Лайфхаки. Как правильно купить квартиру в Украине 2018?

Как же обезопасить себя, что стоить проверять кроме документов? Где смотреть?

Количество сделок на первичном рынке растет. Вторичное жилье покупают все реже. Взгляд большинства Украинцев упал на новые дома.

Конечно не все готовы рисковать после скандалов со стройками печально известного Войцеховского.

Напомню, больше 10000 инвесторов пострадали от многих строительных компаний которые объединил один человек Анатолий Воцеховский. Его дома строились без разрешительной документации, на самозахваченых землях, со многими нарушениями. Как результат дома заморожены, другие без нормальных коммуникаций и прав собственности на квартиры. Сейчас уже несколько лет местная власть старается решить этот вопрос, но пока успехи очень туманны.

И несмотря на все скандалы и аферы, первичная недвижимость сейчас более привлекательна в сравнении с морально и физически устарелым жильем старого фонда. Про проблемы таких домов писал статью ранее.

Предлагаю Вашему вниманию 7 пунктов с помощью которых, вы сможете довольно оперативно и не вставая из-за монитора, определить стоит ли вообще ехать на объект?

Первый! Вам нужно проверить саму компанию. Насколько она известна, стабильна, посмотреть какая у нее репутация, сколько законченных и начатых объектов. Все это можно сделать на самом большом форуме недвижимости Украины forum.domik.ua По каждому ЖК в Киеве и области есть отдельная ветка форума. И возможно уже до вас многие сделали анализ и выложили в открытый доступ форума всю инфу, прочитайте пару страниц (может и ехать на объект не нужно будет).

Но будьте осторожны, там так же много правдивой информации как и вбросов заинтересованных лиц (застройщиков).

Обязательно нужно прочитать форум и мнение жителей предыдущих домов. Если у них множество проблем, задержки, не желание застройщика исправлять недоделки и “халтуру”, лучше не рискуйте! Дешево заплатите, но потом разницу потратите на переделывание и доделывание.

Вот например таким дом сдал известный Киевский застройщик Киевгорстрой. Стоит сказать что это больше как исключение, но многое говорит о отношении к своим инвесторам. Многие компании себе такого не позволяют:

Второй! Еще очень полезный сайт lun.ua на котором можно увидеть все завершенные объекты застройщика. Цены на квартиры, а так же график как и когда менялась цена.

Вот тут можно сделать поиск по застройщикам Украины. Посмотреть какие объекты они уже строили и как быстро.

Это очень ВАЖНО. Поскольку если дом сдают с задержкой 1–2 года, смысл инвестиции полностью теряется и вместо выгоды — убытки.

По каждой стройке данный сервис делает серию сравнительных фотографий с одной точки, начиная от процесса закладки фундамента — до готового дома. Эту функцию вы сможете увидеть нажав на пункт “Ход строительства” любого ЖК и дальше сравнить помесячно. Например вот так (жмите на подчеркнутый текст).

На проблемных объектах темпы отсутствуют вообще, за несколько месяцев может только кран крутиться в разные стороны и возможно поставят несколько окон. У нормальных застройщиков темпы должны быть примерно следующими:

• монолитно каркасные дома 2–3 этажа в месяц
• кирпичные дома 1,5-2 этажа месяц
• панельные 2–3 этажа

Если темпы очень медленные — НЕ РИСКУЙТЕ! Это в 99% проблемы с финансированием стройки или разрешительными документами. Ответственный застройщик заинтересован в быстром строительстве (аренда строительной техники, зарплаты, охрана объекта, аренда земли, итд.).

Так же на этом сайте существует такая штука как аэро-облет. Это снимок ЖК с квадрокоптера — сможете посмотреть что есть вокруг. Про темпы это не очень говорит, но иногда можно заметить “озера” на территории строительства, которые неблагоприятно влияют на фундамент, промышленные предприятия с выбросами и много другого интересного.

Третье. Посмотреть кадастровую карту . Земля под многоэтажные жилые дома должна быть с соответствующим назначением. То есть под многоэтажную жилую застройку (могут быть несколько интерпретаций), но если земля под ТЦ, БЦ, сельхоз назначения или частную застройку — стоит задуматься. Иногда её могут поменять, а в кадастр не успевают внести, это уже нужно спрашивать у застройщика, пускай предоставит документа на землю. Обратите также внимание когда заканчивается аренда участка, ведь если через пол года, а дом планируют строить 2 года — звоночек! Месторасположения дома можно посмотреть на том же сайте lun.ua (оранжевым обведены контуры земли под застройку).

Посмотрите назначение земли вокруг дома, что бы не вышло что окна-в-окна вам построят какую-то свечку или завод.

Четвертый. Соответствие проекту. Найдите фотографии предыдущих проектов застройщика и сравните их с уже построенными домами. Если разница минимальна, хороший знак. Но есть много домов где дома с 10 этажных — становились 18 этажными. Дворы вместо скверов — заливали асфальтом. Вместо красивых фасадов — дешевых разноцветные и так далее. Все эти факторы удешевляют дом и смысл инвестиции так же сомнителен.

