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今天我们将结合最新市场数据和买房案例,为大家分析7月湾区房市。

🌟划重点:

●7月湾区房市持续火热, 房价和交易量都略高于去年同期。

●更多卖家进入市场,买家的选择更多了。

● 南湾大部分房子在15天之内就接了offer,说明房子卖得很快。

Flyhomes Research团队结合MLS、卖房中介的内部资料等多个数据来源,整理了一组最能反映市场情况的核心数据。

从房价来看,7月湾区各地的房价略高于去年同期,只有东湾的condo稍微便宜了一丢丢。

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从成交量来看:4月以来,湾区各地区的成交量一直在稳步增长, 7月的交易量已经超过去年同期。

其中,townhouse/house的成交量从4月到7月增长了几乎2倍,买房子的人又多起来啦!

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看完整体再来看局部,以大家普遍关心的南湾为例 —

123套新上市的房源,比上一个月增长了22%,可以看出:更多卖家对房市的信心增强,回到市场,买家有更多房源可以选择。

✅87%的房子在上市15天内卖出;售出房源在市场上平均停留的天数为8.7天,差不多一周时间。这说明:房子在市场上停留时间很短,卖得很快。

✅80%的房子成交价高于挂牌价。成交价与挂牌价的比例为106.5%。这说明:由于竞争,大部分房子的最终成交价都高于挂牌价。

来看两个真实案例 —

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这栋大平层独栋屋位处东湾Pleasanton,位置极佳,步行可达Bart站。距离I580和I680高速近,通勤很便利。学区超好,小/初/高分别评分7/9/10。

这套房子的挂牌价比较低,吸引了很多买家, ,竞价非常激烈。 最后一共收到37个offers (戳这里看案例详情)

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这套独栋屋位于三藩市Glen Park附近,距离高速280和Bart站都不远。房屋状态很好,几乎可以拎包入住。

卖家同样采取低挂牌价的策略,想要让更多买家来竞争,果然这栋房子最后收到12个offer, 。 出价最高的offer几乎比我们多了11万 (戳这里看案例详情)

为何市场热度持续不减?

房市持续升温,Flyhomes分析主要跟以下几个原因有关:

贷款利率一降再降。就在本月初房地美公布,30年住房贷款平均利率从2.99%降至2.88%,这是1971年以来的最低水平。相比之下,一年前这一数字平均为3.60%。

低利率不仅刺激了更多买家进入市场,同时许多卖家也选择对所持有的房子做Refinance,而不再选择出售,进一步拉大了市场供需关系的不平衡

此外,湾区买房主力收入相对稳定,多来自科技行业,企业裁员比例较小,买家对自己的经济实力很有信心。

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又到每月的房市分析时间啦!

根据最新市场数据和Flyhomes实战买房经验, 7月波士顿房市就是一个字:火!

权威房产网站Realtor.com显示,波士顿及周边地区的房市,在6月底已经恢复到今年3月房市最火热的水平,7月在6月的基础上变化不大。

✨一句话总结: 活跃的买家增加,房源相对前两个月有所减少,导致供不应求,竞争激烈,而且郊区的独栋屋变成了香饽饽!

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(注: 复苏指数由需求量、成交价格、供给量、成交速度这4个指标来评判)

来看具体分析 — —

Flyhomes Research团队结合MLS、卖房中介的内部资料等数据来源,整理了一组最能反映市场情况的核心数据。

从房价来看:波士顿市区及附近的House/Townhouse价格低于去年同期,但市区的condo、以及郊区的整体房价和去年基本持平。

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从交易速度来看:波士顿市区和郊区的房源,无论是townhouse、house还是condo,在市场上停留的时间比去年更短了,说明今年虽然有疫情,看房受到限制,但房子其实卖得更快了

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再看看 Boston+Cambridge+Somerville 这些大家关注的热门区域 —

