161円の不動産投資本を読んでみた

今日から始める不動産投資の勉強をレポートしておきます。始める目的は下記の3つ。

  1. 定期的な収入を少なくてもいいので生み出したい
  2. 積み重ねていって収入を増やしていきたい
  3. お金の縛りから解放されたい

また親しい友人が不動産投資をやっていることも影響あります。
早速色々な本で勉強を始めようと思い Kindle Fire で物色していると・・・!?なんと161円の不動産投資本が!?

レビューも 4.7 という高評価を得ている本でした。
レビュー内容をざっくり読んでみると、初心者に最適であるレビューがほとんどなので即ポチりました。

「ワンルームヲタク」発売:2015/10/17 著者:たかはしいちろう 34P

物件を購入したらまずは、値上がりするまで貸して家賃収入(インカムゲイン)を得て、物件が値上がりした瞬間に転売して売却益(キャピタルゲイン)でまとまった利益を確定させるのが不動産投資の基本

友人が2年ほど不動産投資をやっていて、再建築不可物件でとても安い物件があり、リノベーションをして運用していこうかとても迷っていました。私は家賃収入の考えしか持っていないため「安いならいいじゃん!」くらいに感じていて、迷う理由がイマイチつかめていなかったのですが、転売することが難しい物件なので選択肢の一つを失っていることに気付いていませんでした。

キャピタルゲイン(土地+建物の売却益)を失っている
日本の人口は減っていってるが、単身者の世帯数が突出して伸びている

私の感覚でもこちらは同意ですが、ワンルームマンションの供給過多になっているのでは?という疑問に対しても、都心部では供給に対して需要が追いついていない状態で、それによってベッドタウンにワンルームが多く建てられることがあり都心部以外では供給過多になっている現実はあるということです。

都心部では需要に追いついていない、物件が安いベッドタウンでは供給過多になっている
法人借り上げニーズが見込める場所だと長期空室は回避できる

著者たかはしいちろう氏の方法は、都心部ワンルームという絶対的なニーズと合わせて、法人借り上げニーズという少し高額な家賃でも入居するニーズを攻める立地優先型不動産投資であると推測しています。

リスクヘッジできるなら確実にやるべき!まぁ投資額は多くなるけど・・・
各種リスクについて:空室リスク・家賃下落リスク・修繕リスク・ランニングコスト・天災リスク・事故事件リスク

●空室リスク:根本的問題がほとんど(立地・管理状態・家賃設定・間取り)
● 家賃下落リスク:家賃は築年数には左右されないので、根本的問題がほとんど(駅遠、壁薄、オートロック無)
● 修繕リスク:区分ワンルームで修繕に悩まされたことがない
● ランニングコスト:固定資産税・ローン・管理費・修繕積立金・業務委託料
● 天災リスク:火災保険や地震保険で対応
● 事故事件リスク:お金を支払ってもらい解決

物件購入前に検討すべき根本的問題ばかりで、購入後は対策とリスクヘッジをどこまで行うかを検討して実行する必要がある
給料所得からマンション経営の必要経費を差し引くことで、課税対象額を減らせる

計上できる経費:住宅ローンの利息、リノベーション費、交通費、通信費、接待費、管理費用、減価償却費など

あらゆる領収書は経費で落とせる (中公新書ラクレ)

利益(課税対象)=収入ー経費:利益を減らすことで税金対策になるが、一番重要なのはこれまでの生活で使用していた支出をいかに経費へと還元できるかが大切!
生命保険代わりに不動産投資をする

ローンとセットで付いてくる「団体信用生命保険」により、亡くなるとローンの残債が消えて、適用する病気や障害で仕事ができなくなってもローンの支払いは保険で支払われる。

相続税には配偶者控除が1億6000円まで認められているので活用するべき
物件の運用・管理は信頼できる管理会社に一任すべき

自らが物件から近くても、遠くても関係なく管理会社に一任すべき

管理数が少ない内は管理・運営については自ら行っていても問題は無さそう
もちろん物件は近くになくてはいけないけど

以上、不動産投資の勉強を始める第一歩となる最初の本のレポートになります。今後も勉強したことをログとして残していくので少しでも参考になると幸いです。

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