Естественный отбор: валютная ипотека.

Введение.

Прежде, чем перейти к сути вопроса, я расскажу немного о себе.

Меня зовут Михаил, в декабре 2012 года я взял рублевую ипотеку на маленькую однушку на окраине Москвы. Этому моменту предшествовал длительный процесс подготовки, в течение которого мне предстояло узнать и усвоить очень много информации. Увы, как это часто бывает в России, для того, чтобы понять где тебя обманывают, приходится досконально изучить предметную область, а так же ее подводные камни. Так было и с ипотекой.

Одним из самых полезных источников информации оказался ипотечный раздел форума на banki.ru. Сначала я просто изучал темы, затем стал задавать вопросы, а затем перешел к ответам на чужие вопросы. В целом, как-то прикипел к форуму, а затем так на нем и остался.

Среди прочих тем в тот момент времени выделялась одна, так как в ней было под сотню страниц, что весьма нетипично. В этой теме обсуждался вопрос с йеновой ипотекой.

Стоит отметить, что после 2008–2009 инвесторы ринулись в йены и франки и взвентили курсы до небес. Швейцария быстро привязала курс франка к евро, на этом вопрос с франком был на тот момент закрыт. С йенами все было гораздо хуже. Ситуацию усугубило землетрясение, которое вызвало дополнительный рост йены.

В итоге, после двухкратного роста йены, у части заемщиков кредит превышал стоимость недвижимости, а низкая ставка кредита 6.5–7.5% не позволяла рефинансироваться в рубли по актуальным ставкам. Вопрос был решен политическим решением, кредиты переводили в рубли по льготным ставкам 6–8% в индивидуальном порядке.

И то, находились недовольные заемщики, которых такой вариант не устраивал и они остались в йенах. В итоге в конце 2014 года они пострадали еще сильнее.

В теме про йеновую ипотеку я и познакомился с аргументацией валютных заемщиков, которая сейчас стала привычной для ипотек во всех валютах:

  1. Банк специально выдал в валюте и не дал в рублях.
  2. Банк знал будущих проблемах рубля, поэтому не хотел давать в рублях.
  3. Мы йен не видели, банк сразу выдал рубли, поэтому возвращать мы будем тоже рубли.

Но на практике ситуация была совсем другая. В валютную ипотеку попали преимущественно заемщики, которые не проходили по скорингу на рублевую из-за высокой ставки. Но при этом доходов было достаточно для получения одобрения под меньшую ставку по валютной ипотеке. Вот несколько примеров:

“В тот год у нас возникла необходимость в покупке жилья, потому как мы ждали ребенка, а жить в съемной квартире мы не хотели. Когда пришли в банк со всеми документами, квартира уже была выбрана — “хрущевка” площадью 46,3 квадратных метра в Подмосковье. Мы подали заявку на максимальную сумму в 4 миллиона рублей, но после рассмотрения банк предложил нам только 2,5 миллиона непосредственно в рублях или же 3 миллиона рублей в валюте”, — вспоминает собеседник агентства.
Однако крупные банки отказывали в кредите, поскольку у пары не было постоянной столичной регистрации. В итоге им посоветовали взять кредит в долларах, объяснив, что рублевого все равно не хватит на покупку той квартиры, которую они хотят. Какого-то специального финансового образования ни у Марии, ни у супруга не было, и серьезно оценить ситуацию с курсом валют они не могли.
Однако в итоге удалось найти выход: Банк Москвы был согласен оформить отца Яны созаемщиком. Ипотеку девушке предложили брать не в рублях, а в швейцарских франках. Процент по кредиту был ниже, чем при займе в российской валюте — и она согласилась, взяла ипотеку на девять лет.

То есть заемщики брали в основном кредиты на максимуме своих возможностей, да еще и в валюте. Поэтому масштабы катастрофы так огромны.

Сегодня, валютные заемщики объединились и требуют от государства решения той затруднительной ситуации, в которую они попали.

