Plan pour le futur du logement locatif.

Je suis heureux d’annoncer le lancement prochain de Cube, une nouvelle plateforme qui a pour but, à court terme de simplifier la relation entre les propriétaires et leurs locataires, et à long terme (3 à 5 ans) de redéfinir le fonctionnement du logement locatif, pour plus de sécurité et de simplicité pour les propriétaires, et plus de flexibilité et de qualité pour les locataires.

Résumé du plan.

Pour ceux qui n’ont pas le courage de lire ce billet jusqu’au bout, voici en résumé les grandes lignes de notre projet :

Étape 1. Créer une plateforme web pour aider les propriétaires qui gèrent eux-mêmes directement leurs unités en location (généralement de 1 à 10), où ils pourront centraliser toutes les infos sur leurs unités louées (baux, locataires, revenus, dépenses, entrepreneurs) et ainsi gagner beaucoup de temps dans leur gestion locative.

Étape 2. Automatiser au maximum toutes les tâches de la gestion locative (sélection, paiement, administratif, support) pour une gestion locative complète en mode autopilote pour les propriétaires. Plus efficace qu’un professionnel et pour seulement une fraction du prix.

Étape 3. Utiliser data et algorithmes pour calculer un Cube Score pour les locataires dans l’idée du score de crédit. Devenir la norme de confiance entre propriétaires et locataires.

Étape 4. Coupler data, technologie et effet de communauté pour optimiser la rentabilité des investissements immobiliers locatifs (baisser les coûts de gestion, maintenance, rénovation…) et améliorer l’expérience des locataires.

Le point de départ : mon problème de locataire.

J’ai toujours été locataire. Par besoin de mobilité et de flexibilité. Un cas banal à notre époque, où les nouvelles générations pensent « global » et posent leurs valises là où sont les meilleures opportunités. Durant les 10 dernières années, j’ai loué 8 appartements et maisons dans 3 pays et sur 2 continents. Je me considère comme un très bon locataire, payant toujours mon loyer à temps, et prenant grand soin de là où je vis. Cependant, à chacun de mes déménagements, j’ai ressenti la même énorme frustration : prouver à mon éventuel nouveau propriétaire qu’il pouvait me faire confiance.

Le pic de ma frustration a été atteint en débarquant à San Francisco en 2015. Dans une ville où l’immobilier est en situation très tendue, j’ai vite réalisé que sans historique de crédit ni références locales, en plus d’être entrepreneur (donc pas dans un emploi « classique »), il serait difficile d’être accepté.

Après plusieurs refus de propriétaires, j’ai dû passer au plan B et rechercher un logement à un prix inférieur à mon budget, afin de pouvoir surenchérir sur le montant du loyer proposé, en plus d’offrir de payer comptant 6 mois d’avance, liquidant par la même occasion presque toutes mes économies. Offre finalement acceptée.

Après avoir passé une heure avec l’agent immobilier à lister sur une feuille toutes les imperfections de la maison, puis à signer le bail sur un bout de comptoir de la cuisine, j’ai finalement pu avoir les clés et m’installer avec ma famille.

Les 18 mois suivants sont une suite d’évènements tout aussi frustrants. Fuite d’eau dans le sous-sol, toilette bouchée (environ 10 fois), porte du garage bloquée, broyeur de la cuisine en panne, et autres. Nous avons solutionné chaque problème en relation directe avec nos propriétaires, des gens très sympathiques et dévoués, qui géraient eux-mêmes la location d’une vieille maison familiale appartenant aux parents.

Pour chaque problème, nous avons échangé appels téléphoniques, messages, courriels et photos. Coordonné l’intervention des professionnels et essayé de comprendre qui devait payer quoi en fonction de ce qui était inscrit dans le bail. Chacun a fait de son mieux dans ce qui reste une expérience malgré tout désagréable, tant pour eux que pour nous.

En tant qu’entrepreneur j’aime avant tout résoudre des problèmes concrets. Suite à cette expérience, j’ai donc commencé à réfléchir à ce sujet en me posant une question simple : comment rendre la relation entre locataire et propriétaire plus simple et efficace ?

De retour à Montréal et connaissant déjà très bien le coté locataire, je me suis intéressé plus en détail à l’expérience des propriétaires afin de mieux comprendre leur profil, leurs objectifs, priorités et frustrations. Ce que j’ai trouvé est passionnant.

Mieux connaître les propriétaires.

Voici quelques données intéressantes à prendre en compte :

  • À Montréal 77 % des logements sont locatifs. Une tendance qui se confirme dans toutes les grandes villes d’Amérique du Nord.
  • À Montréal 52 % du parc de logements locatifs est détenu par des « petits » propriétaires, qui détiennent entre 1 et 9 unités. Une tendance confirmée à l’échelle du Canada (50 %).
  • L’immobilier est un des investissements favoris des particuliers, car considéré comme parmi les plus sûrs, concret (on peut le toucher) et donc idéal pour préparer sa retraite, et le futur de sa famille.

