Comment monter une SCI : voici tous nos conseils d’experts

Créer une SCI (société civile immobilière) vous permet d’optimiser la gestion de votre patrimoine. En effet, tant sur le plan fiscal que successoral, cette forme juridique est pratique pour à la fois investir, gérer son patrimoine ou encore organiser la transmission de votre bien immobilier. Il peut sembler compliqué de comprendre toutes les démarches pour créer sa SCI, c’est pourquoi nous allons aujourd’hui reprendre les différentes étapes indispensables dans la création de sa SCI.

Définition de la SCI

La SCI (société civile immobilière) est une société qui est composée d’aux moins deux associés qui décident de gérer un bien ou un patrimoine immobilier. Cette solution est très appréciée des familles qui sont confrontées à ce que l’on appelle « l’indivision ». Cela signifie que tous les biens de successions appartiennent aux héritiers sans que leurs parts soient individualisées. C’est pourquoi il est possible de monter une SCI pour gérer ces biens immobiliers.

Les avantages de la SCI

Les avantages d’une SCI sont nombreux.

La fiscalité de la SCI

La SCI est automatiquement imposée sur l’impôt sur le revenu (IR). La cession d’un bien immobilier va être soumis à l’impôt sur les plus-values. Ce régime fiscal permet de bénéficier d’une exonération totale après 22 ans. La durée de détention se compte à partir de la date de souscription des parts. Un contribuable qui est associé à la SCI pourra donc être exonéré de l’impôt sur les plus-values relatif à la vente des parts après 22 ans.

De plus, si votre SCI est déficitaire, le déficit réalisé peut être imputé sur le revenu global de votre SCI jusqu’à 10 700€.

Eviter les conflits dus à l’indivision

Le mode de fonctionnement de la SCI est la société. Il est stipulé dans les statuts la part attribuée à chaque héritier mais aussi le droit de vote de chacun. Le partage se résume ainsi à un partage des parts sociales. La SCI permet alors de contourner le fonctionnement de l’indivision qui peut paraitre compliqué et impliquant l’unanimité des indivisaires pour toutes les décisions de gestion.

Facilité la succession

La SCI facilite également la transmission de patrimoine car tous les enfants peuvent être associés et la transmission se fait petit à petit donc sans impacter la gestion du patrimoine. Dans un cadre familiale, il est conseillé de procéder au démembrement des parts sociales de la SCI. Il est également possible de transmettre la nue-propriété de la SCI aux enfants tout en gardant l’usufruit, ce qui permet de sortir le bien immobilier de son IFI (impôt sur la fortune immobilière) tout en conservant les revenus mensuels de la SCI.

Partage des charges et gestion courante

Les charges locatives de votre SCI pourront être divisées entre tous les associés. De plus, la gestion courante pourra être transmise à un ou plusieurs gérant de la société qui se chargeront de prendre les décisions ordinaires en lien avec la bonne gestion de la SCI.

Les étapes pour monter sa SCI

La création des statuts de la SCI

Pour créer votre SCI, vous devez d’abord rédiger les statuts. Dans ce document, vous pourrez rédiger toutes les modalités et les différents pouvoir accordés au gérant de votre SCI. Il est donc très important de bien les définir. Vous devez fournir des pièces indispensables comme le nom de votre SCI, le nom des associés mais aussi la durée de vie de votre SCI qui ne doit pas excéder 99 ans. Il est fortement conseillé de se faire aider pour rédiger les statuts de sa société.

Constitution du capital social

Vous devez ensuite constituer le capital social de votre SCI. Cela peut être vos apports en numéraires ou en natures comme un bien immobilier par exemple. Lors de l’ouverture du compte bancaire, vous devrez effectuer un dépôt de capital social.

Publication d’une annonce légale et autres documents obligatoires

Il vous suffit ensuite de publier une annonce dans un journal d’annonces légales afin de d’assurer la publicité de votre démarche de création de SCI. Vous recevrez votre attestation d’annonces légales à joindre dans votre dossier d’immatriculation.

La déclaration des bénéficiaires effectifs

Depuis le 2 août 2017, il existe une nouvelle déclaration obligatoire à fournir qui a pour but de lutter contre le blanchiment d’argent et le terrorisme. Vous devez donc déclarer quels sont les bénéficiaires de la SCI.

L’immatriculation de la SCI

La dernière étape est la constitution du dossier d’immatriculation permettant de finir votre inscription auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Vous devez joindre à votre dossier le formulaire MO, les statuts signés et paraphés mais aussi les frais de greffe.

Si votre dossier est complet, il sera alors validé par le Greffe, vous recevrez ensuite votre extrait k-bis et votre SCI sera créée.