☑️ 供给:7月新上市的房源共有141套,比6月减少了27%,供给减少了。

☑️ 交易速度:售出房源在市场上平均停留的天数是14.5天,62%的房子在上市15天内卖出。说明房子卖得很快。

☑️ 竞争情况:66%的房子收到多个offer,每个出售房源平均收到2.6个offer,竞争比较激烈。

☑️ 房价:64%的房子成交价高于挂牌价,成交价和挂牌价的比例是102.8%。由于竞争,大部分房子的最终成交价都高于挂牌价。

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(数据基于Boston+Cambridge+Somerville地区、45–90万的Condo房源,新建房除外。

而7月郊区townhouse/house的房源减少,也导致了这类房源变得更抢手

在一线抢房的客户顾问也反映,最近郊区的独立屋市场实在太抢了

比如这个在Waltham的独立屋,占地面积近8000尺,前后都有院落。地理位置也很好,靠近Brandeis University大学,可以快速到达128/95/2 高速。

卖家一共收到了13个offer。尽管我们的出价已经比挂牌价高了3万,但卖房中介明确告诉我们,其它买家的出价要比我们高很多。最后这套房的成交价比挂牌价高了至少8万

还有这套在Quincy的4b2.5b独立屋,附近有很多餐馆和亚洲超市,生活便利。卖家还决定把所有家具留给最终的买家作为礼物。

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总体来说,7月波士顿房市与6月相比,变化不大,房市持续火热。

发生这些变化的原因是啥?

首先,贷款利率一降再降。 就在本月初房地美公布,30年期住房贷款平均利率从2.99%降至2.88%。这是1971年以来的最低水平。相比之下,一年前这一数字平均为3.60%。

目前利率较低的情况下,房价并没有大幅上涨,买家的购买力增加了,买房的意愿也更强。

此外, 疫情居家令让大家买房自住的心情更迫切 ,更多人考虑搬到距离波士顿市区稍远、但更宽敞的房子中去,这样办公和休闲的空间都更充裕。

特殊时期,Flyhomes提供 线上1对1咨询、线上看房、私人专属看房 等服务,帮你顺利买到好房。

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今天,我们将结合最新市场数据和买房案例,为大家复盘7月西雅图地区房市。

房子少+需求高,7月份华盛顿州几乎所有主要County的房价都打破了历史纪录。

NWMLS的最新数据显示,King County上月房屋中位价达到727,500美元,同比增长7.2%,超过了2018年5月的先前纪录726,275美元,创造了历史新高。

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(图片来源:theseattletimes)

虽然受三月疫情突然爆发的延迟影响,今年西雅图房市回暖趋势比去年有所推后,但自4月开始,上扬的势头却非常抢眼

从4到7月,西雅图市场上的新房数量一直在持续增长。考虑到今年的延迟,未来一两个月,市场上应该还会有好房持续放出。

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对比去年同期数据也可以发现, 虽然市场上的房子多了, 但卖出的房子数量也在同步迅速增加,甚至在6月已经全面反超去年。

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Flyhomes Research团队根据买房中介内部资料、MLS等多方可靠数据来源,整理了一组最能反映7月市场情况的核心数据!

以大家最感兴趣的东区部分区域、80–120万Single Family和Townhouse房源为例:

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✅80%的房子都会收到2个以上offer, 平均每个房子会收到4.5个Offer 。可以看出: 目前东边地区还是妥妥的卖方市场,供远远小于求,购房热情持续回升

✅88%的房子在上市7天内卖出; 售出房源在市场上平均停留的天数为5.7天 。这说明:房子在市场上停留时间很短,卖得很快。

✅85%的房子成交价高于挂牌价。 成交价与挂牌价的比例为106% 。这说明:由于竞争,大部分房子的最终成交价都高于挂牌价。

总体来说,7月西雅图房市在6月回暖的基础上进一步回升。

比如这套位于西雅图Tangletown核心位置的独栋别墅,房子不仅配置了8分小学和初中,而且周围还有许多优质的餐馆咖啡厅,还可以步行到湖边。

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客户在周一看上了这套房子,我们周二就快速做了房屋检查,周三就完成了定价策略的评估,最终 ! 我们用短短三天时间,以比另一个出价低了72k的价格成功拿下了房子 (戳这里看案例详情)

再比如👇这套位于Sammamish的独栋,周边环境优美而且非常安静。开车到微软总部不到20分钟,还配置了8/9/10分的小学/中学/高中。

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因为处于稀缺地段,房子上市不到一周就收到了6个offer。

我们与客户快速商议,提交了Flyhomes金融产品 All Cash Offer +没有任何附加条款的Clean Offer ,最终帮客户脱颖而出,成功拿下房子。 (戳这里看案例详情)

为何市场热度持续不减?

