Printversie / Franstalige versie

Pol Zimmer

Socioloog, heeft de laatste 30 jaar gewerkt bij de gewestelijke huisvestingsmaatschappij

In dit artikel proberen we enkele van de belangrijkste aspecten samen te vatten van het huisvestingsbeleid[1] van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest (BHG) sinds zijn oprichting in 1989. Deze beperkte oefening maakt dat we ons concentreren op de belangrijkste trends in de ontwikkelingen die het Gewest de afgelopen dertig jaar heeft doorgemaakt. Onze aanpak zal erop gericht zijn om enerzijds deze ontwikkelingen weer te geven in de context van de geschiedenis van het huisvestingsbeleid in België en andere belangrijke contexten, en tenslotte om na te gaan of het Gewest zijn twee structurele doelstellingen op het vlak van huisvesting, en die sinds 1989 niet zijn veranderd, heeft bereikt:

  • Om aan de sociale vraag naar huisvesting te voldoen voor gezinnen die op de markt geen antwoord kunnen vinden, via overheidssteun in de vorm van toegang tot sociale huisvesting of een andere vorm van bijstand: SVK-woning, toekenning van huurtoelage of huurgarantie, enz.. ;
  • In het gewest een bevolking te behouden die via haar inkomsten bijdraagt aan de gewestelijke inkomsten, door de toegang tot eigendomsverwerving te bevorderen via de aankoop van een gesubsidieerde Citydev (ex-SDRB) woning, via een lening van het Woningfonds of door middel van belastingvoordelen — onder andere de vermindering van de registratiekosten.

De huisvestingsproblematiek[2] ontstond in de 19e eeuw, na de industriële revolutie en de intensieve migratie naar de steden van arbeiders. Destijds koos de overheid ervoor om de vastgoedmarkt niet te reguleren, uit vrees dat een te strenge controle kleine investeerders, de enigen die geïnteresseerd waren in arbeiderswoningen, zou gaan ontmoedigen.

De huisvestingssituatie was nochtans alarmerend. Het huisvestingsbeleid, dat lange tijd een gezinsbeleid was, werd voor het eerst ontwikkeld in de tweede helft van de 19e eeuw na een onderzoek dat werd uitgevoerd van 1843 tot 1846 over de arbeidsomstandigheden en de kinderarbeid: het onthulde de extreme bekrompenheid en de ongezonde staat van veel woningen in de arbeiderswijken.

Geleidelijk aan hebben de overheden verschillende initiatieven genomen om deze situatie te verbeteren:

  • Een eerste wet van 12/04/1867 stond toe dat particuliere ondernemingen die woningen huurden of verkochten het statuut van naamloze vennootschap konden krijgen. Deze wet zal het mogelijk maken om de bouw van individuele woningen te initiëren en te ontwikkelen.
  • Twintig jaar later organiseerde de wet van 9/08/1889 de toegang tot eigendom in arbeiderswoningen (eerste pijler: steun voor toegang tot eigendom).
  • Met de wet van 11/10/1919 werd de Société nationale des Habitations à loyer à bon marché (SNHLBM) opgericht, die de Société nationale des Habitations à loyer à bon marché (SNHLBM) zal financieren en erkennen en die de voorvader is van de Société nationale du logement (SNL), die in BHG de BGHM zal worden (tweede pijler: ondersteuning van de toegang tot de huur).
  • In 1927 werd de Union nationale des taudis opgericht en geactiveerd door het Woningfonds van de Gezinsbond, opgericht in 1929 en de Nationale Vereniging van de kleine landeigendom dat in 1935 werd opgericht (derde pijler: steun voor de strijd tegen ongezonde woningen).

Historisch gezien is het huisvestingsbeleid gebaseerd op deze drie pijlers: het bevorderen van de toegang tot de eigendom van een huishouden, het bevorderen van de toegang tot huurwoningen en het bestrijden van ongezonde woonomstandigheden.

Na de Tweede Wereldoorlog werden verschillende nieuwe initiatieven genomen met betrekking tot deze drie pijlers van het huisvestingsbeleid. Het gaat onder meer om de wet De Taeye uit 1948 (premies voor de toegang tot eigendom), de wet Brunfaut uit 1949 (herlancering van de activiteiten van de SNHLBM) en de wet van 1953 tegen de sloppen, die de openbare operatoren meer tot deze strijd verbindt.