Аргументация Дмитрия Крайнева

Я с симпатией отношусь к Партии Прогресса. Один из ее членов, Дмитрий Крайнев, выступает в защиту валютных ипотечников с весьма странной аргументацией. В данном посте я постараюсь разобрать основные проблемы и недостатки его аргументации.

Чтобы не было вопрос, моя позиция по отношению к валютным заемщикам в целом отрицательная: я считаю, что совершеннолетние люди, которые подписали договор, несут полную ответственность за его выполнение.

Пост 1: Что делать с валютной ипотекой?

В посте рассказывается краткая информация о валютной ипотеке, а затем начинается манипулирование и передергивание.

… рост курса доллара с 2008 года до настоящего времени составил 2,7 раза (с 24 руб. до 65 руб./дол.), настолько же увеличился и остаток долга, а значит текущий остаток долга не только не уменьшился, а наоборот увеличился — до 2,3 от первоначальной стоимости полного объема кредита в рублях.

Кредит в валюте, а его размер мы почему-то считаем в рублях. А почему не в гривнах или нигирийских долларах? В валюте кредита долг уменьшился, как и должно быть.

банкиры, никого насильно подписывать договор не заставляли (просто как-то забыли рассказать о валютном риске).

“Банкиры” должны рассказывать взрослым и самостоятельным людям, что валюта может меняться в цене, в том числе и существенно? А может еще школьную программу по математике должны напомнить?

Проблемы с математикой вообще свойственны валютным заемщикам, так типичным заблуждением является полное непонимание формулы расчета ежемесячных платежей, описанной в договоре:

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))
X — размер аннуитетного платежа; S — сумма кредита; p — 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ — означает в степени; m — срок кредита, в месяцах.

Так, мы выплачивали ипотеку 2 года, но это были только проценты (по условиям банка, первые 10 лет ты платишь проценты, а потом — долг).

Затем в статье Дмитрий рассказывает достаточно очевидную вещь, которая для неподготовленного читателя звучит ужасающе:

Получается, что даже отказ от квартиры в пользу банка через 7 лет платежей без просрочек приводит лишь к одному результату — заёмщик и их семьи остаются не только без квартиры, но и обремененные дополнительным и весьма существенным долгом, до 30% от первоначального кредита.

Да, квартиры в валюте кредита подешевели и теперь залог не покрывает кредит. Почему это является проблемой, требующей постороннего вмешательства по-прежнему не ясно.

Замечание: Вопрос с оставшимся долгом, благодаря нашему правительству с 1 июля решается с помощью закона о Банкротстве. По этому закону, в случае признания банкротом реализуется все имущество заемщика, но при этом практически все долги, на которые не хватило имущества, будут списаны.

Далее мы в первый раз встречаемся с цифрами по количеству валютных заемщиков:

И в таком положении оказались не десять и не сто человек. По данным ЦБ таких заёмщиков порядка 3% от общего числа. В абсолютных цифрах — около 20 тыс., по другим данным — до 50 тыс.

Адекватных подсчетов количества заемщиков — нет. Подсчета количества проблемных ипотек — нет. Запомним этот момент, далее нам неоднократно придется к этому вопросу возвращаться.

Пост 2: Валютная ипотека. Банки — причина кризиса?

Статья начинается опять с передергивания

Ранее мы уже определили, что проблема валютной ипотеки напрямую затрагивает около 160 тыс.россиян

В прошлой статье мы говорили, что валютных ипотек от 20 до 50 тысяч, в этой мы уже про это забыли. Их уже 50 тысяч, без всяких условий. Адекватного источника по-прежнему нет.

сегодня — это потенциально на 95% дефолтные кредиты, с текущей просрочкой на уровне 25%. При этом февраль-март 2015 года для большинство таких заёмщиков являются ключевыми — финансовые резервы закончились, далее просрочка вырастет до 50% и к маю дефолтной станет почти вся валютная ипотека.

Откуда Дмитрий взял число в 95% потенциально-дефолтных кредитов неизвестно.

