當漲租並非景氣好,而是為了房價

租金與長期房價脫鉤的影響

Evan Lai
Evan Lai
Sep 2, 2018 · 6 min read
我們為何探討這個問題敝司專為店家、品牌提供開店試算,上線測試以來發覺店家、房東、投資人對近來漲租有各種有趣的看法,故稍做整理,與大家一起探討「漲租的前世今生」

有觀點認為:

房產帶動礦採、營建、金融、仲介各業,是經濟火車頭,漲租是填充燃料。


讓我們用數據來看看,金融海嘯以來,房市榮景是否成功帶動經濟?

《07– 17: 台 / 港 / 日商用房價 / 租金 / 物價變化》

資料來源:世界銀行 / 國際結算銀行 / 香港差餉估量署 / 日本不動產研究所 / 台灣行政院主計處

由圖可見,台、港兩地房價漲幅遠超過靠象徵商家主要收入 & 支出的「物價租金」— — 兩者在台灣甚至躺平 10 年。日本則延續失落以來的低檔,近年有止跌回穩趨勢。

日本租金為何回檔快過房價?在 12 年正式申奧、13 年確定主辦後,日本商用房產有回溫趨勢,外國觀光客提前達成政府預定 2,000萬人次/年的目標、去年甚至達近 3,000萬,可能因此使店家可持續支應漲租。

另外,從次貸風暴復甦的美國則是由租金帶動房價:

美國 08 年後的漲勢是由租金帶動的,格外特別。 (p.s. 非景氣判讀,美國亦有房市泡沫看法)

再來看看:

《台 / 港 / 日 商用房價 / 租金 / 物價相對變動》

房價:房東持有空間的成本、租金:店家使用空間的支出、物價:店家服務消費者的收入

台灣

  • 房價漲幅雖然不若香港,但相對租金有如「垂直彈射」。

香港

  • 租金相對物價漲幅高,可能是訪港旅客 10 年來自 2,800萬成長至 5,800萬所帶動,但仍難免「炒樓」的批評聲浪。

日本

  • 店家主要壓力並非租金,而是物價與人均所得成長停滯,因此格外重視東京奧運的觀光效應。

我們當然不能看圖就妄下定論,但似乎能從中觀察到:

台灣房價持續上漲時,物價 / 租金卻未同步成長。

租金為何不容易喊漲?房價是「房東互喊」,雙方現金、貸款到位即可成交,專業投資人雖然會看指標,但市場也易受熱門題材影響,例如交通路線、土地重劃、重大建設… 等,尤其當散戶熱錢大舉湧入時。店租則靠「租戶營收」負擔,除科技新創外,很少人能靠融資來付年租,是貨真價實的現金流生意,不太有議題空間,多是交通黑暗期、治安、景氣…等立即、負面因子。

事實上,台灣租金水平甚至低於 SARS 前夕

本世紀以來商用房價高漲,租金卻一直未回到起點。 資料來源:戴德梁行

至少以台北商辦來說,目前只能算補漲

近一波A、B 級商辦漲租市場反應熱烈,台北信義計畫與中山區的商辦閒置率都比前幾年低,信義區更在南山廣場* 的帶動下開出超過台北 101、每坪 3,500~5,000 的月租,行情勝過不少商圈店面。

南山廣場為壽險業轉投資不動產,按主管機關規定,租金收益率不得低於 2.345%,因此必須開出高租,而日前國泰人壽對六福皇宮漲租也是出於相同機制,只是結局兩樣情。

商辦作為位處高樓、不直接產生營收的營業場所

其本身並不需要高租金來接近人潮,卻出現直追街邊店的行情,這或許象徵具資本規模的大企業,將在台灣本地延續其強者恆強的馬太效應」。

凡有的,還要加給他,叫他有餘;凡沒有的,連他所有的也要奪去。

— 聖經《馬太福音》13:12

中小企業沒護具,上場恐成漲租犧牲打

資料來源:財政部資料庫財稅資料中心 (可留意中小新創、文創、休閒體育、管顧業的低資金效率)

把圖表拉高才能看見的中小企業

大企業有絕對的資本規模優勢,而中小企業也僅在餐飲 / 服飾..等有較高資金效率。以下現象也可看出,創造全台上百萬就業的中小服務業,受漲租影響很大:

1. 各地倒店潮
部分原因為商圈迭代轉移,但也有不少品牌陸續歇業。

2. 特賣會、夾娃娃機
機台坪效其實付不起租金,透過分租卻能讓二房東開價行情 2 倍。

可參考:夾娃娃機是商圈救星嗎?

3. 商圈往大型區域集中
都會蛋黃區變濃,蛋白變蛋殼,商圈產值 M 型化。


租金目前只是漲回世紀初行情商家就已大喊吃不消,對照房價與經濟長期脫鉤,這或許意味著:

資金長期流入房市,排擠中小企業投資,中小企業一直以來是靠著低租、低價環境生存。

而當房市一路喊漲,導致租金收益率太低、反過來損及房價時,中小企業就成為護具不足的漲租犧牲打。

可參考:為何房東寧可空著,也要漲租

結語.

有土斯有財,但斯斯有兩種

土地不是「最後一席,搶佔即富貴」,其供需價值產生自:

處分土地產權如出租收費、買賣套利、貸款抵押…等,為地主、房東所享。使用土地產出作為開店、辦公、製造…的生產要素,為承租戶用其投資人、員工、往來客戶所享。

兩者其實環環相扣,過於重視「產權交易」而忽略「地產經營」,最後不僅讓房產「抗通膨」的美名受損,也拖累靠土地生產的大眾百業,影響到上百萬就業者的薪資、青年勞動力的去留…等。


房產不是經濟火車頭,而是存放成果的倉庫

香港經濟學家 張五常 對此有特別的解釋,稱作「財富倉庫理論

這波房市若順利盤整,未來台灣的地產投資或可走向代理信託,例如廣泛、指數化的 REITs 投資,讓房價成為一種長期持有的穩定資產,使廣大民眾都能參與到土地持續培育出來的經濟果實。

REITs - 不動產投資信託集資投資不動產,並以租金配息為主要收益的證券化基金。以發源地美國最為活絡,年化報酬率往往可達 5~10% 以上,也讓大眾能以低門檻參與房產投資。

延伸閱讀

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