In de tweede helft van de twintigste eeuw bleven deze pijlers van het nationale huisvestingsbeleid zich op verschillende manieren ontwikkelen, met behoud van vrij constante modaliteiten.

En toen werd dit beleid een gewestelijke bevoegdheid, in 1989 wat het BHG betreft. De gewesten erfden een reeks huisvestingsbevoegdheden — sociale huisvesting, het Woningfonds, de strijd tegen ongezonde woonomstandigheden, enz. -maar niet allemaal, want de huurcontracten en de onroerende voorheffing bleven op dat moment onder de verantwoordelijkheid van de federale staat vallen: zij zullen pas in 2014 met de zesde staatshervorming aan de gewesten worden overgedragen.

Als we de belangrijkste ontwikkelingen die het BHG sinds 1989 heeft doorgemaakt met betrekking tot ons onderwerp proberen samen te vatten, kunnen we drie belangrijke ontwikkelingen onderscheiden:

1 op sociaal-demografisch niveau moeten twee belangrijke elementen worden opgemerkt:

  • de sterke groei van de gewestelijke bevolking tussen 1989 en 2019, die van 970.510 inwoners naar 1.208.542 inwoners is gegaan: een groei van 238.032 inwoners of 24,5% in dertig jaar tijd, waarbij moet worden opgemerkt dat dit niet op dezelfde manier alle Brusselse gemeenten treft;
  • de verarming van de bevolking, want als we het gemiddelde inkomen per inwoner als indicator nemen, dan is dit 102,3% van het gemiddelde inkomen per inwoner van België in 1989 en in 2017 slechts 78,4%, wat neerkomt op een daling met ongeveer 23,4%.[3]

De onderstaande tabel geeft een andere kijk op deze evolutie[4] : ze vat één van de sterke ontwikkelingen in het BHG samen en toont een groei van 29,4% in de eerste drie decielen met het laagste inkomen en een daling van respectievelijk -5,7% in de vier tussenliggende decielen en -24,1% in de drie hoogste decielen. Met andere woorden, het publiek dat een aanzienlijk deel van de sociale vraag naar huisvesting vertegenwoordigt, is aanzienlijk toegenomen, terwijl het publiek dat een belastinggrondslag voor het Gewest zou moeten kunnen vormen, aanzienlijk is afgenomen.

2 Wat de kosten van de toegang tot huisvesting betreft, is er over het algemeen een aanzienlijke algemene stijging geweest:

  • de gemiddelde huurprijs op de private huurmarkt in het BHG is gestegen van 343 euro in 1992 tot 739 euro in 2018;
  • en de gemiddelde prijs van een huis is tussen 1989 en 2018 met meer dan 450% gestegen en die van een appartement met meer dan 310%.

Deze eerste twee waarnemingen wijzen op een sterke kloof tussen de evolutie van de inkomens van de bevolking, die relatief zijn gedaald, en de kosten van de toegang tot huisvesting: huisvesting is al meer dan twintig jaar een groot probleem, dat veel Brusselse huishoudens treft. De beleidsreacties moeten zowel kwalitatief als kwantitatief van aard zijn.

3 ten slotte kunnen op institutioneel niveau, afgezien van de oprichting van het BHG, drie belangrijke ontwikkelingen worden vastgesteld door de vier staatshervormingen die we sinds 1989 hebben ondergaan:

  • De gewesten hebben nu bijna alle bevoegdheden op het vlak van het huisvestingsbeleid, met uitzondering van de btw; bij de zesde hervorming werden de huurovereenkomst en de belastingstelsels met betrekking tot eigendomsverwerving overgedragen aan de gewesten.
  • Het financieringssysteem van de gewesten is sterk geëvolueerd: het aandeel van de eigen inkomsten van het BHG, die afhankelijk zijn van haar middelen en dus vooral van haar bevolking, bedraagt nu bijna 60%, terwijl het begin 2000 ongeveer 25% bedroeg: een probleem als we weten dat haar bevolking sinds 1989 armer is geworden, zoals hierboven vermeld.
  • Ten slotte is BHG sinds 2015 onderworpen aan een structurele herfinanciering van 461 miljoen euro.

