Printversie / Franstalige versie

Na de uiteenzettingen over de mechanismen over de financialisering van de huisvesting in Brussel, stellen we een reflectieschema voor voor een “alternatieve” huisvesting die bestand is tegen speculatie en/of financialisering. Deze huisvestingsmodellen zijn niet nieuw in de zin dat er inspirerende modellen zijn…. sinds de oudheid! We zullen zien wat maakt dat deze modellen “werken”, wetende dat het succes van deze modellen niet gebaseerd moet zijn op één enkel mechanisme.

Pascale Thys, coördinatrice bij Habitat et Participation

Als inleidende noot willen we signaleren dat we de term “ collaboratieve huisvesting” gebruiken, omdat het de term is die in de wetenschappelijke literatuur[1] naar voren lijkt te komen om verschillende benamingen zoals groepswonen — solidair wonen — participatieve huisvesting — enz… te overstijgen. Collaboratieve huisvesting verdedigt een model van wonen dat ver van vermarkting afstaat, door de betrokkenheid van bewoners bij elkaar centraal te stellen, een model waar menselijke verhoudingen voorrang krijgen boven de strikte behoefte aan huisvesting, een model waar solidariteit en de macht om (samen) te handelen voorrang krijgt boven het eenvoudige begrip van betaalbare huisvesting.

Wat betreft de huisvesting ….

In het begin van de 19e eeuw was Robert Owen in Engeland de grondlegger van de coöperatieve beweging die zich in verschillende vormen over de hele wereld verspreidde. Het huisvestingsmodel is dan nauw verbonden met de werkgelegenheid en zal ook voorzien in vormen van coöperatieve huisvesting zoals Familistères. Verschillende principes zijn van toepassing, zoals “één man, één stem”, het feit dat je een coöperant bent en geen aandeelhouder, het bezit van coöperatieve aandelen in plaats van een eigendomsbewijs, enz.

Aan het einde van de 19e eeuw stelde Howard Ebenezer in Engeland een ander inspirerend concept voor, namelijk dat van de Garden City of tuinwijken, dat de voordelen van de stad en die van het platteland probeerde te combineren, zonder de schadelijke gevolgen ervan. Verschillende steden zijn erdoor geïnspireerd en steden met een sociale woningbouw nemen dit stedenbouwkundig plan over. Tuinwijken bieden een huisvestingsmodel waarbij bewoners lid zijn van hun woningcorporaties, een manier om hen enige beslissingsbevoegdheid te geven.

In de eerste decennia van de 20e eeuw ontwikkelden zich de New Communities in de Verenigde Staten (Alabama), die aanleiding gaven tot de eerste Community Land Trust. Een model dat de huisvestingsproblematiek in een 360°-benadering wil aanpakken, door middel van toegang tot land (CLT wordt ontwikkeld in zowel stedelijke als landelijke gebieden), waarbij de leden ook toegang krijgen tot gezondheidszorg en onderwijs. De CLT kan worden gedefinieerd volgens 4 componenten: het is in de eerste plaats een alternatief voor het particuliere eigendom van grond en de individuele toe-eigening van gronden in de vorm van een meerwaarde, een bron van inflatie van de vastgoedprijzen en ongelijke toegang tot huisvesting en grondgebied. [2] Ten tweede bestaat het uit drie belangrijke termen: het gaat om het onttrekken van de bodem — LAND — aan de banden van het privé-eigendom en het buiten de markt brengen ervan in handen van een entiteit die bestemd is om de permanente bewaarder ervan — TRUST — te zijn, die het zal beheren op een participatieve en niet-commerciële manier in het algemeen belang — de GEMEENSCHAP. Ten derde vereist dit de invoering van een reeks mechanismen tegen speculatie die specifiek zijn voor elke territoriale juridische realiteit (zoals het recht van voorkoop) — ten vierde, om het model verder te laten gaan dan het concept van toegang tot huisvesting, omdat CLT de ambitie heeft om het collectieve beheer van stedelijke en landelijke gebieden mogelijk te maken met het oog op de ontwikkeling van economische, culturele, sociale, agrarische en andere projecten.