西雅图房市持续升温,Flyhomes分析主要跟以下几个原因有关:

贷款利率一降再降。就在本月初房地美公布,30年期住房贷款平均利率从2.99%降至2.88%

这是房地美自1971年开始跟踪这一比率以来的最低水平。相比之下, 一年前这一比率平均为3.60%

低利率不仅刺激了自住房买家的踊跃入场,也额外带来了许多投资性买家

同时因为许多卖家也选择对所持有的房子做Refinance,而不再选择出售,这也进一步拉大了市场供需关系的不平衡

而西雅图买房主力收入相对稳定 ,多来自科技、生物技术等领域,企业裁员比例较小,买家对自己的经济实力很有信心。

2020上半年,整个西雅图地区的融资金额和交易数量也都达到历史新高,带动了地区经济和就业的发展。

同时也因为许多公司延长了在家办公时长,不少其他地区买家最近也开始为未来的长期异地办公进行规划

而西雅图作为一个全美TOP稳步增长的市场,凭着自住投资两相宜的地区特点,成为了很多人的看房考虑首选。

不仅如此,因为疫情的影响,线上视频看房开始成为一种主流趋势

Redfin最近一项针对全美29个主要市场的1400人调查显示,在过去一年中,有45%的人曾在没有亲自看过房的情况下出手过Offer,这达到了自2015年开始这项调查以来的最高。

也就是说,你的竞争对手甚至都没有亲自出现,就已经参与到了抢房大战中!

如果你最近也正对西雅图市场感兴趣,Flyhomes提供线上1对1咨询、线上看房、私人专属看房等服务,扫描下方二维码和我们聊聊吧!

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无论是不是有娃要上学,在买房这件事儿上,学区房永远备受关注,毕竟学区好坏会直接影响房价。

我们在日常帮顾客买房的过程中,具体的学区划分是经常被问到的。今天来介绍一些关于公立学校学区划分的知识点~

今天我们就和大家聊聊学区房你要知道的那些事儿!

1. 学区划分 ≠ 行政区划分

很多人以为好学区就是这个学校所在的城市/地区。结果有人买了学校旁边的房子,才知道这房子被划分到另外的学区。

错❌!因为与中国不同,美国的学区划分跟行政区划分没有直接关系。学区内的一切事务都归学区政府管理,而非行政区政府。

此外,美国的学区划分十分细致,每一条街、每一个门牌号基本都会被划分到一个学区,都会有指定的公立学校。

正确✅做法:所以如果以孩子上学为目的,一定要具体到每一个房屋的地址,查询所在的学区。新建房尤其要注意,可能会出现还没有划分学区的不确定性。

最简单的方式是用GreatSchools.org网站,输入详细的家庭住址,就可以大概知道地址所属的学区和指定的学校。但如果房子恰好就在学区边界上,我们强烈建议你打电话咨询学区政府,获得更精准所属学区的信息。

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相邻的房子,可能不划在同一片学区

2. 学区评分标准

在美国,有专业机构根据学校的综合质量和所在社区的环境,评出1~10分,以大部分中国顾客的标准来看, Greatschool 10分制中,学区7分算可以,8分以上才算好。

学区内的高中成绩是衡量一个学区是否优秀的主要考核指标。此外,该学校的SAT成绩、学校的历史背景、学区是否有特色教育科目、学校的家长联合会的活跃程度等等。这些指标对于升大学也都很重要。

所以在选择学区时,结合分数以及综合指标来考察学校更加客观

下面我们就来给大家介绍一下湾区都有哪些好学区。

Palo Alto

Palo Alto地区是湾区最著名的明星学区,已经连续几年蝉联加州学区榜单冠军,学区内共19所学校,师生比例最高达到1比17。

被誉为斯坦福孵化器的Palo Alto, 可想而知教学质量有多高。全美重视教育的家庭挤破脑袋也要在这个学区买房。如果在这上学,同学们可能随随便便都是个上市公司CEO的孩子,环境氛围都没得说。