Но в дальнейших статьях этот процент вырастет до 100%. При этом, если пошерстить форумы, то можно найти немало сообщений от валютных ипотечников, что у них платежи в $200–$300. Даже при текущем курсе доллара такой кредит не является проблемным. Но Дмитрию важен масштаб, а не достоверность фактов.

На мой взгляд, масштабы оценки проблемных кредитов сильно преувеличены. Многие валютные заемщики еще с сентября 2014 года в общей теме на форуме заявляли о том, что со следующего месяца они перестанут платить. Но реально перестали платить к текущему моменту единицы. Но вернемся к посту Дмитрия.

В те годы (да и сейчас, конечно) в России было очень сложно для ипотеки найти рубли на долгий срок, а ещё и желательно под низкий процент, поэтому банки, недолго думая, нашли “выход”, получая дешевое фондирование в валюте, в том числе и за рубежом, и выдавая в той же валюте ипотечные кредиты российским заёмщикам.
Было ли это опасно? Безусловно, и кому как ни профессиональным финансовым посредникам, банкирам, знать это. Предсказать изменения курса и правильно захеджироваться от валютных рисков сложно даже компаниям, обычным гражданам и вовсе нереально.
Так что же сделали банки? Может они что-то разъясняли заёмщикам? О нет, конечно, нет. Они просто переложили на них все риски, благо до этого такой финансовой услуги не было и закон такие риски в принципе как-то по-особому не регулировал.

Возникает простой вопрос, почему у потенциальных заемщики никак не обращали внимание на то, что платежи по валютным ипотекам ниже, чем в привычных рублях? Почему достаточно очевидные вещи банк обязан растолковывать клиентам? В русской культуре даже пословица на этот случай есть: бесплатный сыр — только в мышеловке.

На мой взгляд, в этом простом с виду утверждении заключается основная ошибка валютных заемщиков: они хотели сэкономить на покупке жилья. Осознано или нет — не важно. Люди берут деньги на долгий срок, не думая о том, что будет завтра. Им важна сиюминутная выгода.

Так любимый Дмитрием график — иллюстрирует как нельзя лучше этот момент.

Сравнение платежей одинаковых по рублевому размеру ипотек для разных валют.

Замечание. график начинается с 01 марта 2008. При этом в июле-августе 2008 ипотеку взять было нереально, так как начался кризис банковской ликвидности. Но при этом Дмитрий утверждает:

Происхождение валютной ипотеки у большинства заёмщиков похоже — на кредиты из 2007–2008 годов приходится более 60%.

Более честный график был бы с сентября 2007 года. Но этот график не показывает трагичность ситуации. Так как простой расчет демонстрирует, что в сумме в рублях валютный заемщик заплатил к марту 2015 года меньше, чем если бы сразу брал в рублях.

Вернемся к графику, из него мы видим, что первые несколько месяцев платежи были меньше, причем существенно. Так в Йенах ежемесячный платеж был в 1.5 раза меньше рублевого. Я напомню — размер кредита в рублях для этого графика одинаковый.

Но эта разница не берется просто так и Дмитрий это знает.

Но важно, что банки не только переложили, т.е. сняли риски с себя такие риски, но ещё и не стали их учитывать в последующем — при определении платежеспособности заёмщиков при выдаче кредита.

В этом же утверждении содержится так же упрек банку в том, что банки выдавали кредит плохо учитывая платежеспособность клиентов. Но тут возникает вопрос: банк — это благотворительная организация? Банк думает о том как бы миминизировать убытки, поэтому есть понятия одобрения кредита, строящееся на оценке рисков невозврата. Да, банки ошиблись, но ошибка их состоит в том, что они вообще одобрили валютным ипотечникам их кредиты.

По-хорошему, эти люди вообще не должны были иметь возможность получить те кредиты, в которые они вляпались. Но жажда халявы (или глупость) у заемщиков превысила чувство самосохранения и поэтому они брали кредиты практически на любых условиях.

Так, в комментариях у Дмитрия в ЖЖ я встретил Марию, у которой валютная ипотека под 14% годовых. И это при том, что в среднем ставка по валюте крутилась около 10%.