Aan de financiële kant….

In de 17e eeuw bedacht een Italiaanse bankier, Lorenzo Tonti, een levensverzekeringssysteem waarbij mensen financieel bijdroegen aan een gemeenschappelijk fonds dat hen van een soort lijfrente voorzag. Dit idee vinden we terug in de vorm van de zogenaamde Afrikaanse “tontines”, met twee mogelijke formules: de roterende tontine en de accumulatietontine. Dit model ontwikkelt zich in verschillende vormen, afhankelijk van het land, om de toegang tot huisvesting voor minder welgestelde groepen aan te moedigen. Een manier om het gebruik van de bancaire en financiële markten, die hun criteria en beperkingen opleggen in het licht van de risico’s, te omzeilen.

Aan het eind van de 20e eeuw was microkrediet ook inspirerend, door ervaringen zoals de Grameen Bank van Muhammad Yunnus in Bangladesh. Ook al wordt deze ervaring vandaag betwist, het heeft de verdienste dat het laat zien dat toegang tot “alternatieve” financiering buiten het bancaire systeem mogelijk is binnen een gemeenschap. Dit kan een weg vooruit zijn voor mensen die buiten de bancaire kanalen blijven, zoals vrouwen of de armsten. Vandaag de dag bestaan er over de hele wereld meerdere actoren in microkrediet. Microkrediet is een instrument om sociale uitsluiting in Europese landen te bestrijden. Het speelt in op de risico’s van financialisering door met professionele ondersteuning leningen aan te bieden aan degenen die over het algemeen uitgesloten zijn. [3]

Ten slotte wordt, in navolging van Aristoteles’ gedachte dat “privé-eigendom moet worden omgevormd tot een gemeenschappelijk gebruik”, een laatste inspirerend model voorgesteld: dat van de Commons[4], een model dat nu in zwang is bij degenen die geloven dat bepaalde goederen niet kunnen worden gekocht of verkocht: DNA, land, kennis, enz. De logica hier is om te zeggen dat er “goederen” zijn die “prijsloos” zijn, in de letterlijke zin van het woord en in de metaforische zin van het woord.

Op basis van deze inspirerende modellen en de realiteit ter plaatse, stellen we voor om een analyserooster op te stellen om huisvestingsmodellen te identificeren die niet of niet erg speculatief (of niet of niet erg gefinancierd) zijn langs twee assen:

• De marktregels
• De meerwaarde

Wanneer huisvesting vandaag een marktgoed is, dan is dat ook omdat het door deze twee marktlogica’s wordt omgeven: die van het op de markt brengen als een goed (wonen — grond) en die van het genereren van winst (of meerwaarde). Het voorgestelde rooster gaat er daarom van uit dat sommige woningen ofwel buiten de markt staan, ofwel de marktregels op hun eigen manier heruitvinden om de perverse effecten van de markt tegen te gaan. In dezelfde geest stelt het rooster voor om rekening te houden met het feit dat er woningen zijn die de meerwaarde beperken of onderdrukken en andere die (wettelijke) formules bedenken om de meerwaarde op een andere manier te verdelen.

Uit dit eerste schema, dit eerste rooster van modellen in spanning, stellen we voor om bepaalde vormen van collaboratieve huisvesting te positioneren, wetende dat dit op een enigszins willekeurige manier gebeurt en dat we collaboratieve huisvestingsmodellen kunnen vinden, waarschijnlijk in verschillende situaties.

We hebben ook de drie vormen van eigendom opnieuw in het model geïnjecteerd: usus — fructus en abususus (zie de analyse Eigendom: Een fundamenteel recht in volle herschikking).