Op een ander niveau, sinds de ordonnantie van 7 juni 2007 betreffende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, staat duurzame ontwikkeling, in het bijzonder vanaf de legislatuur 2009–2014, centraal in het investeringsbeleid inzake huisvesting. Deze evolutie zal hele gebieden van het overheidsoptreden veranderen.

Het is natuurlijk niet mogelijk om in dit artikel alle huisvestingsinitiatieven van het BHG sinds 1989 samen te vatten en te karakteriseren.

Er kan echter een poging worden gedaan om het tot nu toe door het Gewest gevoerde beleid op drie manieren te karakteriseren:

1 Formeel heeft het BHG in zijn initiatieven en in het gewestelijke debat de nadruk gelegd op een beleid van openbaar aanbod, voornamelijk op de huurmarkt, via sociale huisvesting ; dit beleid bleek echter al snel vanaf het einde van de jaren negentig onvoldoende en ging gepaard met de ontwikkeling van mechanismen voor de zeer gedeeltelijke “socialisatie” van de huurmarkt (SVK en huurwaarborgen en vervolgens huurtoelagen) en met verschillende mechanismen die een aanvullende uitbreiding van het beleid voor het aanbod van woningen van sociale aard leken mogelijk te maken: het openbaar beheerrecht, de strijd tegen leegstaande woningen en de regulering van de woningen van lokale overheden, waarbij nog de stedenbouwkundige lasten kunnen worden opgeteld, die echter afhankelijk zijn van de stedenbouwkundige en regionale planning. Tot op heden hebben deze laatste systemen een gediversifieerd succes gekend.

2 De tabel die de huisvestingsordonnanties weergeeft die tussen 1989 en 2018 werden aangenomen, is een ander perspectief en bevestigt de hierboven vermelde trends: de plaats die de sociale huisvestingssector in de gewestelijke actie en het parlementair debat[5] heeft ingenomen, is belangrijk, aangezien dit het onderwerp is geweest van 12 van de 36 ordonnanties op een totaal van 36, de “socialisatie” van de huurmarkt van 7 6 en de uitbreiding van het sociale aanbod van 4 ; dit zonder rekening te houden met de twee ordonnanties die in 2004 en 2013 de volledige Huisvestingscode hebben geherstructureerd.

Naast deze tabel is er nog de belangrijke belastinghervorming[7] via twee opeenvolgende ordonnanties[8] na de zesde staatshervorming waarmee nieuwe bevoegdheden aan de gewesten werden overgedragen. Dit omvatte onder meer een poging om maatregelen te nemen die het behoud van de middenklasse in het Brusselse Gewest kunnen beïnvloeden, met name door een nieuw systeem van belastingvermindering voor registratierechten bij de aankoop van een woning.

3 Een derde benadering is erop gericht de feitelijke resultaten van de belangrijkste actoren en regionale mechanismen weer te geven. Wat de onderstaande tabel doet:

Samenvattend kunnen we in het bijzonder opmerken[9] :

  • dat de gemiddelde jaarlijkse productie van sociale woningen over de onderzochte periode 125 eenheden bedraagt en 135 indien we de productie van middelgrote woningen in het kader van het gewestelijk huisvestingsplan bijtellen;
  • dat het jaargemiddelde van het openbare aanbod van nieuwe, gehuurde en aangekochte woningen over de onderzochte periode 433[10] bedraagt, d.w.z. 286 huurwoningen en 147 aangekochte woningen;
  • dat het aanbod van nieuwe woningen nog geen derde van de vastgestelde regionale realisaties vertegenwoordigt, omdat de secundaire markt[11] een belangrijke rol speelt bij de activiteiten van het Woningfonds, de stadsvernieuwing en de SVK’s;
  • dat het jaargemiddelde van de verwezenlijkingen 1324 eenheden bedraagt, waarvan 735 in termen van toegang tot onroerend goed en 589 in termen van toegang tot huur;
  • en dat de realisaties van het Woningfonds 46,7% van de totale realisaties vertegenwoordigen.

Tot slot moet worden opgemerkt[12] dat de jaarlijkse productie van openbare huisvesting in de loop van de tijd niet significant toeneemt, ondanks de demografische boom en de wil van de gewestelijke regering, wat een duidelijke paradox is.

