Boom Imobiliário em Portugal

Estas a ponderar comprar casa ? Queres perceber porque está a ser tão difícil comprar casa hoje-em-dia ? Porque estão os preços das casas tão altos ? É melhor alugar ou comprar ? É uma boa altura para comprar casa ? Estaremos novamente perante uma nova bolha imobiliária ?

Se tens interesse na resposta a estas e outras perguntas este artigo é para ti.

Lê com cuidado, e caso tenha ficado alguma coisa por responder ou pouco clara não tenhas receio de pedir melhores explicações ou ajuda.

Para perceberes um pouco o meu historial, informo já que não sou economista nem tão pouco imobiliário ou investidor/capitalista (muito longe disso), mas só agora no auge e na flor dos meus 29 anos de idade começo a ganhar o “bichinho” pela economia e mundo imobiliário e a tentar perceber um pouco mais disto. Sou Eng. de Redes / Informático, pelo que o mundo imobiliário não é a minha praia, ainda que seja um mundo que me fascine e onde gostava de ter capital financeiro (infelizmente não tenho) para poder viver disto. É uma área de negócio que ainda que esteja saturada (dá-se um pontapé numa pedra e sai um agente imobiliário), sinto que pudesse haver ainda espaço para mim, pois honestamente sinto que tenho potencial e capacidade para fazer a diferença. E o desejo de criar um fundo imobiliário ou gerir fortunas usando o imobiliário como única fonte de investimento seria certamente algo que teria prazer de fazer. Quem sabe um dia não ganhe coragem e abrace esta oportunidade. Sempre me disseram: “Faz aquilo que gostas e nunca mais terás que trabalhar um dia na tua vida”.

Metendo desejos e vontades próprias de lado, vamos aquilo que realmente importa. Tentarei responder ás perguntas colocadas acima, usando de forma introdutória e ligeira a minha experiência na área e como tudo começou.

Faz este mês (Fevereiro de 2016) exactamente um ano que comecei a ponderar comprar casa. Saí da casa dos meus país, e já vou na minha 3ª casa alugada. Após quatro anos a viver em casas alugadas, são já muitas rendas e muito dinheiro que dei a ganhar a outrem, sem qualquer benefício para mim.

Por pensar no dinheiro que dei a senhorios ao longo destes 4 anos, dinheiro esse que não vai voltar de forma nenhuma, por estar a pagar actualmente uma renda mensal altíssima, por me encontrar numa relação saudável e estável (tanto amorosa como profissional) que me dá garantia e conforto para poder dar o próximo passo, decidi abraçar este desafio e meter-me à procura de casa.

Sem que nada o fizesse prever, logo em Fevereiro uma oportunidade de negócio excelente. Procurava uma moradia simpática e humilde de forma a satisfazer algumas necessidades pessoais. Essa moradia apareceu a um preço fabuloso, uma moradia que necessitava de um pequeno investimento em obras, pois era uma moradia antiga (> 20 anos), mas que tinha tudo aquilo que procurávamos numa casa. Era a compra ideal. O click foi imediato. A moradia tinha tudo. Espaço exterior para ter o nosso Moisés (um Bulldog Francês), uma excelente garagem para ter os nossos automóveis, número de quartos ideal (v3), geminada de forma a ser protegida e segura, qualidade de construção boa, na nossa zona de eleição, perto de familiares. Rapidamente decido marcar uma reunião com o Banco (1ª reunião de sempre para tratar de Credito Habitação (CH), os meus primeiros passos neste mundo). Mas o primeiro contacto foi terrível. A decepção consumiu-me por completo. Não fazia ideia como os bancos funcionavam, fui para o banco iludido mas rapidamente voltei à terra.

Infelizmente vim demasiado desmotivado do banco, pois em Fevereiro de 2015, os spreads rondavam os 2,7–3% a Euribor estava a 0.3% fazendo com que a prestação ao banco ficasse demasiado alta, o banco só financiava 80% do imóvel (e eu na minha ignorância acreditava que os bancos financiavam a 100%), as avaliações na altura estavam a vir baixas (mais tarde tive que aprender o que era uma avaliação bancária e como esta “máfia” das avaliações funcionam), fiquei a saber que o valor da escritura (Abertura de dossier, comissões, avaliações, impostos, entre outros encargos extra) é uma pequena fortuna e uma exorbitância, fiquei a saber que é necessário um seguro de imóvel, um seguro de vida, etc, que são outra pequena fortuna e que representam um fatia enorme do valor mensal a despender.

