民間土地資源小組回應土地公眾諮詢意見書 — 中文摘要

「不是土地短缺問題,應制定長遠策略性規劃,善用新界土地資源?」

背景

在2017年9月成立的民間土地資源小組,成員來自不同的專業界別及社區組織,旨在擴闊有關使用土地資源的討論。

從以下闡述可見,香港沒有土地短缺的問題。由2000年起,政府的政策暫緩了定期的土地供應,亦將原來預留發展公屋的土地在私人市場拍賣,再加上低息率、量化寬鬆、內地熱錢流入,導致樓價高企難以負擔。同時,政府將預留興建公屋的土地被用來發展成私人住宅,亦影響公屋供應。

政府需要好好規劃未盡善用的現有土地資源,及改善新界的基建設施。

我們認為,只有長遠及策略性的規劃,才能解決香港的房屋問題:

1. 政府認清根本問題,著手處理房屋金融化的問題

土地大辯論只聚焦土地供應的問題,卻忽視了樓價高企源自於房屋金融化、投機炒賣、及高地價政策。政府通過控制土地供應,維持高地價增加收入。房屋問題的核心,是小市民負擔不起樓價,而不是沒有地方起樓。

2. 經濟增長不是靠增加人口

我們認為,有研究指香港未來的人口會增長至一千萬,所以需要大量土地應付房屋需要,我們認為是不實的說法。事實是,香港人口增長到2043年便會見頂。 政府應投放更多土地資源來提升生活質素、增加休憩空間、使人們能夠享受郊野。

3. 修正房屋政策

政府應在私樓和公屋以外,研究更多社會房屋的政策,回應市民需要。政府有責任保障市民住上可負擔房屋,房屋政策應優先處理115,100個住在不適切居所的家庭。

4. 政府制訂未來規劃策略時,應遵照以下原則:

1. 1. 與社區持份者共同規劃;,

2. 2. 維持香港作為高密度城市的優勢和發展模式;

3. 3. 肯定綠化地及海洋對香港的價值;,

4. 4. 落實聯合國《可持續發展目標》、遵守《香港生物多樣性策略及行動計劃》及《巴黎氣候協議》

5. 政府亦採取以下準則衝量各土地選項的優劣:

不只是用發展潛力、成本和所需時間來衝量,亦應考慮社會公義、工程技術可行性、「生命周期分析」、環境公義及對人生活質素的影響等。

6. 民間土地資源小組認為政府亦集中發展及規劃以下類別的土地:

在香港,有許多土地可以更好地使用。政府應先有良好規劃,再進行收地。 規劃權應由政府主導,而非如政府現時提出那種「公私合營」機制,將規劃權拱手相讓給 私人發展商。

新界未被充份使用的土地資源:

棕地:至少723 公頃

新界新發展區:720公頃

私人發展商的土地儲備:1,000公頃

軍事用地:至少270公頃

其他土地

短期租約,未經分配的政府土地及臨時政府撥地:270公頃

迪士尼第二期發展預留土地:60公頃

藍塘及其他近岸填海選址:至少688公頃

總計: 3,731公頃

7. 優先發展棕地

發展或復修棕地是香港政府的首要任務。棕地已是被破壞的土地,可作中房屋發展的棕地多達723公頃,比政府土地供應專責小組所建議的330公頃多。棕地位置分佈鬆散政府不作為的理由。規劃計劃可透過“收回土地條例”予以實施,小規模的項目亦可進以換地形式加快收地。

8. 停止棕地擴張

政府需要確保棕地作業不會向綠化地方擴張。政府需要例如通過立法,修訂準則及執行指引,並加強執法,保護新界農地不受破壞,制止與土地用途不相乎的活動。政府需通過現存的法定圖則和行政措施阻止非法傾倒廢物,和避免出現類似80年代「生發案」的法律漏洞。

為了應對綠地可能損失的影響,規劃和土地管理必須考慮修複復農田、,溪流和保育地帶,以及加強保護郊野公園之間的生態走廊。

我們需要採取預防措施來保護擬議新發展區的自然生境,制定“「禁區”」協議並保護具有高生態價值的地區。現時新界約有4,000公頃的農地。在規劃新發展區時,政府應積極維護良好和活躍的農業用地,建立平衡機制和適當的評估。政府應該探討如何將農耕融入城市設計內。

9. 解決新界基建容量以應付現在及將來新界居民和商業的需求

政府需要撥出更多資源,擴大新界的運輸能力。 現時新發展區計劃內的公屋地可增至70%。政府應亦應推動新界鐵路作為主要運輸工具的基建,減少汽車對道路的負荷 。

10. 粉嶺高爾夫球場應是公用資源

粉嶺高球場的私人遊樂場地契約將於2020年屆滿,政府應確保社會大眾能使用該塊土地 。政府應保育生態價值高的部份,列作保育區;香港缺乏體育設施,政府應考慮使用該土地作為體育、康樂及保育用途;小組未能就該土地是否作興建房屋達成共識。