Palo Alto区域均价260万能买到超漂亮的Single Family Home。而在100–200万预算上下的朋友也可以考虑在Palo Alto区域的Townhouse和condo。

这里城市生活配套设施完善,医院、购物中心、学区公共教育系统评分都很高,交通非常便利。

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Mountain View

Mountain View面积不大,却因为坐落着Google、微软Microsoft、LinkedIn、 NASA研究所等著名公司和机构而举世闻名。Mountain View地区的房价平均售价在180万,相比去年涨了8.8%。

科技大佬们住的地方学区怎么可能不好,Mountain View-Los Altos 联合高中学区今年稳坐加州学区排名Top4,辖区内包括Mountain View High School、Los Altos High School这样的优质高中。

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Pleasanton

Pleasanton地区位处东湾,最近几年发展迅速,辖区内的Pleasanton统一学区非常优质,是Alameda County内首屈一指的学区,包括Foothill High School、Amador Valley High School都是非常优质的高中。

房屋售价平均为120万的高性价比,也让Pleasanton成为近些年重视教育家庭的选择。这里还有多种多样的中餐厅,以及湾区最大的奥莱,毗邻I680/I580,生活也是非常便利!

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Cupertino

Cupertino被誉为硅谷的心脏,除了是苹果园区所在地以外,这里还聚集了很多华人商铺,生活起居的方方面面都非常便利。

学区也非常厉害,其中Fremont Union高中学区在旧金山/湾区学区排名中获得了第6名,辖区内有很多优质的学校例如Lynbrook High School、Cupertino High School等。

Cupertino一直是南湾热门的购房区域,竞争非常激烈,现在房屋出售均价为205万

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总的来说,只要好学区的教育质量不下降,就算遭遇了经济危机,学区房的房价也不会受到太大打击,可以说是抵御风险的一大利器。

关于学区房还想了解更多,可以戳➡️公立学校 vs 私立学校,有什么不同如果你哪个区域感兴趣,赶快联系我们呀~

#买房,就找Flyhomes!

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Redfin追踪分析了过去2年中9000个offer的数据,总结出几条最能增加抢房胜率策略。

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1⃣️ 全现金买家获胜的几率是普通贷款买家的3倍! 尤其是最近这段时间,使用全现金Offer赢得房子的几率比2017年同期翻了一番。

2⃣️ 写一封诚意满满给卖家的信,对抢房也很有帮助! 据Redfin数据显示,一封Personal Letter可以让买家的赢率提高59%,比2017同期高出7%。

在Offer竞价中,尤其是当Offer条款相似的情况下,给卖家的信对赢得Offer会起到决定性的作用。戳这里看:干货|一封“情书”让他买房省了5万刀,这个砍价妙招绝了

在美国买房,大家往往有这样的经历 — — — 如果你是贷款买房,遇到对手提交了全现金offer,就是人家买房用全款。那么大概率卖家都会选择他的全现金offer,相比起来你的贷款offer就不太香了。

因为在疫情期,卖家在交易中更看重offer的稳定性,此时买房,全现金的offer的优势更大,不仅能帮你打败其它竞争offer,还可以作为讲价的筹码,用来说服卖家降低价格。

为什么卖家更喜欢All Cash offer?

全现金offer相对于贷款offer来说有两个最重要的好处:

⚡️⚡️交易速度特别快

全现金买卖极大程度上缩短了交易时间,能让卖家尽快拿到房款,也让卖方agent在短时间内完成交易,拿到佣金。

一般的贷款offer需要25–30天过户,而全现金offer 7–10天就可以完成交易。所以卖方会更喜欢全现金offer。

👍👍Offer稳定性特别好

相比较来说,贷款机构作为独立的第三方,可能会出现一些不可控的因素,导致交易失败。 全现金offer不涉及贷款机构,稳定性更好,自然更受卖家青睐!