Cependant, un propriétaire qui vient tout juste de sabrer le champagne pour fêter son investissement doit rapidement penser à la suite : louer son bien et faire rentrer des loyers. Pas si simple.

Après avoir réalisé des entrevues avec des propriétaires à Montréal, ainsi que réalisé un sondage ayant reçu près de 100 réponses, voici une liste non exhaustive des tâches (ainsi que quelques anecdotes qui m’ont été racontées) nécessaires à effectuer pour louer et gérer son (ses) bien(s) en location :

  • Lister son bien. Prendre des photos, rédiger une description et poster une annonce sur plusieurs sites internet.
  • Gérer les visites. Répondre aux questions des personnes intéressées et organiser les visites. Se déplacer souvent pour rien en cas d’annulation.
  • Choisir le bon locataire. Demander des informations sur l’emploi, les références et faire une enquête de crédit. À ce stade, rien n’indique que les références sont véritables, et tout le monde s’accorde à dire que l’enquête de crédit ainsi que les revenus de la personne ne disent finalement rien sur le fait que le locataire sera ou non un bon payeur.
  • Signer le bail. Acheter un bail papier. Le faire signer. Avec un stylo. À encre. Oui, en 2017.

(À ce stade, croiser les doigts, très fort.)

  • Être payé. Collecter les paiements mensuels, le plus souvent par chèque, ou virement Interac en espérant être payé à temps. Vérifier et comptabiliser les paiements quand il s’agit d’une colocation.
  • Répondre aux questions. En général par message texte : « Je ne retrouve pas la pelle à neige » ou « Quel est le jour des poubelles ? ».
  • Régler les urgences. Par exemple un chauffage en panne ou une fuite d’eau. Il faut alors agir vite et coordonner l’intervention d’un professionnel. Ceci est particulièrement stressant pour le propriétaire qui passe sa fin de semaine à 150 km de là.
  • Renouveler le bail. Une fois par an, il faut demander au locataire s’il souhaite renouveler le bail. Il faut alors en même temps décider de l’augmentation annuelle du loyer, en fonction des investissements réalisés (pour lesquels il faut retrouver les montants et factures) et du taux recommandé.
  • Entretenir et rénover. Trouver des prestataires pour faires des rénovations et autres actes de maintenance pour entretenir son bien, augmenter sa valeur et maintenir une bonne qualité de vie pour les locataires.
  • Gérer les impôts. Pour la déclaration d’impôts, il faut notamment calculer le total des revenus perçus dans l’année (sachant que le montant du loyer a changé en cours d’année), le total des dépenses (retrouver les factures) qu’il faut classer dans les bonnes catégories reconnues par les impôts (ou le comptable s’en chargera gentiment — et facturera le temps passé).

Tout cela représente énormément de travail, et davantage quand il s’agit de gérer plusieurs unités, en plus d’avoir déjà un travail à temps plein, ce qui est le cas de la grande majorité des « petits » propriétaires.

Les options disponibles.

Deux options s’offrent aux propriétaires pour la gestion de leurs locations :

Option #1. Prendre un agent pour la mise en location (poster des annonces, faire les visites, gérer les demandes de location, faire les vérifications, signer le bail) et/ou un professionnel de la gestion locative (réception des paiements, gestion des urgences, renouvellement des baux, entretien). Le coût est en moyenne d’un mois de loyer pour un agent, et de 5 % à 10 % de chaque loyer pour un professionnel de la gestion locative. Le retour sur investissement est ainsi directement impacté, car les revenus ne sont plus que de 95 % à 90 % des loyers, sur seulement 11 mois en cas de changement de locataire.

Option #2. Tout gérer soi-même. Très économique, mais l’investissement se fait alors en temps personnel investi.

La très grande majorité des « petits » propriétaires opte pour l’option #2 et gère leurs locations de façon éparpillée avec les outils dont ils disposent : feuilles Excel, messages textes, téléphone, chèques, factures papier, etc.…

Nous pensons que la technologie peut aider les propriétaires à gérer plus facilement leurs biens en location et que, par conséquent, cela aura un impact positif sur l’expérience des locataires. Gagnant — gagnant.

Notre vision pour le futur.

