De analyses van de BBRoW
Nov 15 · 8 min read

Printversie / Franstalige versie

Ons Burgerlijk Wetboek uit 1804 maakte van eigendom een “absoluut” recht. Tegenwoordig zijn er tal van beperkingen op het recht van de eigenaar, met name gerechtvaardigd door het woonbeleid. Hoe kan deze verschuiving worden verklaard? Zoals elk mensenrecht is het recht op eigendom diepgaand aan het evolueren, het beweegt mee met de tijd en de behoeften van de tijd; de veranderingen waartoe het zich vandaag de dag leent, vereist zeker de volgende toelichting.

Nicolas BERNARD, hoogleraar aan de Facultés Universitaires Saint-Louis

Van de verschillende grondrechten is het recht op eigendom ongetwijfeld een van de rechten die in de loop der decennia (of zelfs eeuwen) de belangrijkste veranderingen hebben ondergaan. In het (nog steeds geldende) Burgerlijk Wetboek van 1804 gedefinieerd als “ het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken”[1], werd het eigendomsrecht geleidelijk aan uitgehold, onder invloed van concurrerende prerogatieven. Die erosie heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat een rechtbank zoals het Grondwettelijk Hof in 2010 zeer officieel heeft verklaard: “Bij de uitoefening van hun bevoegdheid op het gebied van huisvesting kunnen de gewesten beperkingen opleggen aan het eigendomsrecht, met name met het oog op de toepassing van artikel 23 van de Grondwet”.[2] Hoe kan die evolutie worden verklaard?

De Verklaring van de Rechten van de Mens en de Burger van 1789 had nochtans het recht op eigendom vastgelegd als een “natuurlijk en onweerlegbaar recht”[3], en het een “onschendbaar en heilig” karakter verleende.[4] Als “natuurlijk” beschouwd, is het eigendomsrecht absoluut geworden; aangezien het zich aan de maatschappij oplegt (en in het verleden al bestond), kan een natuurlijk recht in feite geen enkel doel of enige beperking door het recht worden toegekend. Ons Burgerlijk Wetboek, ontwikkeld in het kielzog van de Franse Revolutie, weerspiegelt deze liberale opvatting van eigendom op een milde manier en vereist alleen dat de eigenaar “er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of de verordeningen”. Als gevolg daarvan heeft degene die het recht heeft om alles (of bijna alles) met zijn zaak te doen, ook het recht om niets te doen, dat wil zeggen om het helemaal niet te gebruiken.

Deze absolutistische opvatting van eigendom is in het verleden echter niet altijd het geval geweest. Zo verplichtte het Romeinse recht de eigenaar van een akker om, om hongersnood te voorkomen, zijn land te laten vrucht op brengen en het land te verbeteren; ook in ontwikkelingslanden wordt “ontwikkeling” vaak als voorwaarde gesteld voor de erkenning van het grondbezit en de duurzaamheid ervan. Later, in de middeleeuwse periode, werd het systeem van “gemeenschappelijke goederen” ingevoerd, aangeboden voor het collectieve gebruik van de dorpsbewoners; op deze manier konden de leden van een gemeenschap (die verschillende dorpen of gehuchten kon omvatten) verschillende weiden, bossen en braakliggende terreinen exploiteren.

Dit idee van een bepaalde sociale functie die aan het eigendomsrecht verbonden is, is in de 20e eeuw in de grondwet van verschillende, al dan niet westerse, regimes verankerd. In de Italiaanse grondwet staat bijvoorbeeld: “de wet stelt de grenzen van het eigendom vast, om de sociale functie ervan te waarborgen en het voor iedereen toegankelijk te maken”[5], terwijl de Duitse grondwet stelt: “Eigendom verplicht. Het gebruik ervan moet tegelijkertijd bijdragen tot het algemeen belang”[6]. Daarnaast bepaalt de Spaanse grondwet: “Het recht op privé-eigendom en erfenis wordt erkend. De sociale functie van deze rechten zal bepalend zijn voor de inhoud ervan, in overeenstemming met de wet”[7] en de Ierse grondwet erkent van haar kant dat “de uitoefening van het eigendomsrecht in een beschaafde samenleving moet worden geregeld door de beginselen van sociale rechtvaardigheid”[8]. Ten slotte garandeert de Braziliaanse grondwet[9] het recht op eigendom alleen als de “sociale functie” ervan uitdrukkelijk wordt gerespecteerd[10].

