Elementi per un framework di regolamentazione degli affitti di breve termine

giovanni arata
Jan 18, 2018 · 5 min read

Questa scheda esamina le dimensioni da affrontare per regolare Airbnb e gli affitti a breve termine. Il punto di partenza è dato da una robusta review di letteratura [Regulating Airbnb and the Short- Term Rental Market] messa a punto a Toronto, e focalizzata primariamente sulla situazione nordamericana. Il testo ha forma di draft. [In Europa il confronto è più acerbo ed è recente la presa di posizione di 8 città che chiedono più regolazione a Airbnb e dintorni].

Le questioni sul tavolo

Le questioni principali che il legislatore deve affrontare quando prova a regolare gli affitti di breve termine sono:
- presenza di attività industriali mascherate;
- impatto sull’accessibilità e sui costi degli alloggi;
- evasione fiscale;
-impatto sullo sviluppo economico locale

Un intervento di qualità deve tenere conto di tutte le questioni sopra e dar loro una cornice armonica. Mica facile. Di seguito la descrizione dei parametri e degli approcci all’intervento principali.

Definizione

Anzitutto, cosa si intende esattamente per “affitto di breve termine”? Secondo gli autori di Regulating Airbnb and the Short- Term Rental Market la formulazione prevalente definisce affitto di breve termine l’affitto di una dimora per un tempo inferiore a 30 giorni, tipicamente su una piattaforma.

Parametri della regolamentazione

Licenze. Sono, in Nord America almeno, la misura usata più di frequente per dare una cornice chiara e produttiva agli affitti di breve [in Italia si è mossa in tal senso Regione Lombardia, NdR].
Lo logica che presiede al funzionamento delle licenze è: io legislatore riconosco il tuo diritto di host ad affittare, riconosco che in alcuni casi lo farai per business, e per accedere ti chiedo di ottenere una business licence [secondo i casi gratuita o a pagamento; in tutti i casi di durata limitata ma rinnovabile] che dovrai esibire nelle tue comunicazioni. Il soggetto pubblico riesce così a tenere traccia del fenomeno, e chi affitta ha un quadro di riferimento chiaro. In alcune città la licenza viene accordata solo per le prime case, in altre anche per le seconde case e oltre- con casi interessanti come Portland, che aumenta le tariffe per le seconde/terze/quarte case, così da disincentivare il listing multiplo. Altro caso di interesse Toronto, dove anche alla piattaforma viene richiesto di ottenere una licenza annuale, a pagamento.

Limite al numero di giorni. Molte giurisdizioni impongono un limite al numero massimo di giorni per cui affittare l’unità. L’obiettivo primario è fare in modo che lo stock di unità in affitto di breve non impatti troppo pesantemente sullo stock di case disponibili di lungo- termine. Inoltre, l’imposizione di un cap ha anche l’effetto di limitare gli affitti mascherati da parte di hotel, immobiliaristi e simili. Tra le città che prevedono limitazioni di questo genere ci sono: Londra, San Francisco, Philadelphia.

Limitazione prima casa. Diverse città nordamericane prevedono limitazioni specifiche rispetto all’affittabilità di seconde [e terze, quarte etc] case, con l’obiettivo di limitare gli usi non corretti delle piattaforme da parte di operatori professionali come catene alberghiere, agenzie immobiliari e simili. In alcuni casi [Toronto, Vancouver] è esclusa del tutto la possibilità di affittare dimore diverse dalla propria prima casa; in altri [Seattle] l’affittabilità è limitata ad un’unità al massimo oltre alla prima casa. A seconda dei casi, l’host certifica la natura di prima casa con una semplice auto-certificazione, ovvero attraverso la presentazione di documenti formalizzati.

Casa intera vs. frazione. Alcune giurisdizioni intervengono limitando- o escludendo- la possibilità di affittare appartamenti/unità intere. In altri termini gli host hanno facoltà di mettere a disposizione una camera, o anche semplicemente un posto letto, ma non l’intera proprietà. L’obiettivo della misura è proteggere lo stock di case disponibili per l’affitto di lungo termine. In alcuni casi [New York, Vancouver] la proibizione è integrale mentre in altri luoghi [New Orleans o le sopra citate SF, Londra] l’affitto di case intere è consentito ma soltanto per un periodo delimitato.

Tassazione. La creazione di una cornice regolamentare consente di richiedere imposte in modo standardizzato e certo. In molti casi, anzi, le città creano le norme proprio per far sì che la competizione tra hotellerie classica e fornitori emergenti avvenga su basi più livellate. Questo tipo di misura è diffuso in molti paesi tra cui USA [Chicago, San Francisco, Luisville] e la stessa Italia [Bologna, Genova e altre in arrivo]. Le piattaforme, a partire da Airbnb, sono spesso parte attiva nel processo di riscossione delle tasse locali, attraverso la riscossione alla fonte degli importi dovuti [ex: l’importo della tassa di soggiorno viene inserito nel prezzo complessivo da pagare per l’unità].

Obblighi in materia di sicurezza e sanità. Un numero crescente di città prevede obblighi in materia di sanità e sicurezza. Tipicamente il rispetto degli obblighi è precondizione per l’ottenimento della licenza di esercizio dell’affitto di breve. Le misure in questione vanno da adempimenti leggeri [obbligo di dare agli ospiti fogli informativi sulle condizioni di sicurezza della casa e/o sulle norme cittadine in materia] fino a polizze assicurative o ad adempimenti ad hoc in materia di evacuazioni e antincendio.

Zoning. Alcune municipalità agiscono per zone, proibendo gli affitti in aree/quartieri specifici della città. In Nordamerica, dove lo zoning è la prassi, le misure servono tipicamente a preservare la tranquillità delle aree residenziali [leggi: diversamente il rischio è di avere troppo caos da feste, turnover etc], mentre in Europa potrebbero essere pensate per scopi diversi, a partire dalla tutela dei centri storici.

Sanzioni. Molte città prevedono sanzioni precise [ammonizioni, multe anche salate] per chi non rispetta le norme in materia di affitti-di-breve. Tuttavia spesso tali sanzioni risultano inefficaci.

La tabella che segue sintetizza le scelte delle principali città nordamericane lungo i diversi assi descritti.

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Approfondimenti

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