Il n’est pas possible de tout faire en même temps donc nous devons construire étape par étape. Voici (en gros) notre feuille de route :

Étape 1 — Centralisation. Développer une plateforme technologique performante qui permettra aux propriétaires de centraliser au même endroit toutes les informations et tâches de base de leur gestion locative. Le but est de leur faire gagner du temps :

  • Unités et baux. Réunir au même endroit toutes les informations concernant les unités louées (description, photos, caractéristiques, équipement, etc.) ainsi que toutes les informations des baux, des locataires, en cours et passés.
  • Revenus. Connaître en tout temps l’état exact des revenus. Gestion des tâches associées, comme l’envoi automatique d’un reçu de paiement au locataire ou du formulaire R31.
  • Dépenses. Saisie simple et rapide d’une dépense. La rattacher à une ou plusieurs unités (immeuble), à la bonne catégorie des impôts et aux entrepreneurs correspondants.
  • Entrepreneurs. Lister au même endroit tous ses entrepreneurs et retrouver facilement leurs coordonnées et un historique de leurs interventions.
  • Renouvellement du bail. Notifier le propriétaire 90 jours avant la date de renouvellement. Suggérer un montant d’augmentation de loyer basé sur les investissements effectués. Envoyer la demande de renouvellement par courriel au locataire. Signature électronique du locataire du renouvellement du bail.
  • Rapports. Pouvoir simplement exporter les données (revenus, dépenses…) dans des rapports .xls ou .csv.

Cube sera toujours gratuit pour la première unité, et coûtera seulement 5 $ par mois, par unité supplémentaire. L’abonnement à Cube sera automatiquement ajouté dans la catégorie « Dépenses » en tant que dépense de gestion et donc déductible des impôts.

Étape 2 — Automatisation. Automatiser les tâches de sorte que la gestion locative soit mise en mode autopilote et que le temps de gestion soit réduit de 90 % :

  • Annonce en 1 clic. Poster son annonce en ligne en cliquant sur un seul bouton. Toutes les données (photos, description, conditions…) sont déjà centralisées dans Cube.
  • Sélection intelligente. Répondre aux questions, organiser les visites, demander des références, faire une enquête de crédit et finalement choisir le locataire. Tout dans une seule interface.
  • Paiement intégré des loyers. Le locataire dispose d’une application, clique sur un bouton pour payer son loyer. L’argent est instantanément versé sur le compte du propriétaire qui reçoit une notification pour l’avertir.
  • Gestion connectée. Connecter Cube aux logiciels de gestion de taxes utilisés par les particuliers ou comptables. Transmettre les données électroniquement.
  • Gestion centralisée des problèmes. Une application mobile de support mettra en relation les locataires avec un agent (en partie chatbot, en partie humain) qui fera l’intermédiaire avec les propriétaires pour répondre aux questions, comprendre les problèmes, appliquer la police prédéfinie avec le propriétaire et prendre les actions nécessaires.

Exemple pour un chauffage en panne. Cube fera immédiatement intervenir le professionnel favori du propriétaire. Le propriétaire sera simplement notifié du problème et facturé directement via Cube. Dans le cas d’un problème plus important, Cube se chargera de comprendre de quoi il s’agit, de proposer la meilleure solution au propriétaire, d’obtenir son autorisation pour agir et enfin de résoudre le problème.

Étape 3 — Sécurisation. Utiliser data et algorithmes pour doter les locataires d’un score, dans l’idée du score de crédit, mais pour le logement. Ainsi quand un locataire postulera pour louer un appartement ou une maison, il pourra utiliser son score pour montrer de façon factuelle au propriétaire qu’il est un locataire fiable. De l’autre côté, cela permettra aux propriétaires d’accepter un nouveau locataire en toute confiance.

Étape 4 — Optimisation. Une large communauté de propriétaires et de locataires réunis sur une même plateforme, et couplés avec des technologies innovantes, permet d’envisager beaucoup de temps et d’argent gagnés par les propriétaires et une meilleure expérience de la location pour les locataires.

Par exemple, Cube connecté à des technologies type Alexa (Amazon) ou Siri (Apple) peuvent faire trouver un plombier et le faire venir immédiatement. Ce plombier interviendra à un prix préférentiel, car référencé sur la plateforme Cube. Le propriétaire sera notifié de l’intervention, listée automatiquement dans l’historique de l’unité. Facturation et paiement sont centralisés sur la plateforme.

Autre exemple. Le locataire suggère dans l’application Cube des rénovations et améliorations et apporter à l’appartement. Ces suggestions sont analysées par Cube, chiffrées au meilleur prix, et proposées au propriétaire. Le propriétaire peut décider d’effectuer les améliorations, lancer les travaux, suivre chaque étape de l’avancement des travaux depuis son compte Cube.

En fonction des données collectées sur les unités, Cube peut également faire au propriétaire des suggestions pertinentes de rénovation pour maximiser la valeur du bien, ainsi que des rappels de maintenance à réaliser.

Les exemples seraient nombreux à lister ici, quand on pense aux possibilités par les technologies comme le Machine Learning, Augmented Reality, Virtual Reality, IoT et autres.

Il y a beaucoup à faire. Au travail.

Jérémie et l’équipe Cube.