Fiquei arrasado, desmoralizado. Sem saber o que fazer. Sabia que ia perder um grande negócio. As minhas poupanças apenas davam para cobrir os 20% que o banco não financiava e isto admitindo que a avaliação do imóvel vinha no mínimo igual ao valor de aquisição (na altura era uma grande incerteza).

Faltava-me dinheiro para pagar a escritura e ainda para as obras que a casa precisava e que eram obrigatórias. Os dias seguintes ao primeiro contacto com o Banco foram desmoralizadores. O cair na realidade foi difícil de engolir, pois estava bastante iludido - ou melhor mal informado. Ainda ponderei pedir dinheiro emprestado a familiares, mas faz parte de mim ser assim, a responsabilidade era grande por isso, e como diz o ditado português, quem não tem dinheiro não tem vícios. O projecto ficou assim adiado.

Voltei à carga em Agosto (6M depois), já um pouco mais informado (mas não o suficiente) e tudo estava diferente, tudo mudou, e se mudou. Preços das casas (nas zonas com mais procura) eram já 10 a 25 % mais elevadas (isto de Fevereiro até Agosto), e de Fevereiro até Fevereiro há casos de subidas de preços na ordem dos 40%.

Mas afinal o que mudou ? O que aconteceu ? O que se anda a passar ? A que se deve isto ?

Isto tudo se deve a 5 grandes factores.

1. Torneiras de Credito a abrir + taxas de juros reduzidas

Se há motivo número UM que que faz o preço das casas escalar, isto é que dita o valor de mercado do imóvel é sem dúvida a facilidade de acesso (ou falta dela) ao Crédito Habitação (CH). Se o credito está mais facilitado, então os preços das casas escalam. Porquê ? Porque se o crédito está mais facilitado há mais procura por imóveis, logo os proprietários/constructores sobem os preços ao seu imóvel. É fácil por isso concluir que é nos tempos de grande crise financeira e bancária (situações em que os bancos não emprestam) que se fazem os melhores negócios, pois os preços das casas ficam bastante mais baixas. Para se perceber melhor a dimensão disto, casas que em 2012/2013 em plena crise financeira e bancária eram vendidas a 250.000€ são hoje em dia vendidas pelo dobro, ou seja já perto do meio milhão de euros.

O meu pai, sempre me disse estas sábias palavras:

“Quem é rico, cada vez fica mais rico”.

Obviamente quem tem poder económico (i.e grandes capitais) para poder investir em tempo de crise, é certo que depois tem um retorno astronómico assim que a economia recupera.

Desde Agosto de 2015 até ao presente, temos verificado uma abertura enorme por parte dos Bancos nacionais para emprestar dinheiro. Hoje em dia é bastante mais fácil obter um CH quando comparado com à 1–2 anos atrás.

Atenção: Não confundir CH facilitado e mais acessível, com CH disponível para todos. Os bancos são hoje em dia bastante rigorosos na análise ao perfil dos clientes (como costumo dizer até sabem o que comemos), e só para clientes com determinado perfil é que estão legíveis para o CH.

Em 2012/2013 os Bancos tinham uma forma simpática de dizer que “Não” mesmo a clientes com perfil para contrair o empréstimo dizendo algo como: “Têm o vosso credito aprovado, mas o spread é 5%-6% e queremos fiadores”. Obviamente que com estes spreads (+ taxa de juro Euribor) é o mesmo que dizer que “Não”, pois a mensalidade ficaria altíssima. Já para não falar que arranjar fiadores não é uma tarefa fácil, pois poucos estão disponíveis para assumir essa responsabilidade.

Os bancos jamais vão voltar a cometer o erro do passado de emprestarem dinheiro de forma desmedida a tudo e todos, a spreads ridículos na ordem dos 0.25% (como à 10 anos atrás), com taxa de juro fixa avaliada por baixo, a avaliar casas 100% acima do seu valor, e a fazer empréstimos de 200%. Era muito comum há uns anos atrás, pedir um empréstimo de 100.000€, e o banco queria emprestar 200.000€, para que, para lá da casa, se pudesse também mobilar a casa, fazer obras, ir de férias e comprar um carro para preencher a garagem. Era como se costuma dizer: “Tudo à grande!”