Пятый. Коммуникации и инженерные сети.

Сюда стоит включить канализацию, воду, электричество, дороги. Очень часто просто забывают обращать на это внимание. Если дома стоят где-то в поле, или в пром. зоне это очень важно. Поскольку там может и не быть всего необходимого, а если проект не масштабный — застройщику буде очень дорого проводить туда все коммуникации. Поэтому важно узнать,где есть ближайший подвод воды,электричества, канализации и как это планируется решать если его нету. Сможет ли местная сеть которая уже работает на пике, выдержать еще с 1000+ квартир?

Если эти моменты вызывают большие сомнения, лучше не инвестировать, поскольку в некоторых случаях подвод всех коммуникаций к дому может стоить до 30% бюджета всего проекта, и возможно что эти заботы потом будут решаться за ваш счет.

Шестой. Проверьте ограничения по застройке на “Містобудівному кадастрі” (mkk.kga.gov.ua/). Очень удобная карта, на ней можно посмотреть все ограничения по застройке. Например территории которые подтапливаются или затапливаются, очень большое шумовое загрязнение, загрязненная почва и места где Ваш будущий дом может скатиться с горки.

Седьмой. Перспективность проекта. Это наверное одно из самых важных правил. Сейчас некоторые проекты (как правило самое дешевое жилье с большим количеством и плотностью жителей), имеют очень слабую инвестиционную привлекательность.

В плохих районах и дешевых ЖК, если Вам повезет через 2 года (от фундамента до получение документов на квартиру), Ваше жилье будет стоить уже не 37000$, а 43000$. Но аренда аналогичной квартиры за этот период будет Вам стоить 6000$. Зачем же рисковать?

Во времена когда вы покупали квартиру в районе где было несколько новых дом, а через несколько лет застройщики вокруг активизировались до предела, и вместо 10 запланированных домов возводят — 50! Инвестиция буде сомнительной, поскольку район станет перегружен. К примеру сейчас на последних станциях “зеленой ветки” метро Киева (Позняки/Осокорки/Харьковская), утром тяжело просто залезть в вагон метро.

А в ближайшие 3–4 года в этом районе планируется построить около 12000 новых квартир (25000 жителей).

Обращайте внимание на проекты вокруг вашего будущего жилища. Если это самое дешевое жилье на рынке (для Киева на 2018 это цена 13000–17000 грн. м2) и его очень много, место в будущем потеряет в своей цене.

В этом районе массово будут селиться только горожане с наименьшим достатком. Район сугубо спальный (нет офисов, далеко к центру) что предусматривает постоянную челночную миграцию, как результат общественный транспорт и дороги будут всегда перегруженными, в садиках и школах постоянная очередь и по 40 учеников в классах. Вокруг не будет места где комфортно прогуляться, все в однотипной унылой застройке, на выходных опять же челночная миграция. Все дворы будут заставлены автомобилями.

У таких районов нет будущего, жилье в ближайшее время тут обесцениться и будет немногим дороже старого фонда.

Комфортность проживания низкая, все кто имеют возможность, меняют на что-то лучше. Как результат опять расслоения общества, типичный спальник со всеми вытекающими факторами.

Поэтому смотрите на несколько лет вперед, в разрезе перспективности застройки, идеально сочетание среднего и дорогого жилья (комфорт и бизнес классов), так же хорошо если в районе будут офисные здания, и первые этажи отданы под коммерцию.

Плохо если район с типичной старой застройкой, а Ваш новенький дом там только один. Для города это конечно хорошо, это депрессивное место немного разбавляют молодыми жителями, но а вы конечно будет страдать от возможного нежелательного контингента вокруг.

Если Ваш жилой комплекс мечты, прошел большинство из 7 пунктов высшее — пора идти в отдел продаж, смотреть все документы, обсуждать с юристами и принимать решение.

Бонусная рекомендация. Лучше купить квартиру в доме подороже и площадь 68 м2, а не в дешевом и 80м2 (тем более в дешевых комплексах плохие планировки, и в такой квартире у вас может быть 17м2 длинный и узкий, соответственно бесполезный коридор). Лучше пройтись к метро не 5 минут, а 10, но качеством дома и придомовой территории НЕ пренебрегайте!

Помните инвестиция в жилую недвижимость это всегда риск, и 100% гарантии Вам никто не даст. Принимайте решение с холодным сердцем (а не в отделе продаж после разговоров с менеджерами), возьмите паузу в 2–3 дня, подумайте, остыньте, и если взвесили все за и против — покупайте.

Жмите “палец вверх”, подписывайтесь — постоянно интересный эксклюзив. Спасибо :-)

Подписывайтесь в facebook — facebook.com/andrewhavand

И на ЖЖ — https://fintosh.livejournal.com/