Door het recht op eigendom op het voorplan van de meest fundamentele waarden te plaatsen, deed de Verklaring van de Rechten van de Mens van 1789 in principe niets meer dan voldoen aan de eisen van zijn tijd. In de Middeleeuwen was het aantal dienstbaarheden van het individu ten opzichte van de renteniers van de aarde (heren en kerk) namelijk vermenigvuldigd. In een tijd waarin de willekeurige onteigening nog steeds het lot van veel boeren was, werd de “onschendbare en heilige” bevestiging van het recht op eigendom dan ook als een authentieke bevrijding ervaren. Deze beginnende vrijheid moest in ieder geval een ruimte vinden om zich te materialiseren; het werd eigendom.

De context is sindsdien veranderd. De vrijheid lijkt vandaag de dag niet meteen in gevaar te komen; het is de materiele gelijkheid die vandaag de dag in onze regio’s de meest directe zorg is. Met name de interpretatie van de mensenrechten (met inbegrip van het recht op eigendom) is sterk evolutief; zo wordt het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens van 1950, dat ook het recht op eigendom bevordert[11], door het Hof gezien als een “levend instrument”[12], dat moet worden “geïnterpreteerd in het licht van de huidige omstandigheden”[13].

In 1804 werd eigendom nog als absoluut beschouwd, maar sindsdien heeft het moeten omgaan met nieuwe sociale vereisten (stedenbouw, huisvesting, leefmilieu, enz.). En die evolutie werd ook weerspiegeld in internationale teksten. Ingeschreven in de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens in 1948 door de Verenigde Naties aangenomen[14], werd het recht op eigendom sindsdien “beconcurreerd” door het recht op huisvesting. Dat laatste recht is erin geslaagd het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten van de VN van 1966[15] en het herziene Europees Sociaal Handvest van 1996[16] te integreren. In het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie van 2007 zijn beide prerogatieven tegelijkertijd vastgelegd[17]. Een gelijkaardige beweging kan worden waargenomen in het nationale recht sinds de Belgische grondwet, die vanaf het begin (1831) voorzag in het recht op eigendom, maar in 1994 werd verrijkt met verschillende economische, sociale en culturele rechten, waaronder het recht op huisvesting.[18]

Het is vandaag de dag dus onmogelijk om het recht op eigendom op een “droge” manier toe te passen zonder rekening te houden met de prerogatieven die er rechtstreeks mee samenhangen (met inbegrip van het recht op huisvesting) en die evenveel wettelijke erkenning krijgen. Geen van de drie traditionele attributen van de eigenaar blijft gespaard door deze beperking. Dit is bijvoorbeeld het geval voor het recht om van de zaak te genieten (usus). De leegstand van een woning stelt momenteel bijvoorbeeld de eigenaar bloot aan een groot aantal sancties (belastingen, boetes, gedwongen vorderingen); met andere woorden, privé-eigendom is hier minder geviseerd maar wel het negatieve eigendom dat, door het niet te gebruiken, elk doeltreffend gebruik van het eigendom verhindert en anderen hierdoor van huisvesting berooft.

Fructus (het vermogen om vruchten of pacht te verkrijgen uit iemands zaak) wordt niet minder aangetast. In Brussel bijvoorbeeld heeft de verhuurder niet het recht om de huurprijs te verhogen tussen twee kortetermijncontracten (drie jaar of minder) als de verhuurder het eerste contract opzegt[19]. En in het buitenland hebben al onze buren een huurcontrolesysteem (Frankrijk, Duitsland, Nederland en Luxemburg).

En ook de abusus (de mogelijkheid om zijn zaak te verkopen of te vernietigen), wordt ingeperkt aangezien bepaalde woningen bij voorkeur moeten worden verkocht aan bepaalde personen (bijvoorbeeld in het kader van het voorkooprecht voor de erfpachter of voor de regionale autoriteiten bij de verkoop van onroerend goed dat zich in een stadsvernieuwingsgebied bevindt). Fysieke vernietiging is in sommige gevallen ook verboden, bijvoorbeeld wanneer rekening wordt gehouden met de bescherming van monumenten en landschappen.