A meio do ano de 2015, aos bancos não lhes restou alternativa, senão abrir as linhas de crédito, para se tornarem sustentáveis. Os bancos precisam de emprestar dinheiro para sobreviver e não fechar portas. No fundo, é o seu sustento.

Hoje em dia, se um casal quer contrair um empréstimo, se estiver efectivo na empresa, se não tiver empréstimo em curso (i.e automóvel) ou dívidas em empresas de credito pessoal (i.e Cofidis, etc) o CH é garantido. O que o banco faz é medir a taxa de esforço do(s) proponente(s).

Admitindo que um casal em soma ganha 2000€ líquidos mês, então o banco empresta o dinheiro de forma a que a mensalidade fique a um terço desse valor ou seja 600€/mês.

Caso o(s) proponente(s) se enquadrem no perfil, caso o Banco vos enquadre num perfil que não represente risco, é fácil aos dias de hoje, obter um empréstimo na ordem dos 90% e até em alguns casos de 100% do valor de aquisição, não obrigando o(s) proponente(s) a ter que ter dar uma grande percentagem de sinal de entrada (ou mesmo nenhuma em alguns casos), apenas obrigam que tenham capitais próprios para pagar o valor da escritura.

Os bancos para facilitar o CH, facilitam também as avaliações dos imóveis. No presente todos os imóveis estão a vir avaliados por cima. “Supostamente” a avaliação a um imóvel é feita por uma entidade externa, extra banco. Mas isso não passa de uma grande mentira. De facto essa entidade externa, isenta e autónoma é contactada e paga para fazer uma avaliação (em média 260€ + IVA), mas as avaliações são depois “deturpadas” pelo próprio banco.

Exemplo: Se o valor de aquisição do imóvel for de 100.000€, e o proponente ou proponentes se enquadrarem num perfil de muito baixo risco para o banco, não é de estranhar que a avaliação venha muito superior a 100.000€.

A grande parte dos bancos nacionais, apenas financia 80% do valor da avaliação do imóvel (excepção feita ao BancoBic que financia a 90% e ao Credito Agrícola que financia a 100%). Por isso se a avaliação for 120.000€, o financiamento é na realidade quase 100%. (Nota: Há bancos — UCI e CGD que financiam o valor mais baixo entre o valor de aquisição e o valor de avaliação).

Caso o banco não se sinta muito confortável em emprestar dinheiro por vos ter “classificado” como tendo algum risco, então não é de admirar que a avaliação venha no máximo igual ao valor de aquisição, obrigando a que tenham que dar um sinal de entrada de 20% ou mesmo obtenham uma avaliação mais baixa que o valor de aquisição obrigando com isso a entrarem com um sinal de entrada superior a 20%.

As avaliações dos imóveis têm estado a subir mês após mês, segundo os dados divulgados pelo INE — Instituto Nacional de Estatística. O valor médio de avaliação bancária do total do país fixou-se em 1050 euro/m2 em Dezembro, aumentando 7 euros/m2 face ao observado no mês anterior (aumento de 2 euros/m2 em Novembro). Comparado com o período homólogo, verificou-se um aumento de 4,5% (variação de 3,7% no mês precedente). Para o conjunto do ano 2015, o valor médio de avaliação fixou-se em 1034 euros/m2, o que se traduziu num aumento de 2,6% relativamente ao ano anterior. Isto é uma prova em como os bancos andam a facilitar o CH. Ler mais aqui.

Recentemente o banco Santander Totta divulgou que os CH aumentaram 101,8% em relação ao período homólogo. Segundo os resultados anuais da actividade do último ano, divulgados por esta instituição bancária, resulta num total de 291,3 milhões de euros, o que representa um crescimento de 50,9%. Ler mais aqui.

Para se perceber bem a dimensão do que aconteceu em 2015, segundo dados divulgados pelo Banco de Portugal, nos primeiros dez meses de 2015, o crédito à habitação disparou cerca de 70%, em comparação com igual período do ano anterior. Até Outubro de 2015 os bancos concederam cerca de 3131 milhões de euros em crédito à habitação, enquanto que em igual período do ano anterior o valor rondava os 1835 milhões de euros. Ler mais aqui.