Als we uitgaan van de twee hoofddoelstellingen van het BHG, moeten we vaststellen dat in dit stadium, dertig jaar na de oprichting van het BHG, geen van beide is bereikt:

1De sociale vraag naar huisvesting blijft hoog, zoals blijkt uit het aantal huishoudens dat een aanvraag indient voor sociale huisvesting — meer dan 40.000 sinds enkele jaren, terwijl het totale patrimonium van de sector minder dan 40.000 woningen bedraagt. Het theoretische deel van de private huurmarkt dat toegankelijk is voor de eerste vijf decielen (door 30% van het gezinsbudget te besteden), bedraagt maximaal 20% en is dus zeer laag[13] en de herhaalde vaststelling dat veel huishoudens zich in een situatie van overbevolking van de woningen bevinden als “dwangstrategie”. Het geringe aandeel van de bestaande openbare voorziening op de gehele woonmarkt leidt tot een reëel probleem van ongelijkheid tussen de huishoudens die er wel gebruik van kunnen maken en daardoor gereguleerde en lagere huren betalen en andere huishoudens die er wel recht op hebben, maar er geen toegang toe hebben door het beperkte aanbod. Deze vaststelling doet ook de vraag rijzen naar de functie van sociale huisvesting in het BHG : de rol van sociale huisvesting in het BHG is ongetwijfeld impliciet geëvolueerd sinds de oprichting van het BHG in 1989, terwijl de wijze waarop het BHG er uitdrukking aan geeft, voorwaarden impliceert die moeilijker te vervullen zijn in het BHG dan in de andere twee regio’s, voornamelijk op het vlak van terreinverwerving, aangezien het Gewest territoriaal en institutioneel beperkt is: wat de vraag doet rijzen naar de vorm van gewestelijke interventie met betrekking tot de huurwoningen, aangezien sociale huisvesting niet het juiste financiële instrument is voor een herverdelingsbeleid.

2 Wat de tweede BHG-doelstelling betreft, is de tabel die de evolutie van de concentratie van decielen tussen 1990 en 2015 weergeeft, die op pagina 3 van deze tekst is opgenomen, duidelijk: de tabel geeft een samenvatting van de sterke ontwikkelingen voor het BHG en wijst op dalingen van respectievelijk -5,7% voor de vier tussenliggende decielen en -24,1% voor de drie bovenste decielen. Met andere woorden, het publiek dat een belastbare basis voor het Gewest zou moeten kunnen vormen, is aanzienlijk gedaald. Het antwoord aan de middenklasse lijkt dus ook onbevredigd te zijn, maar om andere redenen dan de sociale vraag:

  • de middenklasse kan gemakkelijker vrij hun woonplaats kiezen;
  • de huisvestingskosten staat centraal, maar voor sommige groepen is de toegang tot bepaalde infrastructuur, met name scholen, problematisch;
  • de ontwikkeling van de twee Brabantse regio’s in de afgelopen dertig jaar heeft hen aantrekkelijke centra gemaakt die een reëel alternatief bieden op het gebied van woonomgeving, waarschijnlijk door het aanbieden van meer van de gewenste woonvormen, maar ook door het aanbieden van werkgelegenheid en toegang tot goede publieke voorzieningen;
  • enz.
  • Ook hier kan een ander probleem van ongelijkheid worden vastgesteld, afhankelijk van de wijze waarop de voordelen voor een huishouden toegankelijk zijn en al dan niet kunnen worden gecumuleerd.

Wat de twee structurele doelstellingen van het BHG betreft, hebben de veranderingen in de context sinds 1989 en de kwantitatieve zwakte van de overheidsrespons geleid tot onrechtvaardige situaties tussen de Brusselse gezinnen, zoals men kan vaststellen.

  • Als we het meer historisch bekijken, moet worden opgemerkt dat de drie pijlers van het huisvestingsbeleid grote veranderingen hebben ondergaan:
  • De strijd tegen ongezonde woningen blijft een doelstelling, maar de kwestie van de energieprestaties van gebouwen wordt voor een deel aanzienlijk geherformuleerd;
  • Ook de steun voor eigen woningbezit, na de recente belastinghervorming in het kader van het BHG, is geëvolueerd;
  • De steun voor de toegang tot huurwoningen is duidelijk op zoek naar aanvullende en nieuwe wegen die waarschijnlijk resoluter moeten worden verkend gezien de zeer reële impasse die de lage productie van sociale huurwoningen vormt in verhouding tot de geschatte omvang van de sociale vraag.

