Als er een thema is waarover iedereen het eens is dat er tegen moet worden opgetreden, dan is het wel leegstand. Leegstaande woningen komen in alle Brusselse gemeenten voor. Gelukkig bestaan er ook instrumenten om ze terug te laten bewonen. Instrumenten die ook de gemeenten kunnen gebruiken. We hebben Brussel-Stad als voorbeeld gekozen.
Iedere Brusselse gemeente moet — volgens de Brusselse Huisvestingscode — in principe een inventaris bijhouden van leegstaande woningen. Maar niet alle gemeenten maken hiervan een prioriteit. De laatste jaren heeft Brussel-Stad werk gemaakt van een grondige kennis van het fenomeen van leegstaande woningen op haar grondgebied door een systematische enquête in alle wijken en een gedeelde gegevensbank tussen de gemeentediensten. Aanvankelijk werden vooral de centrale wijken geviseerd, maar recent zijn ook Laken, Neder-over-Heembeek en Haren onderzocht. De laatste visuele zoektocht dateert van eind 2017[1], heeft twee maand geduurd voor twee voltijdse werkkrachten.
De adressen die opduiken tijdens de visuele zoektocht worden vervolgens getest via een gedeelde informaticatoepassing tussen de diensten Stedenbouw, bevolking, financiën en de juridische dienst. Die test laat toe om de geschiedenis van het gebouw na te gaan (zijn er al acties gevoerd tegen de eigenaar, …), om de leegstand te bevestigen (er is niemand gedomicilieerd in het gebouw, er wordt al een leegstandstaks geheven, …) en om eventuele terechte redenen voor leegstand te kennen (een aanvraag voor bouwvergunning, ….). De informaticatoepassing laat ook toe om een evolutie per wijk waar te nemen.
De Stad Brussel gebruikt voor dit initiatief gewestsubsidies in het kader van de gemeentelijke observatoria en kan jaarlijks op 25.000 euro rekenen.
De inventaris van Stad Brussel bevat niet alleen leegstaande woningen, maar ook kantoren, handelszaken, depots, … en leegstaande terreinen. In 2017 werden zo’n 1.000 adressen ingevoerd, waaronder 700 gebouwen. De inventaris wordt ook ieder jaar doorgegeven aan het Gewest, een verplichting die niet alle gemeenten respecteren.
Brussel-Stad heft zelf ook een taks tegen leegstaande gebouwen. In 2017 werden 180 gebouwen getakseerd, waaronder 146 woningen.
De taks heeft haar nut en zet de eigenaars aan tot actie, maar zou volgens de betrokken ambtenaren nog meer kunnen worden gebruikt, gezien de omvang van de inventaris. [2]
Het bestaan van een taks tegen leegstand, ook in andere gemeenten, betekent daarom niet altijd dat de taks ook effectief wordt geheven. Sommige gemeenten hadden het moeilijk om werk te maken van dit instrument. Daarom werd in 2012 een gewestelijke dienst leegstand opgericht die de taak heeft om in alle gemeenten van het Brusselse gewest eigenaars van leegstaande woningen tot actie aan te zetten, via een gewestelijke administratieve boete.
Om de gemeenten aan te zetten samen te werken met het gewest is in de Huisvestingscode voorzien dat gemeenten die hun eigen gemeentelijke leegstandstaks opdoeken 85% van de gewestelijke boete uitbetaalt krijgen. Tot nu toe hebben 10 (binnenkort 11) van de 19 Brusselse gemeenten die stap gezet. [3]
Brussel-Stad heeft zijn leegstandtaks behouden, vanuit de redenering dat zij de nodige middelen en personeel hebben om hiermee leegstand ook lokaal aan te pakken. Maar samenwerking met het Gewest is wel voorzien.
De strategie van Brussel-Stad is om de eigenaar eerst een gemeentelijke taks op te leggen. Wanneer de eigenaar niet overgaat tot actie, wordt het Gewest verwittigd die dan bovenop de gemeentetaks de gewestelijke boete kan opleggen. In 2016 zond Brussel-Stad 42 klachten door, in 2017 15 en momenteel zijn 78 klachten in voorbereiding.
In de Brusselse Huisvestingscode is nog een ander instrument voorzien : de vordering tot staking. Gemeenten kunnen naar de rechtbank van eerste aanleg stappen (in kortgeding) om de eigenaar van een leegstaande woning aan te zetten tot actie. [4] Een instrument dat kan worden gebruikt wanneer andere initiatieven niet helpen.
Brussel-Stad heeft als eerste eind 2011 dit instrument gebruikt voor een leegstaand pand in de Goede Bijstandsstraat. De uitspraak van de rechter volgde nauwelijks 2 maand later en gaf Brussel-Stad volledig gelijk. In 2012 ging Brussel-Stad naar de rechter voor een pand met leegstaande verdiepingen boven een winkel in de Maria Christinastraat in Laken. De eigenaars beweerden dat de etages geen woningen waren, maar kregen, na een jaar, ongelijk van de rechter.
In de twee gevallen werden de eigenaars veroordeeld om de nodige werken uit te voeren en de woningen opnieuw te laten bewonen, op straffe van 250 euro per dag vertraging. Het pand in de Maria Christinastraat werd opnieuw verhuurd, dat in de Goede Bijstandstraat niet. Voor dat pand wil Brussel-Stad nu de geldboete innen, wat gezien het hoge bedrag waarschijnlijk zal leiden tot een openbare verkoop van het pand.