Laten we nu overgaan tot de voorgestelde modellen voor meer duidelijkheid:

Het kader linksboven. De Commons (vaak ter beschikking gestelde grond) en kraakpanden hebben gemeen dat ze zich buiten de markt bevinden: er is over het algemeen geen financiële uitwisseling tussen de partijen. Een eigenaar wordt niet erkend als rechthebbende op een vergoeding voor zijn onroerend goed en er is dus geen meerwaarde mogelijk. Alleen het gebruiksrecht van het goed wordt erkend door de actie van het kraken of bezetten van land dat als een Commons wordt beschouwd.

Het kader rechtsboven. Coöperaties en sommige vormen van groepswonen (of participatieve of collaboratieve huisvesting) zijn binnen dit kader gesitueerd. Afhankelijk van de gekozen formules kunnen ze zich in andere kaders bevinden. Wij zijn er voorstander van dat deze huisvestingsmodellen een sterk collectief bestuur hebben dat gemeenschappelijke regels oplegt die bepaalde marktafwijkingen beperken. Collaboratieve huisvesting houdt meestal in dat nieuwe bewoners worden gecoöpteerd en dat een “normale” werking van de markt wordt omzeild. De nieuwe bewoner wordt gekozen op basis van zijn of haar vermogen om “de waarden van de groep te delen”, wat voorrang moeten hebben op het zoeken naar een mogelijke meerwaarde van de oude eigenaar. Coöperaties bieden niet aan om een onroerend goed te bezitten, maar om aandelen in coöperaties te verwerven, waardoor de regels van de aan- en verkoopmarkt opnieuw veranderen. Men kan dus in een woning wonen zonder dat men het aantal cooperatieve aandelen heeft verworven die (in min of meer) overeenkomen met de woning. De waarde van de aandelen kan worden aangepast in functie van de meerwaarde, maar dit is over het algemeen niet het primaire belang van de coöperanten.

Het kader rechtsonder. Het stelt het model van de “Community Land Trust” voor, dat — wat de toegang tot eigendom betreft — modellen van onroerend goed in het reëel recht (en dus abusus) voorstelt, maar met gemeenschappelijke regels om de stijging van de prijs van huur- of koopwoningen te beperken. In dit geval, in België, houdt dit model een voorkooprecht in op het ogenblik van de wederverkoop en is het dan het collectief (in de vorm van een stichting) dat de wederverkoopprijs bepaalt en een deel van de meerwaarde in rekening brengt. De marktregels zijn gewijzigd: men kan niet tegen elke prijs verkopen en de meerwaarde wordt — na inning — gedeeld (tussen de eigenaar en het collectieve beheersorgaan, de “trust” dat zo nieuwe woningen of collectieve infrastructuur kan financieren).

Het kader linksonder. Waarschijnlijk het moeilijkst voor te stellen, want hoe stel je een meerwaarde voor in een model buiten de markt. Als we in plaats van alleen maar aan “woning- en grondmarkt” te denken aan “financiële markt” (banksysteem) denken, zouden we kunnen beargumenteren dat een model van toegang tot huisvesting dat van tontines, microkredieten of spaargroepen[5] is. Huisvesting is immers niet langer onderworpen aan de wetten van de bancaire markt, en toch kan er een meerwaarde ontstaan uit het bestaan van dit onroerend goed.

Opgemerkt moet worden dat het in België ontwikkelde model van de “Collectieve en Solidaire Spaargroepen”[6] het helaas niet mogelijk maakt om de financiële markten te verlaten, aangezien de bijeengelegde bedragen de huishoudens in staat stellen om te lenen bij het Brusselse of Waalse Woningfonds[7], dat zelf het kapitaal zal lenen van traditionele banken. Het spaargeld van de gezinnen, geplaatst in een “gemeenschappelijke pot”, stelt elk gezin op zijn beurt in staat om het noodzakelijke voorschot (max. 10%) voor te financieren bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Dit gebeurt met akkoord van het Woningfonds dat, na analyse van de individuele gezinssituatie, al dan niet een hypothecaire lening kan verstrekken die het bedrag van het voorschot ook omvat. Het Woningfonds betaalt dit bedrag terug aan de “gemeenschappelijke pot” op de dag dat de verkoopakte wordt ondertekend en een ander huishouden kan het vervolgens opnieuw gebruiken.