11. 在適當的情況下,近岸填海可作為土地的來源

藍塘(鄰近將軍澳)的近岸填海計劃並沒有包括在政府諮詢文件內。這計劃能提供688公頃土地(填海212公頃,可更好地利用現有土地),容納約35萬人居住。這可以較低成本擴展現有已發展的地方和交通連接性。如果生態價值低,政府可考慮於生態價值低的選址如欣澳(填海約100公頃),、青衣(約50公頃)和其他擁有人工海岸線及與現有基建連接的地方進行近岸填海。

12. 使用軍事用地

軍事用地具龐大的發展潛力,部分軍事用地更位於市區中心地帶,例如解放軍聯福道軍營和槍會山軍營。至於新界地區的軍營,大部分鄰近或連接現有道路及基建。總括而言,香港共有19個軍事用地,總面積達2,700公頃。

使用軍事用地不應被視為禁忌。政府應對其軍事用途和公共用途進行評估,過程必須公開透明。“「駐軍法”」第13條和第15條為香港政府和軍方提供了法律基礎和機制,向中央政府提出建議。

13. 鄉村發展

政府應重新檢視「丁屋政策」,及現時已劃定的鄉村範圍和鄉村式發展用地。

民間土地資源小組反對的土地選項 (#14–15):

14. 東大嶼都會區不應納入土地選項

興建東大嶼都會的理據是建基於誇大的人口增長數據。發展東大嶼山都會區將分薄投放改善新界土地規劃和運輸的資源。我們基於以下原因反對東大嶼填海:

一. 損害香港自然環境、為鄰近地區和全球增加氣候成本

二. 大幅增加碳排放、為鄰近地區和全球增加氣候成本

三. 人工島是低窪地區,非常容易受到極端天氣、潮汐和風暴潮的影響,使東大嶼更易受洪水和極端天氣威脅,關西機場水浸和颱風山竹已是一大警號

四. 對海洋和濕地生態系統造成不可逆轉的影響

五. 時間上不切實際:要興建5條海底隧道,2條陸地隧道,37公里鐵路,20公里道路需時11年至14年

六. 成本高昂:東大嶼造價4,700億元,再加上超支,可能高達6000–7000億元

七. 淘空庫房,使得政府沒有資源提供社會福利,健康保險計劃,養老金計劃,公共房屋

八. 分薄規劃新界土地的資源

15. 郊野公園是特殊資產,不是土地儲備

政府提出的發展郊野公園的建議,無視郊野公園條例的初衷、郊野公園及海岸公園委員會的功能,破壞了既定的保護區系統。改變郊野公園的邊界將會開創一個壞的先例。政府通過“邊陲”概念來誤導公眾,指某些郊野地區的生態價值比較低。郊野公園是根據郊野公園條例劃定的,並無核心或邊陲之分。開拓郊野公園對其生態,景觀,娛樂和教育價值都會產生不可逆轉的影響。在有其他土地選項(例如棕地和閒置地)情況下,不需要發展郊野公園應。

16.香港需要一個獨立的土地資源委員會

政府應制定長遠策略,評估香港各項土地資源,以滿足將來市民和基建的需要。政府應該設立獨立,跨部門及納入社區持分者的土地資源委員會,負責長遠及策略性規劃。

民間土地資源小組

2018年9月26日

聯署成員

Ian Brownlee, 城市規劃師

John Batten, 中西區關注組

George Cautherley, 公共專業聯盟

侯智恒教授, 香港大學

黎廣德, 公共專業聯盟

林芷筠, 城市規劃師

林超英, 香港中文大學地理及資源管理學系

梁啟智, 獨立研究員

伍美琴教授, 香港中文大學

Merrin Pearse, 可持續發展策略顧問

鄧永成教授, 香港浸會大學地理系

任憲邦, 東大嶼都會關注組

司馬文,創建香港

由超過20名來自不同背景的專業人士及社會倡議者於2017年9月組成。小組正推動一個名為「我城我地」的民間土地倡議運動,以回應土地資源分配不均、大範圍填海及發展郊野公園、人口急促增長等議題。倡議運動的目的為促進公民社會在土地供應議題的理性討論及參與,以保育香港的自然資源和達至有效率有智慧的土地供應。

由超過20名來自不同背景的專業人士及社會倡議者於2017年9月組成。小組正推動一個名為「我城我地」的民間土地倡議運動,以回應土地資源分配不均、大範圍填海及發展郊野公園、人口急促增長等議題。倡議運動的目的為促進公民社會在土地供應議題的理性討論及參與,以保育香港的自然資源和達至有效率有智慧的土地供應。

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