所以很多时候卖家宁愿少卖几万刀,也会选择全现金offer 而不是贷款offer,这也造成许多贷款买家虽然出到了最高的价格,但仍然错失自己心仪的房子。

也正是因为如此, Flyhomes推出了All Cash Offer这样的金融产品,希望能够以全新的、变革式的交易方式,让我们的顾客更容易、更顺畅地买到自己喜爱的房子!

我们如何把你打造成一个真正的 All Cash Offer买家?

使用Flyhomes的All Cash Offer产品,基本操作方式就是:

1⃣️下offer时,Flyhomes先用我们的资金帮你用全现金买下心仪的房产;

2⃣️顾客同时间开始办理房屋贷款,贷款完成之后, Flyhomes再把房子以原价卖给你!

在以上两次交易过程中, Flyhomes不赚取任何交易之间的差价 ,买家也无需重复承担两次交易产生的closing cost!

更值得开心的是,在Flyhomes为顾客买下房之后,顾客不用等待自己的贷款审批完,就可以直接搬入新房啦!🎉🎉🎉

Flyhomes全现金买房的产品,能将只有5%首付的买家,打造成全现金买家!在湾区这个竞争激烈的市场里,极具抢房优势!

举个🌰:这栋位于Pleasanton的独栋屋靠近I580/680高速,距离Bart站、Pleasanton市中心都不远,生活通勤超便利,而且还有完美的学区, 小/初/高分别评分9/9/10 !

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这栋房子一共 收到了8个offers ,为了拿下这套房子,我们做了十足的准备!使用了 Flyhomes金融产品All Cash Offer , 最终我们打败其他7个offer, 抢下了这套超棒的学区房!

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还有这套 超豪华的,位于St. Francis Wood社区的别墅!简直堪称艺术品,每个空间都带有绝美的建筑细节。 而且房子的整体居住面积超大,达到近5000尺,配备2辆车的车库和2个额外的户外停车位!

这个地区房源供给严重不足,非常抢手, 所以我们赶紧使用了 Flyhomes All Cash Offer , 提交了一个 没有任何附加条件的Clean Offer。

这么一番操作下来,卖家看到我们的offer简直太开心了,没多久就接受了我们的offer,别提有多爽了~

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Foster City俯瞰图, Source: Internet

Foster City处在南湾和旧金山中间,去哪儿都很方便,而且风景绝美, 四面环海、环境好、学区好,一直以来都是中半岛抢房的热门区域。

Flyhomes的顾客都反馈在Foster City住得很舒心,推开窗就是迎面而来的海风。周末还可以划船,沿着海边跑步,幸福指数超高。

今天我们就来说说这块宝藏区域 — Foster City:

地理位置

Foster City位于湾区的中间位置,可以北上旧金山、也可以南下南湾上班, 紧邻101高速和San Mateo跨海大桥 ,交通非常方便。 还是IBM、VISA、Gilead Science和Guidewire等高科技公司总部所在地。

但上下班高峰期,附近的高速会比较堵。跨海大桥西端坐落于此,跨湾车流要么从101/92高速立交桥排队蜗行(三个方向汇入一处),要么从Foster City抄近道试图节省几分钟时间。

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Foster City下班高峰车流走向草拟图

但好在 有城市提供的免费通勤bus,可以到达附近的Caltrain车站和BART站, 对于在城里上班的朋友而言,省去了自驾堵车的痛苦,坐车还能闭目养神,不失为一个好选择。

优质学区

Foster City最主要的学区就是 San Mateo-Foster City School District ,是在整个湾区排名靠前的学区。 其中包括10分小学Foster City Elementary School、高分中学Bowditch Middle School等等。

学区在某种意义上是跟社区安全、增值潜力挂钩的。有好学区的房屋很有保值潜力,不怕将来卖不出好价钱。

华人向来注重教育,所以湾区几大名校总是挤满了华人宝宝,房价也是节节升高。 特殊时期,学区房一般也更抗跌。(戳这里看让房子更保值抗跌的5个因素)

生活氛围

Foster City的景色超级美!