Dit is natuurlijk slechts een voorstel tot bezinning dat moet worden onderworpen aan de realiteit op het terrein, om bekritiseerd te worden door degenen die dit soort projecten uitvoeren.

Na meer dan 35 jaar van reflectie over dit type “collaboratieve” huisvesting[8], zijn we ervan overtuigd dat als deze modellen werken, dit niet te wijten is aan de mechaniek die ze omringt. Het is dus niet het “eenvoudige” juridische statuut die het mogelijk maakt om elke afwijking te vermijden, of het nu gaat om stichtingen ter bescherming van het vermogen of om coöperatieve bedrijfsformules. Stichtingen kunnen ook een manier zijn om vermogen te vergaren door bepaalde belastingen te omzeilen; coöperaties zijn niet noodzakelijkerwijs modellen van voorbeeldig bestuur. Deze opmerking kan worden uitgebreid tot alle anti-speculatieve apparaten die door de een of de ander zijn ontworpen. Het is altijd mogelijk om deze apparaten te omzeilen voor iedereen die dat wil. [9].

Als we dus zouden moeten identificeren wat een anti-speculatief of anti-financieringsmodel doet werken, zouden we de volgende elementen naar voren brengen en in deze volgorde:

1. In de eerste plaats moet er gewerkt worden aan het doel van de huisvesting, of het een non-profit karakter heeft en/of het beperkte belang dat het oplevert moet beschouwd worden als een “legitiem” belang in de ogen van individuen en/of gemeenschappen.

2. Het is daarbij absoluut noodzakelijk om een bestuursstructuur op te zetten die de woning overeenkomstig dit doel beheert (beheerders van groepswoningen, van Community Land Trust, van coöperaties, enz.) Het bestuur moet ervoor zorgen dat het doel in de loop der tijd behouden blijft.

3. En alleen dan kunnen anti-speculatieve maatregelen of juridische maatregelen tegen de financialisering effectief zijn. Deze maatregelen moeten ook kunnen worden uitgevoerd door de beheerders van de structuur om de samenhang van het systeem te behouden.

Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles

[1] Volgens Darinka Czischke van de Universiteit van Delft in Nederland

[2] Lees hierover het boek van John Emmeus Davis « Manuel d’anti-spéculation immobilière — Une introduction aux fiducies foncières communautaires » — Ecosociété — Québec — 2014

[3] Lees hierover het artikel van Financité : « Pourquoi et comment faire du crédit en Europe occidentale ? » — https://www.financite.be/sites/default/files/references/files/248.pdf

[4] Commun, essai sur la révolution au XXIe siècle par Pierre Dardot et Christian Laval, éd. La Découverte, Paris, 2017

[5] Het Belgische model van spaargroepen laat jammer genoeg niet toe om helemaal te ontsnappen aan het bancair systeem, aangezien het gespaarde bedrag enkel dient als voorschot voor koopkosten (notaris, …)

[6] Om de werking van de Collectieve en Solidaire Spaargroepen beter te begrijpen, zie deze video : https://www.youtube.com/watch?v=oMm2qMsxrq0

[7] Organismes subventionnés par les Régions qui octroient des prêts hypothécaires sociaux à des familles/personnes à revenus modestes.

[8] Bij Habitat et Participation, vzw volgens belgisch recht

[9] In België heeft een stad (Louvain-la-Neuve) zich volledig ontwikkeld volgens slecht één principe van de Community Land Trust, met name scheiding van grond en gebouw. Uiteindelijk resultaat : de woningen zonder grond worden verkocht aan prijzen van woningen elders met grond.