А кто по-мнению Дмитрия в этом виноват?

Извините, но вывод тут один — банкиры действовали абсолютно безответственно и непрофессионально. Именно так, более того, зная все эти расклады, что мы только что перечислили, можно утверждать, что банки сознательно вводили в заблуждение непрофессионалов — обычных граждан, пришедших за обычным финансовым продуктом, с единственной целью — купить себе квартиру. Пришедших не играть на бирже, не в казино, не в финансовую пирамиду МММ, а просто купить квартиру.

Тут мы первый раз встречаем социальный момент. Оказывается, что заемщики пришли в банк не за деньгами в долг, а за деньгами для решения квартирного вопроса. Почему банк должен выполнять объяснять очевидные вещи — неясно. Опять же можно провести аналогию с известным высказыванием: незнание закона не освобождает от ответственности.

Банк предлагал под видом обычного кредита непрофессионалам финансовый продукт, который потенциально был способен оторвать голову его потребителя, т.е. лишить и квартиры, да ещё и загнать в невыносимые долги! Что собственно и произошло.

Вообще говоря, рублевый кредит может привести к точно таким же последствиям, если по нему не платить. Впрочем, если платить по валютному кредиту, то никто квартиру отбирать не будет и загонять в невыносимые долги не будет.

Сравнительные примеры Дмитрия просто поражают своей нелогичностью:

Для лучшего понимания. Это тоже самое, что если вы приходите к профессионалу, в но в другой отрасли — доктору, доверяя его профессиональному суждению и многим годам обучения в университете, практике, и спрашиваете таблетку, “что-то от головы, а то вот есть такая проблема — болит”, а он вам вместо нурофена предлагает цианистый калий со словами, “не волнуйтесь, проблема будет решена — голова болеть не будет”.

Для сведения Дмитрия, цианистый калий — это всегда яд, поэтому такое сравнение неуместно.

Если приводить корректный пример, то пациент пришел к доктору не за лекарством, а за чем-то необходимым, но без чего можно прожить. Например, имплант для замены удаленного зуба. доктор в свою очередь предложил импланты нескольких ценовых категорий: дешевый с риском побочных эффектов и дорогой из золота без рисков. Увы, но у пациента на дорогой не хватило денег, но без зуба на работу он ходить не хотел, поэтому поставил дешевый. Увы, но риск сыграл, и теперь пациент обвиняет доктора, что тот плохо отговаривал его.

Затем у Дмитрия возникает вопрос

Зачем же банки поступали столь необдуманно?

Вместо ответа он приводит таблицу зарплат в банках. Браво! Это такой подход как нельзя лучше объясняет юридическую подоплеку.

Пост 3. Банки — причина кризиса? Часть 2.

Очередной пост, который начинается с обещания рассматривать проблему более жестко и без картинок. Посмотрим, добавил ли Дмитрий логичности в свои рассуждения.

Вначале поста приводятся стандартные расчеты для ипотеке под 11% и 13%, тут мы можем видеть разницу в требованиях к доходу для разных валют, про которую я уже говорил.

И если для рублевого кредита доход семьи должен был составлять в этом случае 121 тыс.руб./мес., то для валютного только 109 тыс./руб

То есть, если доход вашей семьи более 109 тысяч, но менее 121 тысячи произойдет ситуация, когда вашей семье одобрят валютную ипотеку, но не одобрят рублевую.

Очевидно, что банки вполне осознанно выдавали валютные кредиты семьям с заведомо более слабой платежеспособностью, рублевые кредиты для таких семей на необходимую сумму были недоступны.

Далее описываются три ловушки валютной ипотеки:

Ловушка первая. К сожалению, желание многих, осознавших валютные риски в кризис 2008 года, выйти из них, так и не реализовалось.

С объяснением этой ловушки вроде бы все логично и понятно: долг вырос, зарплата не растет, платить тяжело, выйти еще тяжелее из-за возросшего курса.