Gezien onze bevindingen kunnen we aannemen dat deze ontwikkelingen nog niet voltooid zijn…….

Het is van essentieel belang dat het BHG bepaalde beginselen van zijn beleid heroverweegt[14], in het bijzonder de logica van haar herverdelingsbeleid gezien de omvang van de sociale vraag.

Bovendien, als we twee van zijn kenmerken — een meerderheid van huurdersgezinnen — in de orde van 61,2 procent volgens de laatste statistieken — en de bijzonder hoge kosten van de bouwgrond[15] in herinnering roepen, is het essentieel om een bepaalde dynamiek te versterken, die al aan het werk is, maar op een te laag niveau, dus:

  • De toegankelijkheid van de verhuurmarkt vergroten;
  • En de ontwikkeling van projecten met neutralisering van de grondkosten voortzetten: deze dynamiek die wordt geïnvesteerd door regionale actoren — sociale huisvesting, Woningfonds en Citydev -, door bepaalde lokale overheden of verenigingen die gebruik maken van opstalrecht of erfpacht, moet worden voortgezet.

Toegegeven, het vraagt om een evolutie van de cultuur van eigendom, met name bij toekomstige kopers van een woning, maar het lijkt steeds noodzakelijker in een aantal situaties om verworven of gehuurde woningen betaalbaar te houden.

Deze twee dynamieken lijken noodzakelijk — naast anderen[16] — als het BHG de huidige ongelijkheid op het gebied van recht op wonen wil omkeren.


Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles


[1] Op basis van het boek van Marie-Laurence De Keersmaecker en Pol Zimmer : Le logement à Bruxelles entre héritage et perspective : trente ans de politique de l’habitat pour quel avenir ? Presses universitaires de Louvain 2019.

[2] PUISSANT J. (2008), L’exemple belge : l’habitat privé, la maison individuelle l’emportent sur l’habitat collectif, Revue du Nord, 90, 374, pp 95–116.

[3] Deze algemene verarming van de bevolking mag niet verbergen dat er ook rijke inwoners in het BHG wonen, het BHG kent een immigratie van armen maar ook van rijke bewoners.

[4] De gegevens van 2016 waren niet toegankelijk begin 2019 toen het boek werd beëindigd.

[5] Twee ordonnantie voor de sociale huisvesting betroffen de schuldherschikking.

[6] Het openbaar beheerrecht kan zowel gezien worden als socialisering van de markt als uitbreiding van het aanbod van woningen van sociale aard.

[7] Zelfs wanneer we dit kritisch kunnen bekijken.

[8] Respectievelijk van 18 december 2015 en van 16 december 2016

[9] Voor een completer overzicht : zie Marie-Laurence De Keersmaecker en Pol Zimmer opus cité pagina’s 374 en 375.

[10] Woningen van sociale aard, waaronder Fésocolab, Citydev en stadsvernieuwing.

[11] Bestaande woningen.

[12] Zie Marie-Laurence De Keersmaecker en Pol Zimmer opus cité pagina’s 374 en 375.

[13] Observatiecentrum van de Huurprijzen –Enquête 2018 pagina 84.

[14] Voor een uitgebreider overzicht zie Marie-Laurence De Keersmaecker en Pol Zimmer opus cité pagina’s 387 en volgende.

[15] In 2014, gaf FOD Economie een gemiddelde prijs voor woningbouwterreinen per gewest : Wallonië : 50,66 euro/m² ; Vlaanderen : 179,01 euro/m² en Brussels Hoofdstedelijk Gewest : 618,70 euro/m²

[16] Zie hoofdstuk 3 : « Perspectives pour une action publique plus opérationnelle, plus équitable et plus réflexive » in Marie-Laurence De Keersmaecker en Pol Zimmer opus cité pagina’s 387 en volgende.

Welcome to a place where words matter. On Medium, smart voices and original ideas take center stage - with no ads in sight. Watch
Follow all the topics you care about, and we’ll deliver the best stories for you to your homepage and inbox. Explore
Get unlimited access to the best stories on Medium — and support writers while you’re at it. Just $5/month. Upgrade