Por fim e para terminar este primeiro ponto justificativo do hype do mundo imobiliário, a taxa de juro Euribor, sempre directamente ligada ao CH, é igualmente decisiva no que toca à subida dos preços dos imóveis. As taxas de juros estão neste momento a Zero e até negativas (Euribor a 1 mês e 6 meses).

Se estamos a contrair um empréstimo com taxa de juro variável (esqueçam contrair juros com taxa de juro fixa que não há nenhum banco que o faça), se essa taxa é zero, a nossa mensalidade fica obrigatoriamente mais reduzida. É por isso que hoje em dia é melhor comprar do que alugar. O problema será quando essa taxa de euribor subir. Isso será um verdadeiro problema e que poucos estão cientes dele, mas deixo esse tópico mais para o fim deste artigo.

Curiosidade: É curioso ver que o mundo imobiliário anda um pouco contra a crise financeira e bancária. Se estamos perante uma crise financeira, os juros estão baixos, porque os bancos precisam de emprestar dinheiro, e os bancos pouco pagam para quem queira lá meter dinheiro (depósitos a prazo em alguns casos nem a inflação cobre), com juros baixos compensa comprar casa, com juros altos (fora da crise financeira) não compensa comprar casa, porque pagamos mais mensalmente, porque o CH tem sempre uma taxa variável. Fica a dica.

2. Forte investimento estrangeiro em Portugal

Portugal anda nas bocas do mundo, em especial Lisboa e Porto. Portugal é conhecido por ser um país barato, com excelente clima pois temos sol 90% do ano, é um país com cultura, um país com excelente comida e bom vinho e acima de tudo numa altura de terrorismo, Portugal é ainda um país seguro, onde até os terroristas vêm para Portugal passar férias.

Lisboa, Porto, Algarve e também Alentejo e a sua magnífica Costa Vicentina têm estado nos tops de destinos turísticos. Lisboa então tem ganho inúmeros prémios.

Temos batido recorde de turistas nos últimos anos. Nunca se viu tanto turista em Portugal como em 2014–2015.

Lisboa encontra-se no top de destinos a visitar em 2016 segundo a publicação norte-americana Condé Nast Traveller (revista de luxo) e já em 2013, Lisboa tinha sido eleita o melhor destino para “city breaks” da Europa e Lisboa competia com oito outras cidades finalistas: Londres, Madrid, Paris, Roma, Veneza, Dublin e Istambul. Ler mais aqui e aqui . Ainda em 2015, Lisboa foi considerada o segundo melhor destino europeu em 2015. O prémio foi atribuído pelo Best European Destination 2015. Ler mais aqui.

Viver em Portugal começa a ser caro para Português viver, mas ainda é suficientemente barato para o estrangeiro e uma excelente aposta e escolha para viver a reforma.

Muitas são as casas vendidas para asiáticos por causa dos tão badalados vistos Gold. Apenas no mês de Outubro (de 2015) foram emitidos 119 vistos Gold, 117 dos quais adquiridos com aquisição de imobiliário, valor que ascendeu quase os 72 Milhões de Euros. Ler mais aqui. A emissão dos vistos GOLD está desde Outubro a subir. Derivado aos vistos GOLD, há proprietários a colocar as suas casas à venda por valores 200% acima do seu real valor. Recentemente tive conhecimento de um proprietário que vendeu o seu imóvel cujo o seu valor não ascendia a 300.000€ e o mesmo foi vendido por 600.000€. É impressionante.

No entanto não são só vistos Gold. Temos neste momento muitos europeus a comprar casa em Portugal, investindo as suas poupanças e virem gozar a sua reforma na “paz do senhor”, bem como andam a comprar em Portugal para investimento, isto é, para alugar (ponto que falarei a seguir).

Temos neste momento agências imobiliárias, cujo seu target é única e exclusivamente estrangeiros. Recentemente conheci uma imobiliária em Cascais que o seu target é apenas o mercado Sueco.

No entanto, neste momento são os Franceses que mais compram em Portugal, pois têm benefícios fiscais ao investir em Portugal. Hoje a procura dos franceses ultrapassou claramente a oferta. Não há casas para o franceses. Vários são os agentes imobiliários em grupos privados no facebook, em busca de casas nas zonas históricas de Lisboa, porque vão receber casais de franceses no fim-de-semana e vêm com uma “mala com dinheiro” para fazer um pronto pagamento.