Но возникает вопрос: вы пережили 2008–2009 гг, по итогам которых у вас вырос долг в полтора раза. Вы это видите своими глазами. Стали бы вы как-нибудь защищаться от подобной ситуации в будущем? Я уверен, что любой разумный человек препринял бы максимум усилий для выхода из сложившейся ситуации.

Если вы верили в российскую экономику, глядя на 5 лет с 2003 по 2008, когда рубль только укреплялся, то теперь все илюзии развеялись и пора вкалывать. Это и сделали многие заемщики, которые устроились на вторую работу, стали больше работать и тд и тп. В общем прикладывать максимум усилий для того, чтобы слезть с иглы валютного кредита.

На крайний случай, всегда можно было продать жилье и выйти с минимальными убытками. Банки до середины 2014 были сговорчивы и с ними можно было договариваться. Тому есть множество примеров, достаточно поискать истории бывших валютных ипотечников.

Да что далеко ходить, еще в начале 90-ых мой отец 5 дней в неделю работал на своей основной работе, а на выходных ездил по подработкам. Только так он мог кормить свою семью с маленьким ребенком. И мой отец тут не исключение, вся страна так делала. Почему сейчас для валютных ипотечников это оказалось сложным? На мой взгляд — банальная лень и нежелание переутруждаться.

Вторая. В ещё более дурацкой, иначе не скажешь, ситуации оказались люди, бравшие ипотеку с минимальным первоначальным взносом 5% или вообще без него. В 2007–2008 гг. это было довольно распространённой практикой.

Тут трудно возразить. Наиболее критичная ситуация у людей, которые не способны копить деньги. Зачастую такая ситуация у людей, которые не способны планировать свои траты и нередко к концу месяца остаются без копейки и с нетерпением ждут следующей зарплаты. Накопить хотя бы 10% (не говоря уж о стандарте в 30%) первоначального взноса — не такая уж сложная задача.

Вернемся к примеру: $200 тысяч за квартиру, при ставке в 11% годовых на 15 лет, платеж $2045.87 (кредит на 15 лет). Необходимые 10% первоначального взноса копятся всего за 10 месяцев, то есть меньше чем за год.

Думаете после 2008 года желающие взять ипотеку без первоначальных накоплений куда-нибудь исчезли? Нет. Потенциальные заемщики подделывают справки и/или берут потреб-кредиты на первоначальный взнос. Идут, в общем на любые ухищерения, чтобы получить заветную квартиру. О последствия своих действий люди не думают.

Ловушка третья. Дети

Да, если у вас дети, то вам будет трудно получить рефинансирование и решить проблему своего кредита. Но дети — это еще и ответственность.

В России сотни тысяч (если не миллионы) семей с детьми, которые не имеют своей жилплощади и не имеют шансов ею обзавестись. И они живут как-то. Чем семьи валютных ипотечников лучше — Дмитрий объяснить не может.

Но эта ловушка еще более многогранная. У меня есть знакомые семьи с ипотекой, которые боятся завести детей по причине кредита. Из этих людей могут выйти прекрасные родители, но они не могут допустить беременность во время кредита.

Итого: дети — это ловушка, но она не может служить оправданием.

Как мы видим, из трех заблуждений нет ни одного, в котором можно было упрекать только банк. Но у Дмитрия другое мнение:

ситуация с валютным кредитом “законсервировалась” для многих ипотечников до нового кризиса, однозначно виноваты банки — люди по факту платили повышенные платежи, пытались рефинансироваться, но именно банки не давали избавиться от валютных рисков.

Если бы банки совсем не шли навстречу заемщикам, то можно было бы обвинять их в консервации. Но нередки ситуации, когда заемщики не предпринимали достаточное количество усилий, чтобы выйти из сложившейся ситуации.

Типичное поведение валютного ипотечника с 2009 по 2013 год — максимум звонок в свой банк с вопросом о программах рефинансирования. Получив отрицательный ответ — люди останавливались, предпочитая ничего не делать.