Foster City俯瞰图, Source: Internet

城市内安排了17个大大小小的公园,并且建立完整的沿海步道,甚至留下了大片的自然保护区以便候鸟的迁徙和野生动物的庇护。

伴着海风欣赏着海景跑步、遛弯,想想都超级享受!

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Foster City城市公园, Source: Internet

还有图书馆、社区中心、市政厅、露天剧院等等城市设施以便市民享用。附近吃喝玩乐一应俱全,包括很多很不错的中餐馆,也有不少的超市,包括大华、Costco,满足日常生活所需。

对于喜欢宁静生活的人来说,Foster City是个不错的选择,一年中除了独立日的烟火和夏日的一些音乐会,再没有人头攒动的场面。

Foster City里面的 住户70%都是高新科技公司的员工, 住户素质相对较高,该市现在亚洲人占比最多。

房屋走势

Foster City房屋交易市场整体的 竞争指数高达93分 ,竞争还是很激烈的,需要抢才能买到房~

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市场竞争指数, Source: Redfin

根据Zillow的数据,Foster City在过去的5年的房屋成交价格, 从2015年的116万增长到今年的162万,增长幅度达到40%, 增长潜力巨大。

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Foster City历史趋势图, Source: Zillow

目前Foster City房产中位数是$1,633,000。 平均每平方尺单价$788,相比湾区的其他热门区域,性价比还是不错的。例如Sunnyvale房屋均价高达$896,而Fremont也已经达到了每平方尺$649。

Foster City的租金收入表现也很不错, 租金中位数为$4,500, 相比 San Francisco-Oakland-Hayward 区域平均租金3300还是高出不少。

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Foster City租金趋势图 Source: Zillow

Foster City虽然是填海造陆的产物,但不代表建在这里的房子一定会有地基问题,具体情况要具体分析。我们在帮你买房时,会仔细审查房屋检查报告,帮你避坑!

如果你厌倦了城市的喧嚣,向往面朝大海春暖花开的生活,那么Foster City一定会是你的菜。

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最近美国史上最低利率骚动了许多人投资房产的心,不少客户都开始向我们咨询购买投资房的建议。就像其他投资一样,购买投资房也存在着一定风险

选房、房子维护、和房客打交道…这其中如果一步没走好,房产小白们不仅有可能无利可图,甚至可能会带来经济上的亏损,惹来不必要的麻烦。

今天我们就从大家的问题中总结出了下面👇4点,帮助想要投资房产的你,提前探清道路。

1. 清算手中余粮

要买房,💰首先得到位。这可不是简单准备一笔首付款就完的事。

除了首付,房子的交易,还需要准备成交成本、头几个月的抵押贷款、维修费、备用金等等隐形支出。

成交成本就是指买房子时的检验费、财产税和预付利息等等,一般相当于总房价的1%至2%。

而维修费就是房子买到手之后的维护和保养。不管是需要加个窗帘还是修个院墙,都要提前做好预算预留。

同时,为防止房子没有顺利出租,产生几个月的空置,那这几个月的银行贷款,也要提前规划好一笔备用金,防止给自己的日常生活带来额外的压力。

尤其是如果还有其他房贷或者贷款,那在出手买房前算清房子的前期投入成本就更为重要

2.选择合适的投资市场

房产收益包含租金收入和潜在升值收入两部分。

租金收入好理解,就是投资房最主要的收益来源,会直接影响房子的现金流。好的现金流不仅能让我们的日常资金管理更有保障,而且抗压能力也更强。

另一部分的收益就是升值价值。也就是说购买后房子价值上升了,在未来卖出时,带来潜在的收益。

而一个成功的投资,通常是两者兼具。

所以选择一个合适的潜在升值市场是房产投资的第一步。 一个负担得起且处在经济增长趋势的地区是最佳选择。

经济实力对房地产市场的影响显著。 人口,就业,经济和工业以及抵押贷款的增加,都会带动当地的房地产市场一起蓬勃发展。

人口增长是房地产市场强劲的重要指标。更多人搬入就意味着更多的房客和就业增加,这自然带动住房需求的增加。像湾区、西雅图、波士顿,都是人口流入的区域典型。

3.投资房具体买在哪儿?