Segundo um artigo recente do Dinheiro Vivo:

“O investimento chinês e os vistos gold estão na moda, mas há outros estrangeiros cada vez mais interessados em Portugal: os reformados franceses. Começaram por vir passar férias, desviados pela instabilidade política e social nos países do Magrebe. E agora procuram casa mesmo para viver — e não é só por causa do bom tempo e da comida, que isso também há no sul de França.”

Ler mais aqui.

Já um artigo recente da radio renascença vai mais longe:

“Não há que chegue! Há muitos franceses a querer comprar casa em Portugal.”

Isto tudo por causa daquilo que já referia, das vantagens fiscais oferecidas pelo Estado. Empresários, investidores, reformados e apaixonados por Portugal estão dispostos a pagar bem, mas a oferta já está escassa. Algarve e Lisboa são as regiões preferidas. Ler mais aqui. Já o jornal SOL, faz notícia com “Investir em Portugal ‘virou moda’ para os franceses”. A procura por casas em Portugal aumentou desde a entrada em vigor, em Janeiro de 2013, do estatuto do residente não habitual em Portugal. Ler mais aqui . Por Fim o Jornal de Negócios avança que os Franceses lideram reabilitação de casas para arrendar em Portugal. O negócio de venda de casas a estrangeiros não é exclusivo dos “golden visa” e dos chineses. O regime para “não residentes” tem os franceses como maiores clientes e está a dar dinamismo ao mercado. Ler mais aqui.

3. AirBnb e o Boom de Turismo em Portugal

O AirBnb está para os hotéis como a Uber está para os Táxis. A empresa fundada em São Francisco em 2008, e que está hoje avaliada em 25 mil milhões de dólares (quase 23 mil milhões de euros) é uma das causas para a subida de preços dos imóveis em Portugal. E estou certo que mais cedo ou mais tarde a guerra vai vir ao de cima (como já aconteceu no EUA, até porque a fuga aos impostos tem sido grande, com o aluguer para turistas). A airbBnb lançou uma batalha mundial designada “economia de partilha”.

A ASAE começa já em Portugal a estudar formas de combate à invasão fiscal no aluguer de apartamentos para Turistas.

Os turistas em geral, começam a preferir alugar apartamentos, porque acaba por sair muito mais barato do que a opção hotel em especial para destinos “city break” onde se classifica Lisboa e Porto.

Só em Portugal, em 2015, o impressionante número de 1 milhão de turistas veio a Portugal através da AirBnb. São de facto número impressionantes. Arnaldo Muñoz, director ibérico da Airbnb, avança que a plataforma duplicou o número de hóspedes em 2015. Casas disponíveis para alugar aumentaram 65% à boleia do boom no turismo e da nova lei para o alojamento local. Sendo que Lisboa em 2014 já estava em 14º lugar em número de anúncios e 10º lugar no número de hóspedes. Em Portugal, há 34 mil anúncios onde cerca de 12 mil são na área da Grande Lisboa (mais 60% face a 2014). Ler mais aqui.

Já em 2014 havia cada vez mais pessoas a disponibilizar os seus imóveis, ou parte deles, a turistas. Na plataforma Airbnb, onde proprietários e turistas têm perfil visível e a opinião dos utilizadores é ponto fulcral, existiam mais de 19 mil casas ou partes de casa portuguesas registadas. Mais 136% face a 2013, segundo o Diário Económico. Ler mais aqui.

Conforme já referi, a AirBnb está já debaixo de fogo em São Francisco, “casa” em que nasceu. Segundo o jornal público, a Uber e a Airbnb são apenas duas das muitas empresas que surgiram na última década com os olhos postos em sectores tradicionais, mas aproveitando e fomentando uma abordagem diferente — a chamada “economia de partilha”, em que qualquer pessoa pode fornecer serviços a terceiros utilizando os meios que já tem à sua disposição, com a ajuda de sites que dão visibilidade a esses serviços a troco de uma percentagem do negócio. Tal como no caso da Uber, a actividade da Airbnb está a ser discutida de forma isolada — país a país, cidade a cidade –, e no caso de São Francisco a discussão não pode ser desligada dos preços praticados no mercado imobiliário, tanto no arrendamento como na venda. De acordo com os números mais recentes, 58% das casas na área metropolitana de São Francisco custam pelo menos um milhão de dólares (908 mil euros), uma percentagem que duplicou nos últimos cinco anos. Ler mais aqui.