Я вначале свого расказа говорил о Йеновых ипотечниках. Думаете к ним Банк Москвы с распростертыми объятими бежал? Нет и еще раз нет. Банк Москвы пошел навстречу после долгой и плодотворной работы инициативной группы, которая общалась с руководством банка и искала выход.

Общение с рядовыми сотрудниками банков зачастую просто бессмысленно, эти люди не принимают решения, а выполняют должносные инструкции. Те, кто хотел выйти из валютного кредита, те вышли:

  1. Понижали размер своего долга за счет продажи “лишнего” имущества, доводя соотношение кредит/залог до необходимых величин.
  2. Устроились на дополнительные работы, отказались от излишеств (дорогие покупки, отпуска за границей и тому подобное).
  3. Трезво оценили свои риски и при необходимости фиксировали убытки, отказываясь от квартиры, как от слишком тяжелой ноши.
  4. Действительно искали программы рефинансирования, подавая заявления в несколько банков, а не ограничиваясь только своим.
  5. Выходили на руководителей ипотечных программ, чтобы иметь дело с теми, кто принимает решение, а не с мелкими клерками.

Я не спорю, что это сложно, муторно, не гарантирует результата, но если у вас кредит и опыт 2008–2009 гг перед глазами, какое может быть оправдание бездействию валютных ипотечников? Опять банки виноваты?

В заключении Дмитрий опять начинает обобщающую часть

С валютной ипотекой “застряли” в основном семейные заёмщики, часто с 2 и более детьми, ранее считавшиеся “начальным средним классом”.

Откуда взялись эти данные, понять сложно, они принимаются на веру, как и оценка в 50 тысяч валютных кредитов.

Но возникает вопрос: оправдана ли помощь людям, которые вляпались в валютный кредит и теперь прикрываются детьми? Особенно по сравнению с семьями, которые хотят детей, но не могут себе их позволить?

Далее в тексте Дмитрия идут вычисления про прибыль банков, которые имеют множество необоснованных аргументов, а так же подсчета прибыли в чужом кармане. Стоит ли говорить, что все эти вычисления высосаны из пальца? Оставим их на совести Дмитрия.

Подытожу.
1) Банки необъяснимо отказались от адекватной оценки валютных рисков ипотечных кредитов на долгий срок в валюте, хотя они, как профессиональные финансовые посредники могли и должны были предвидеть последствия выдачи и валютной ипотеки, и реализации валютных рисков для заёмщиков за срок ипотеки.

Вся российская ипотека базируется на западных методиках, включая оценку риска. Отказ от первоначального взноса — это одна из частей “успешной” методики, примененной в Штатах. Это ошибка банка, за которую он расплачивается невозвратными кредитами.

Приплетание сюда заемщиков как минимум странно. Заемщики должны сами оценивать свою платежеспособность, а так же понимать к каким последствиям это может привести.

2) Стремление банков к легкой прибыли приводило к серьёзным искажениям — опасные финансовые продукты фактически получали те, кто не имел возможности их адекватной оценки и был в наихудшем финансовом положении по сравнению с другими заёмщиками.

Банки не стремились к легкой прибыли, они могли дать валюту под меньший процент, поэтому предлагали такие продукты.

3) Банками были созданы объективные препятствия для рефинансирования валютной ипотеки, в основном через повышенные и необоснованные требования к платежеспособности заёмщиков.

Банки не создавали никаких специальных препятствий для рефинасирования валютной ипотеки. Есть стандартные нормы на размер платежа относительно доходов и для соотношения кредит/залог. Они ничем не отличались ни для рублевых, ни для валютных ипотечников.

В этом пункте скорее надо задавать вопрос регулятору, которые запрещает выдавать деньги в большем объеме, чем стоимость залога без резервирования под это дополнительных денег. Тут получаем парадоксальную ситуацию: пока заемщик платит свой валютный кредит без просрочек он не является проблемным, при рефинансировании в рубли кредит автоматически становится проблемным.

На этом я закончу первую часть разбора постов Дмитрия про Валютную ипотеку.

Show your support

Clapping shows how much you appreciated Mikhail’s story.