确定了投资市场,那么就要考虑房子具体买在哪里了。位置一直是选房的第一要素,在看房时,以下的问题也需要在出手前认真搞清楚:

✅这里的犯罪率是怎样的?

✅附近有学校吗?它们的排名如何?

✅公园、超市、交通枢纽和餐馆等设施离这里有多远?

✅该地区的房地产租赁市场状况如何?可比较的租金和楼价分别是多少?

✅当地将有哪些经济发展上的短期、长期规划?

一般来说,选择距离城市中心,科技公司和学校周边的房子租金都会不错,房屋空置率也会相对较低,升值潜力也会更稳定。

具体到某栋房子的选择时,市场上经常会遇到,两个同一小区的房子,也许因为装修风格或者布局上略有不同,或者一个靠近马路、一个相对安静,租金就会有几百美金的浮动不等。

所以选房子时,如果条件允许还是要尽量要实地考察,或者请了解当地背景情况的专业经纪人给到足够的分享和建议。

4. 为投资房算好帐

在房子正式购买前,还需要单独算的一笔帐,就是投资房的租金回报率

租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价 %

购房价容易理解,就是房屋购买时支付给卖家的金额。

每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋及出租衍生支出。

衍生支出包括了房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目

尤其当入手的房子需要修缮时,前期的资金投入也都应该作为成本纳入考量。

那么年租金收入如何计算呢?我们可以参考周围10套条件相似的已出租房屋的租金中位数。

使用中位数而非最高价进行计算的意义在于,我们可以用相对合理的租金吸引来足够多的房客看房。

这不仅能帮助房屋能更快租出去,缩短房子的空置期,而且让我们可以在提出租房申请的租户中挑选信用、品行最好的潜在租户。

如果还有其他关于投资房的问题,欢迎扫下方二维码与我们详聊~

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疫情时期,为了不耽误大家的购房计划,Flyhomes一直以来备受关注的讲座活动开启线上模式!面向湾区、南加州、西雅图和波士顿四个城市。

无论你是计划买人生中的第一套房,还是打算旧房换新房,或者是对疫情中的房市走向感兴趣,都能在Flyhomes讲座中得到最实用准确的信息。

活动中,你可以了解:

  • WFH对房屋选择的影响;
  • 美国买房流程是什么?都有哪些“坑”?
  • 如何帮你正确规避买房风险;
  • 疫情之下买房有哪些谈判策略;
  • 为什么Flyhomes全现金all cash offer的赢面更大?

活动具体信息:

湾区 — 美西时间

2020/11/04 周三 7:00–8:30 pm

2020/11/07 周六 7:00–8:30 pm

洛杉矶 — 美西时间

2020/11/05 周四 7:00–8:30 pm

2020/11/07 周六 1:30–3:00 pm

波士顿 — 美东时间

2020/11/05 周四 7:00–8:30 pm

2020/11/07 周六 1:30–3:00 pm

西雅图 — 美西时间

2020/11/18 周三 7:00–8:30 pm

2020/11/21 周六 1:30–3:00 pm

报名方式:

扫描下方二维码,即可报名参加!

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更多问题,欢迎私信或者留言给我们!

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租房还是买房,是长期困扰湾区人民的一大难题。

疫情期间,大家更拿不定主意了。一些顾客问我们,我该什么时候买房子?现在买房划不划算?

我们通常的回答是:如果你在湾区有居住两年及以上的预期,那就赶紧买房吧,不会亏的。

买房到底有哪些好处?

买房前付租金,买房后收租金

里外里这差距,你细品。

1⃣️单身上进男青年,在Mircosoft redmond campus上班,去年在Kirkland买了一个$80万的房子,4卧2.5卫,附近有超市,生活便利。开车20–25分钟上班。

小哥哥20%首付16万,30年3.152%利率贷款,每个月还贷$2700左右。小哥把房子的三间卧室租了出去,总租金$2500。收入几乎和贷款持平,而房子却是自己的了!付了个首付就能白住了!