Lisboa e Porto começam a sofrer do mesmo mal que São Francisco, preços inflacionados e mais altos derivado à AirBnb, por isso não é de estranhar que um apartamento T1, no Príncipe Real (ou outros locais históricos), com 60m2, num 4º andar sem elevador atinja valores na ordem dos 190.000€. Valores impossíveis de praticar para o Português comum, que procura habitação própria e permanente e que queira viver nessas zonas.

É fácil de concluir também, que quem quer alugar uma casa (contrato anual) se vê aflito para arranjar um preço atractivo. Então se os proprietários conseguem no AirBnb ganhar mais numa semana que num mês, é natural que prefiram/optem pela solução AirBnb. Hoje em dia, nas principais zonas, há muito pouca oferta para alugar . A pouca oferta por um lado voa rapidamente e por outro estão a preços altíssimos.

Em jeito de curiosidade, a casa de Vale e Azevedo, que se encontra preso, está para alugar no AirBnb e se a minha memória não me falha, aluga-a por uns incríveis 2700€/semana. E quase nunca tem disponibilidade, uma vez que a sua casa é uma mansão em Sintra, local muito requisitado pelos turistas.

Uma outra curiosidade que posso partilhar, é que tenho um familiar a passar dificuldades, e que decidiu meter o seu imóvel onde vive diariamente a alugar no AirBnb mês e meio (metade de Julho e Agosto inteiro), e facturou uns incríveis 4500€. E o imóvel nem sequer é num local privilegiado, é em Alcabideche. Creio que isto é um excelente exemplo do “boom turístico” a ocorrer em Portugal.

4. Desconfiança & Descrédito Bancário

Não é novidade para ninguém, que vivemos tempos de grandes desconfiança bancária. Vivemos tempos onde as pessoas preferem ter o dinheiro em casa guardado (ou alugar cofres para alojar os seus bens) do que o ter nos Bancos, com medo que o banco declare falência e percam o dinheiro poupado durante uma vida. Escândalos como BPN e mais recentemente com o BES e Banif, estão ainda bastante vivos na memória dos Portugueses. A tão badalada crise instalada no Millenium BCP e Montepio que se prevê que sejam os próximos a seguir o caminho do Banif vem agravar esta desconfiança. De salientar que o mal é global e mundial. Não foram só bancos nacionais a abrir falência, e isso está igualmente presente na memória de quem tem as suas poupanças alojadas no banco e tem medo de perder tudo.

A juntar a esta desconfiança, o facto de os depósitos a prazo há muito que deixaram de ser atractivos (ler mais aqui) onde muitos nem cobrem a inflação, faz com que quem tem dinheiro parado no banco, procure formas de o fazer render.

E que melhor forma de fazer render o dinheiro e ao mesmo tempo não correr riscos de perder o dinheiro se o banco abrir falência ? Aplicar o dinheiro em imóveis. Hoje em dia, é muito comum o conceito de pequenos investidores, que compram imóveis para os meter a alugar e conseguir obter um rendimento anual de 5 a 8 %. É o conselho que tenho dado a familiares e amigos, que felizmente têm um fundo de maneio e não precisam dele no imediato. Que comprem casas de forma a meter o dinheiro a render para não estar parado no banco. Hoje em dia, podemos admitir que pagamos ao Banco para ter lá o nosso dinheiro.

5. Especulação Financeira & Crise na Bolsa

A crise na bolsa de valores é mundial e veio a agravar-se com a recente crise na bolsa chinesa. Os mercados bolsistas estão a atravessar uma grande crise. Vários são os boatos e especulações, que o verdadeiro Apocalipse financeiro está a chegar. A quem já aponte datas — Junho/Julho. Prova disso foi o que disse recentemente o Royal Bank of Scotland: “Vendam tudo!”. Segundo este banco, 2016 vai ser um ano “cataclísmico” para os mercados, que podem cair 80%. Quase nenhum título é seguro. Por isso todos aqueles que são titulares de acções & obrigações devem vender tudo o que têm. Obviamente que isto pode não passar de pura especulação, com segundas intenções, mas mexe com os investidores e capitalistas que se viram para outras áreas de negócio que afectam directamente o imobiliário. Ler mais aqui.

