港小型單位樓價會於3個月內「爆煲」(崩潰)。而金管局宣布2015年第四季有95宗負資產後,湯文亮對端傳媒記者說,今年第一季負資產個案會升至500宗,第二季更會升至1000宗。「雖然2015年第三季樓價才開始回落,但很多因素已經注定負資產潮會重臨。」湯文亮說。

兩者(銀行和財務公司)加起來,貸款有機會接近九成,當樓價下跌,那些轉按物業就有機會變成負資產,我相信很多人並沒有察覺到這個後果。
「紀惠集團」行政總裁湯文亮

他的負資產憂慮基於多個因素。首先,是現時不少地產商為了加速售樓速度,提供的多種按揭優惠,變相令高成數按揭重臨。雖然香港買家申請按揭貸款已經變得謹慎,但樓價在2015年升上歷史高位,令市民置業同時變得非常艱難。香港地產商去年開始紛紛推出各種高成數按揭優惠,如李嘉誠旗下的長和(0001),去年推出紅磡樓盤「VIVA」,引入由發展商提供的8成按揭、或2成「二次按揭」計畫;另一個紅磡樓盤「維港·星岸」更佳提供3成「二次按揭」。上月由恆基兆業(0012)推出位於馬鞍山的「迎海·御峰」,亦提供優惠按揭計畫。

另一方面,湯文亮認為,金管局收緊銀行按揭,反而令市民轉投利息特別高的財務公司。「在去年金管局要求銀行嚴格執行銀行與財務公司之首按二按,二者不能並存。有不少有首二按的業主,被迫將物業按揭全數交予財務公司。財務公司又將貸款額增加至銀行估價八成,那些轉按業主,不但即時可以解決問題,而且還得到一筆新貸款。兩者加起來,貸款有機會接近九成,當樓價下跌,那些轉按物業就有機會變成負資產,我相信很多人並沒有察覺到這個後果。」湯文亮說。

湯文亮認為,業主從財務公司借貸,年期會較銀行短,但利息卻高,一旦樓價下跌,問題會迅速暴露。

如何預見負資產重臨?

可以肯定,負資產與樓價是否持續下跌有直接關係。中原地產黃良昇認為,要預計樓市是否會繼續向下調,觀察香港「現樓貨尾」數字(新樓盤中未能售出的單位)是最好的指標。「現樓貨尾越多,反映新盤銷售增長越來越追不上上升的供應量,是對樓市和經濟不利的徵兆。」黃良昇說。

根據土地註冊處,現樓貨尾由2015年第二季的5174個單位,上升到第四季的7509個,意指這批新建單位未能售出,佔當季總數11.8%。

「這不是一個好的開始,市場不好,開始有掉頭的方向。樓價跌得越快,貨尾數字就會越來越多。我認為現樓貨尾數字升到1萬宗,會非常危險。因為自2007年以來,這個數字都在1萬宗以下。」黃良昇說。根據土地註冊處紀錄,現樓貨尾數字的歷史高位在2003年第二季,達27378個單位未能售出,佔總數27%。「這5年現樓貨尾一直維持在5至6千宗,這個數字要是繼續上升,就是危險訊號。」黃良昇說。

另一個數字亦值得參考,2016年1月的新盤「撻訂」(取消訂單)數字急劇上升,該月有8%新單位訂單被取消。2015年,每月取消訂單百分比最多不過3.96%,這個數字在2016年首月上升一倍。反映買家對擔心樓價會繼續下跌,後市抱觀望態度,「根據法例,業主在購買樓花,未取新樓時撻訂,只需沒收5%訂金。所以如果買家認為樓市會繼續下跌,便會選擇撻訂。」黃良昇說。

作為香港其中一所最大物業代理公司董事,黃良昇認為,負資產目前仍然未成氣候,「現在樓下雖然下跌,但主要影響只是業主心情欠佳,削弱本土消費。香港人本身很聰明,97年後,業主懂得防守,借貸越來越少,這種情況下負資產死不了人。」黃良昇說。

他提醒現在樓市高峰期選擇借高成數按揭的人,「最危險的是向財務公司或者地產商『借到盡』的人,他們不是『冒險家」、就是走投無路。樓價再下跌,他們就會很危險。」黃良昇總結。

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Originally published at theinitium.com.

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