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2⃣️一对情侣都在南湾上班,就在Sunnyvale买了一处Townhouse,$140万,3卧3.5卫。首付20%,30年3.152%利率贷款月供5000左右。而他们将一间有独立入口的房间出租,租金收入$1500左右,也能负担不少生活花销了

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3⃣️单身貌美女青年,坐标湾区。2018年底在Newark被誉为FB后花园的新小区购入全新Townhouse,$100万左右,4卧3.5卫。因为小姐姐的首付较多,并且在利率低点30年2.75%做了重新贷款,现在月供只有$2000左右,出租3间卧室收入$3000,还能净赚$1000!!羡慕哭

买房还能省税!?

房产税和收入税:

对于贷款买房,贷款利息可以抵税。 如果房屋用于自住,利息就可以抵税(Itemlized deduction),并且自住房房产税本身也会有些优惠和减免(Standard deduction)。

如果不出租,根据每年的标准抵税额度,西雅图小哥哥第一年可以少交$6–7K的税。湾区情侣也能少缴$1万左右的税

如果房子用于出租,租金要交税,同时可以在报税的时候选择房屋折旧来抵消收入,就能少缴一部分税啦!

通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。

具体情况可以来找Flyhomes帮你算一下呀~

资本收益:

如果未来卖房子的时候,房价涨了拿差价,还能免税。只要自己在房子里住满了2年,就可以作为个人主要住宅(Principal Residence)来处理。

假设你60万买的房子,房子卖了$80万,那挣的$20万收益都可以免除个税(单身上限$25万,夫妻上限$50万)

这个超级爽的好嘛!特别是在湾区这样火爆的市场。想想你每个月工资有多少要纳个税,股票收入多少要交税,可是卖房子挣的钱却免税呢!实实在在全收入自己口袋里。

杠杆作用

假设你有$10万作为投资本金,那我们来算一下如何投资有更大回报?

如果将$10万本金投在股市里面,假设5年后涨到了$20万,那么投资回报率是100%。

如果用$10万首付买到了$60万的房子,以湾区过去5年平均每年房价增长10%计算,5年后房价涨到了$100万,这可是400%的增长噢。

用不多的首付,就撬动了很大的收入。

湾区过去30年房市走势图,来源Compass

继续投资和翻修

当你打算把首套房出租,并且再买一套,首套房租金的70%可以算作个人收入,就可以增加二套房贷款额度。你还可以重新做贷款,通过更好的利率,套出更多现款。

当你打算做房屋投资,翻新旧房的回报率较高,但对于买家的房屋维护经验要求也很高。翻新专家会专门买入外观旧一点的房子来改建/改造,从而卖出更高的价格。

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旧屋改造,源自网络

当然,每个人对房子的需求不一样,贷款能力也不同,买房最看中的因素也不同(查看买房看重的因素都是哪些?)但长期来看,买房还是有很多优势的。

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转眼在家办公3个多月了,Flyhomes 的线上房地产讲座已经举办了3期。

但相信的大家心中有很多疑问:

  1. 疫情到现在的阶段,房市有哪些变化?
  2. 各公司宣布长期WFH后,对西雅图房市有哪些影响?
  3. 买房的具体流程是什么,都有哪些”坑”?
  4. 疫情期间,如何打造最强买房offer?
  5. 为什么有些人不出最高价,赢得房子?
  6. 以及,为什么Flyhomes抢房更占优势?

以上大家最关心的买房卖房问题, 你都可以在Flyhomes 全新的线上讲座得到答案!

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针对西雅图&湾区的讲座时间分别为:

6月17日 周三 7:00–8:30 PM

6月20日 周六 1:00–2:30 PM

针对波士顿的讲座时间分别为:

6月18日 周四 7:00–8:30 PM

6月20日 周六 1:00–2:30 PM

针对洛杉矶的讲座时间分别为:

6月18日 周四 7:00–8:30 PM

6月20日 周六 7:00–8:30 PM

报名方式:扫描下方二维码,回复“时间+地址”,即可免费报名

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如果在这段特殊的时期,你对于自己的买房计划还有不确定的地方,希望能找专业的房产中介聊聊,Flyhomes提供免费的线上1对1咨询,线上看房,私人专属看房,可以帮助有购房需求的小伙伴们。

想了解更多? 扫码下方二维码,与我们联系吧!

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