為何房東寧可空著,也要漲租

房價與租金的前世今生

Evan Lai
Evan Lai
Sep 2, 2018 · 4 min read
我們為何探討這個問題敝司專為店家、品牌提供開店試算,上線測試以來發覺店家、房東、投資人對近來漲租有各種有趣的看法,故稍做整理,與大家一起探討「漲租的前世今生」

這波漲租,店家、房東都無奈

店家大嘆:

「啊租金一直漲,是要怎麼做生意 ?」

「沒看到北中南商圈、夜市倒一片嗎 ?」

但房東也大嘆:

「漲租變空屋,我損失幾十、百萬。」

「不漲、降租,房價虧上百、上千萬。」

奇怪,既然雙方都不高興,那何必要漲租呢 ?

租金不漲,會傷到房價

註:這不是「支持漲租」的意思,而是解釋租金與房價的關聯,請別誤會喔

關鍵指標

租金收益率 = 年租金 ÷ 房價 x 100%

如同股票有殖利率,房產也有「租金收益率(Rental Yield) ,代表「租金是房屋現值幾 %」,用來推測預期收益。

房價租金比 = 房價 ÷ 年租金

收益率的分子分母倒過來就是「房價租金比(Price / Rent Ratio) ,相當於「房東不吃不喝,出租幾年才能回本 ?」,可衡量房價行情,作用類似股票的本益比。

對房價的負面影響

若租金收益率長期偏低、或低於貸款利率,就表示買進房產的預期收益不高,房價就可能跟著下修、走跌,嚴重還會出現泡沫,因此房東會透過定期漲租來維持收益率。

其他如銀行放款餘額、營造指數…等因子,不在本文討論範圍。

台灣租收率,全球最低

台灣租金收益率不只是亞太、也是全球數一數二低,反之房價租金比超高,房東得不吃不喝出租個 64 年才能回本,加上利率攀升、收租無利可圖,包租公婆難做。

台灣租金收益率不只是亞太、也是全球最低,房價租金比則是最高。資料來源: Global Property Guide

以投資一間 2,000萬物件為例

1. 已開發國家收益率平均 3%,房價換算年租 60萬,月租 5萬。

2. 以台灣 1.5% 計算,同樣房價年租只剩 30萬、月租 2.5萬。

3. 若月租 2.5萬,以他國 3% 收益率反推只要花 1000萬 置產,台灣房價顯得較貴。(非各國實際行情,也未計入稅負、利率差異)

4. 若年租打九折變 27萬,以台灣 1.5% 反推,房價 2000萬 只剩 1800,損失 200萬、遠遠超過租不出去的 30萬。

因此房東往往優先考量房價

例外情況:房東沒有資金壓力,可從寬議租1. 沒有貸款者 (建商、大戶等幾乎都有)2. 沒有拿房產抵押者 (大戶、散戶常見用途)3. 早已攤平房價者 (老家族地主,或持有多年的散戶)

投資房產很合理,只是價格也得合理

房地產比起其他資產有以下優點:

  1. 不像股票可能變壁紙
  2. 不像黃金要另外保管信託
  3. 不像外幣容易震盪

因此可隨著經濟成長,將房產作為保存財富的理想倉庫。

而租金作為其配息,也應隨經濟成長緩緩上升,店家也應該要能負擔 (否則哪來的經濟成長)

整個房市的榮景才「兜得起來」。

延伸閱讀

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