Temos hoje investidores a “brincar” às casas, como costumam “brincar” na bolsa de valores. Temos investidores a aproveitarem-se do boom imobiliário, e a focarem-se em algumas zonas e a comprar tudo o que há. Compram, esperam uns meses e vendem depois tendo margens de lucro na ordem dos 15% a 30%. Basta esperarem que a boom continue a crescer mês após mês.

Conheci um episódio recente de um casal que vendeu duas moradias a um investidor. Esse investidor comprou as duas moradias a pronto pagamento. Provavelmente até fez uma escritura mais baixa do que o real valor que pagou pelas moradias, com o intuito claro de fugir aos impostos (e lavagem de dinheiro ?) e convencer mais rapidamente os vendedores a desfazerem-se das Moradias (isto é, o chamado dinheiro por baixo da mesa).

Agora perguntam: O que é feito das Moradias ? E eu respondo, ambas estão fechadas e não estão habitáveis. Estão claramente a esperar que a boom continue a empolar.

Há uma zona que por conhecimento próprio subiu 30% em meio ano. Moradias em Conceição da Abóbada, estavam a ser vendidas em Agosto/Setembro por pouco mais que 200.000€, e agora as mesmas moradias andam a ser vendidas por valores já muito próximos de 300.000€. É uma zona que não tinha muita procura, mas que hoje em dia começa a ter, porque as pessoas não conseguem comprar casa nas zonas que querem e são “obrigadas” a baixar os padrões de localização.

Fica então aqui claro e explicado os 5 grandes motivos para este “boom” imobiliário. Isto justifica claramente o que se anda a passar no mercado imobiliário nacional. Explica os preços altos e porque ninguém consegue comprar casa. Explica porque o emprego da moda é o ser “agente” imobiliário. Explica porque empreendimentos como o Lapa111, apartamentos de luxo, todos acima de 1.5M foram todos vendidos em poucos meses (Ler aqui). Explica porque apartamentos na Av. da Liberdade sejam vendidos por 2 Milhões, porque apartamentos em Campo de Ourique, Rato, Príncipe Real, Alvalade estejam a preços proibitivos para 98% da população Nacional.

Mas vamos tentar responder à pergunta:

“Mas afinal estamos perante uma bolha imobiliária ou não ?”

A resposta é óbvia. Sim. Obviamente. Está ainda muito no início e a mesma vai continuar a empolar nos próximos anos (minha previsão). A bolha só rebenta quando a Euribor disparar. Hoje a Euribor está a 0%, mas quando tiver a 1%, há pessoas que andam a comprar casa, que não vão ter capacidade para pagar o empréstimo ao banco (i.e Renda Mensal). O típico português comete o mesmo erro, de forma sistemática. Contraem o empréstimo pensado a curto prazo e não a longo prazo. São incapazes de olhar para as simulações bancárias, e ver umas “tabelinhas” que vêm no final da simulação. Tabelas indicativas de quanto ficam a pagar se a Euribor subir para 1%, 2% ou 3%. Não percebem se têm uma mensalidade de 700€ com Euribor a 0%, passam a pagar 1200€ (ou mais) com a Euribor a 3%. Não vêm que quanto mais velhos ficam (em idade) mais pelo seguro de vida se paga. A Euribor subindo afecta as famílias, porque a mensalidade ao banco passa a representar uma fatia muito grande do orçamento familiar. É uma taxa de esforço demasiado alta. Se as pessoas perdem a capacidade de pagar a casa, o credito mal parado sobe drasticamente, as pessoas começam a entregar os seu imóveis ao banco, porque não os conseguem pagar. A oferta por casas aumenta drasticamente e a procura desce, fazendo os preços caiam numa espiral negativa.

Antigamente ainda havia uma hipótese de contrair um CH com taxa de juro fixa. A Euribor podia estar a 10%, que a taxa de juro fica estabelecida desde o dia zero do empréstimo. Acontece que hoje em dia, já nenhum banco faz isto.

Algo que me assusta, e está toda a gente na expectativa é que a formula de cálculo da Euribor vai mudar a partir de 4 Julho de 2016 e trará mais volatilidade à taxa. Após os casos de manipulação no passado, está em curso uma reforma da metodologia de desta taxa. Ler mais aqui.