Er is meer: vandaag de dag krijgt het idee gestalte dat bepaalde (gemeenschappelijke) goederen, vanwege hun vitale belang voor de gemeenschap en hun schaarste, vrijgesteld moeten worden van elke speculatieve logica en onderworpen moeten zijn aan collectief beheer (water bijvoorbeeld)[20]. Het is dan ook de vraag of het land ook niet als een gemeenschappelijk goed moet worden beschouwd. De grond is immers een beperkt, niet uitbreidbaar en niet meer hernieuwbaar goed, dat rechtstreeks bepalend is voor de prijs van de woningen; de situatie wordt nog verergerd in een gewest als Brussel, dat zowel gekenmerkt wordt door een zeer sterke demografische groei als door het feit dat de grond binnen ondeelbare administratieve grenzen is ingesloten. Het kan vandaag de dag nodig zijn om tot op zekere hoogte dit kostbare goed te onttrekken aan eindeloze particuliere toe-eigening om de toegang ertoe voor toekomstige generaties te behouden. Is het niet op basis van een soortgelijk principe dat bijvoorbeeld de community land trust zich heeft ontwikkeld? Als heiligdommen behoren de bodem en de ondergrond (in Brussel) toe aan een stichting zonder winstoogmerk, die belast is met het beheer van het geheel in het algemeen belang.[21]

Tenslotte moet een misverstand worden vermeden: de verandering van het eigendomsrecht moet waarschijnlijk niet zozeer worden geanalyseerd als een lineaire beweging van erosie van de eigenschappen van de eigenaar als wel als een dynamisch proces van herschikking. Het eigendomsrecht is volgens een eminente auteur een “artisjokrecht”, want “zelfs als een reeks attributen wordt verwijderd, blijft het zichzelf; behalve wanneer het hart wordt aangeraakt, in welk geval het verdwijnt”[22]. Positiever geformuleerd naar onze mening is dat we bij deze artisjok niet zozeer de bladeren verwijderen, maar wel herschikken. Het recht op individueel en exclusief eigendom blijft een hoeksteen, maar moet opnieuw worden uitgevonden om nieuwe uitdagingen aan te gaan. Verre van een immanent of ongrijpbaar voorrecht te zijn, onderhoudt eigendom een evoluerende relatie met de mens en de wereld; en omdat de wereld verandert, kan deze relatie ook moeten veranderen.[23]


Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles


[1] Art. 544

[2] C.C. 29 juillet 2010. N° 91/2010

[3] Art. 2

[4] Art. 17

[5] Art. 42. Al 2

[6] Art. 14, 2

[7] Art. 33, 1 en 2

[8] Art. 43, 1 en 2

[9] Art. 5, XXIII

[10] Art. 186. In dit voornamelijk ruraal land wordt de sociale functie gedefinieerd als de verplichting om aan de grond een ‘rationeel en adequaat gebruik te geven, dat verenigbaar is met de natuurlijke hulpbronnen en het behoud van het milieu, in overeenstemming met de wetgeving inzake arbeidsverhoudingen en dat het welzijn van eigenaars en werknemers bevordert”.

[11] Art. 1 du Premier Protocole additionnel

[12] Arrêt Tyrer c. Le Royaume-Uni du 25 avril 1978.

[13] Arrêt Marckx c. La Belgique du 13 juin 1979.

[14] Art. 17

[15] Art. 11.1

[16] Art. 31

[17] Art. 17 en 34.3

[18] Het gekende artikel 23

[19] Art. 241 van de Brusselse huisvestingscode

[20] Voy. P. DARDOT et C. LAVAL, « Propriété, appropriation sociale et institution du commun », État social, propriété publique et biens communs, sous la direction de T. BOCCON-GIBOD et P. Crétois, Lormont, Le bord de l’eau, 2015.

[21] Cf. N. BERNARD, « Le community land trust comme nouveau paradigme de l’habitat acquisitif (ou, les communs appliqués à la propriété du logement », Revue interdisciplinaire d’études juridiques, n°81, 2019, p. 243

[22] FAVOREU, La déclaration des droits de l’homme et du citoyen et la jurisprudence, Paris, P.U.F., 1994, p. 138

[23] 138Voy. BERNARD, « Les limites de la propriété par les droits de l’homme », La propriété et ses limites, sous la direction de B. Weiniger et al., Stuttgart, Franz Steiner Verlag, 2017, p. 55 et s.L.

Welcome to a place where words matter. On Medium, smart voices and original ideas take center stage - with no ads in sight. Watch
Follow all the topics you care about, and we’ll deliver the best stories for you to your homepage and inbox. Explore
Get unlimited access to the best stories on Medium — and support writers while you’re at it. Just $5/month. Upgrade