De vordering tot staking kan, zoals gezien, soms langzaam zijn en leidt niet altijd tot een opnieuw verhuren van de woning, maar ze is wel een zeer sterk signaal naar de eigenaar. Zelfs dreigen met een vordering tot staking, via een ingebrekestelling, volstaat soms om eigenaars aan te zetten tot actie. Op dit moment bereidt Brussel-Stad 8 dossiers voor een ingebrekestelling voor.
Brussel Stad is niet de enige om de vordering tot staking te gebruiken, ook Schaarbeek en Molenbeek hebben dit instrument al gebruikt en hebben gewonnen.
Alle vorderingen tot staking die de gemeenten hebben ingeleid tot nu toe, voor panden die al jaren leegstonden, zijn in het voordeel van de gemeenten uitgesproken. Dit zou andere gemeenten moeten aanzetten om dit instrument ook te gebruiken, temeer omdat ze alle kaarten in handen hebben voor succes : aantonen dat een woning al jaren leegstaat.
Ook het OCMW van Brussel-Stad is actief tegen leegstand, via zijn vzw Renobru, het vroegere project X. Waar vroeger het accent lag op de renovatie van ongezonde huurwoningen en gewerkt werkt met doorschuifoperaties, wordt nu alsmaar meer werk gemaakt van leegstaande woningen die worden gerenoveerd voor de verhuring. Dit zijn minder complexe operaties aangezien er geen tijdelijke herhuisvesting moet worden gezocht voor de huurder.
Sinds de oprichting in 2005 heeft de vzw 289 woningen gerenoveerd — in akkoord met de eigenaar — en ligt het accent op renovatie, beroepsopleiding[5] en socialisering van het woningpark. Renobru is tot nu toe actief in het kader van de wijkconctracten, met de gewestsubsidies wordt wordt 65% van de kostprijs van de renovatiewerken betaald [6] (arbeidstijd niet inbegrepen). De rest wordt voorgeschoten door het OCMW en geleidelijk terugbetaald door de eigenaar. Die eigenaar staat het beheer van zijn woning ook af voor een periode van minstens 9 jaar aan AISB (sociaal verhuurkantoor van Brussel Stad) of aan het departement patrimonium van het OCMW.
Renobru werkt nauw samen met de cel leegstand van Brussel-Stad, onder andere door de inventaris van leegstaande panden te gebruiken.
Renobru is een atypische structuur die zeer sterk ondersteund wordt door de Stad en het OCMW et met een 50-tal personeelsleden (bedienden en arbeiders). Het is ook daardoor dat zoveel woningen kunnen worden gerenoveerd.
De actie van Renobru lijkt enigszins op een ander instrument dat is voorzien in de Brusselse Huisvestingscode : het openbaar beheerrecht, waarbij wel het accent lijkt op het sanctioneren van de eigenaar door hem tijdelijk het beheer van zijn woning af te nemen.
Het openbaar beheerrecht kan immers worden opgelegd wanneer de eigenaar van een leegstaande woning weigert om mee te werken. Het OCMW van Vorst heeft al verschillende keren het openbaar beheerrecht toegepast, maar telkens in overleg met de eigenaars, net zoals in St Gillis trouwens. Brussel-Stad is de enige gemeente die in 2016 het openbaar beheerecht dwingend heeft opgelegd voor een eigenaar die geen actie wou ondernemen ondanks tal van voorstellen en sancties. De ganse procedure heeft twee jaar geduurd, maar onlangs heeft Brussel Stad een bouwvergunning gekregen voor grote renovatiewerken (343.000 euro) voor 4 studio’s. [7] Het zal 28 jaar duren vooraleer Brussel Stad de voorgeschoten kosten zal kunnen recupereren via de huurinkomsten.
Dit is een lange en dure operatie voor de Stad, maar het symbolische belang en het afschrikkingseffect is zeker niet te verwaarlozen. Vorig jaar heeft Brussel Stad aan vier eigenaars het openbaar beheerrecht voorgesteld. Alle vier eigenaars zijn daarop in actie gekomen.
Iedereen is het erover eens dat leegstand moet bestreden worden. Leegstand komt ook voor in alle Brusselse gemeenten. Er bestaan instrumenten om de woningen te laten herbewonen, maar de gemeenten moeten ze vooral willen gebruiken.
We bedanken de cel Planning van de Dienst Stedenbouw van Brussel-Stad en Renobru voor de nodige uitleg over hun werking.
Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles.
[1]De enquête op het terrein heeft om de twee jaar plaats, wat volgens de medewerkers van de cel leegstand bij de dienst stedenbouw onvoldoende is.
[2]Voor sommige panden moet geen taks betaald worden omdat er een aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning is of het pand te koop staat. Voor de leegstaande etages boven winkels is het niet altijd eenvoudig om na te gaan of ze effectief noodzakelijk zijn als opslagplaats en dus al of niet getakseerd moeten worden.
[3]Oudergem, St Agatha Berchem, Brussel Stad, Etterbeek, Jette, Sint-Gillis, Ukkel en St Lambrecht Woluwe hebben hun gemeentelijke taks behouden. Ganshoren staat op het punt om over te gaan naar de gewestelijke boete.
[4]De Brusselse huisvestingscode voorziet dat enkel overheidsinstellingen en de erkende verenigingen een vordering tot staking kunnen indienen.
[5]Renobru leidt ongekwalificeerde personen op, die zijn aangenomen onder het statuut artikel 60.
[6]De vzw houdt zich bezig met de binnenrenovatie van de woning. Grote werken aan het dak, de structuur zijn voor rekening van de eigenaar.
[7]Een gewestelijke voorfinanciering via het openbaar beheerfonds, was niet mogelijk voor dit hoge bedrag. Het gewest komt tussen bij maximaal 50.000 euro renovatiekost per woning.