Eu estou deveras expectante e ao mesmo tempo preocupado. Pois não sei se devo comprar casa já (caso surja a oportunidade) ou esperar por Julho para perceber o que isto vai dar. Por um lado se a Euribor mesmo após esta revisão na fórmula de cálculo se mantiver a zero ou muito próxima disso, os preços vão disparar ainda mais. Por outro lado, se a Euribor subir, os preços das casas vão descer. É sem dúvida como se diz na gíria, um “pau de dois bicos”. Opte por que caminho optar é uma aposta de risco.

Pretendo com este artigo, apenas manter informadas as pessoas sobre o que realmente se anda a passar e alertar para alguns pontos. E por isso não queria terminar este pequeno artigo, sem dar alguns conselhos a quem neste momento está a pensar ou ponderar comprar casa.

Se querem procurar casa, lembrem-se do seguinte:

“O Segredo de uma venda está na compra”.

Se fazem um mau negócio na compra, pior farão no dia que chegar a necessidade de vender a casa. Algo que devem sempre ter em mente é que problemas acontecem (problemas de saúde, divórcios, separações, crianças, problemas com vizinhos, problemas monetários, imigração, entre outros). Comprar uma casa, nunca é para sempre. Jamais podem pensar dessa forma. Como tal há regras que devem seguir, ou pelo menos seguir uma regra básica, comprem uma casa, que perante uma eventualidade que vos aconteça, seja fácil vender ou em alternativa fácil de alugar por um valor que cubra o IMI e a prestação ao banco. Comprem numa zona com procura e que vos dê garantias que venderão a casa com relativa facilidade caso essa necessidade surja. Antes de comprar casa, toquem à campainha dos vizinhos e peçam feedback aos vizinhos. Tentem consultar familiares e amigos que possam eventualmente conhecer a zona, e se conhecem relatos negativos da zona em questão. Antes de comprar, vão até à câmara, fazer o “match” da planta da casa que vos entregaram, com aquela que está registada na câmara, para não virem a ter problemas com Polícia Municipal. Vão ver a casa as vezes necessárias. Peçam segundas opiniões. Nunca façam uma compra por impulso. Escrevam num papel os prós e contras da casa, e tentem medir bem ambos. Quando procuram uma zona, façam vocês mesmos um estudo de mercado da zona, para perceber se o valor está dentro da normalidade ou baixo (é um exercício bastante simples basta fazer pesquisas pelas casas nos sites da especialidade e das várias imobiliárias existentes no mercado). Caso não apareça nenhuma casa na zona que querem, sejam pacientes, não desesperem. Façam como fiz, elaborem uns pequenos panfletos com os vossos contactos, coloquem-nos nas caixas de correio e indiquem que pretendem adquirir imóvel ali na zona, pode ser que tenham a sorte de fazer directamente negócio com o proprietário antes de chegar à imobiliária e conseguirem com isso realizar um bom negócio. Puxem pela originalidade nos panfletos.

Por fim, e porque não é menos importante, uns pequenos conselhos para quem vai contrair CH. Conselho básico: “Não é apenas o spread que interessa”. Olhem sim para a TAER. Posso-vos dizer que tenho duas simulações de dois bancos distintos, ambas para o mesmo valor de financiamento, uma com spread de 1.5 e outra com spread de 1.95 e em ambas as simulações o valor que fico a pagar mensalmente era exactamente o mesmo. Tenham bastante cuidado com as “bonificações” que vos metem para conseguir um valor de spread mais atractivo. Tentem não fazer seguro com o Banco e peçam para fazer o seguro de vida à parte. Mesmo que tenham um agravamento no spread, 99% dos casos compensa. E lembrem-se, quando pedirem um seguro de vida, nunca pensam um seguro IAD — Invalidez Absoluta e Definitiva, peçam SEMPRE um seguro ITP — Invalidez Total e Permanente (Ler mais aqui). Basicamente o seguro do tipo IAD diz que em caso de acidente, se ainda mexerem os “olhinhos”, estão aptos a trabalhar. Tenham cuidado com isso. Deixo por fim dois links que apontam para duas reportagens de 5min cada, que devem ser vistas por todos os que querem contrair CH : aqui e aqui.

Espero que tenham gostado.

Se consegui ajudar uma pessoa com este meu artigo, o meu objectivo foi conseguido.

Até Breve,
Diogo Teixeira