De analyses van de BBRoW
May 23 · 10 min read

Printversie / Franstalige versie

Een analyse van de BBRoW in samenwerking met Sarah De Laet van Inter-Environnement Bruxelles

Met de Brusselse huurwet voerde de Brusselse regering een indicatief rooster van referentiehuurprijzen in.[1] Het nieuwe rooster heeft twee doelen : informatie geven aan verhuurders en huurders over de juiste, ‘mediane’ huurprijs en het huurprijsplafond vastleggen voor huurders die een huurtoelage aanvragen. De Brusselse Bond voor het recht op Wonen (BBRoW) heeft het huurrooster in de praktijk getest.

Sinds 1 januari 2018 kunnen Brusselaars terecht op de website huurprijzen.brussels om de indicatieve referentiehuurprijs van hun woning te kennen. Die referentiehuurprijs is slechts indicatief, omdat de Brusselse regering in de Huisvestingscode duidelijk heeft vastgelegd dat “ze geen enkele bijkomende verplichting voor de eigenaars inhouden”. [2]

Diezelfde regering heeft wel bepaald dat de referentiehuurprijs niet mag worden overschreden voor huurders die een aanvraag doen voor de nieuwe huurtoelage.

De BBRoW heeft het indicatief huurrooster getest en onze bevindingen zijn duidelijk. Op dit moment heeft het rooster geen enkele beperkende impact op de hoogte van de huurprijzen ; de referentiehuurprijzen weerspiegelen eerder de perverse effecten van de markt dan dat ze een huurprijs vastleggen die juist is in termen van woonkwaliteit en het plafond voor de huurtoelage zal het grootste deel van het huurders uitsluiten.

1. De berekening van de referentiehuurprijs: enige uitleg

De berekening van de referentiehuur is gebaseerd op de mediane huurprijzen van de enquêtes van het Observatiecentrum van de Huurprijzen uit 2012, 2013 en 2015, een steekproef van 8400 woningen. Bedoeling is om het rooster ieder jaar te actualiseren op basis van recentere enquêtes (indien niet geïndexeerd). [3]

De referentiehuren worden berekend aan de hand van de volgende zeven criteria, die van doorslaggevende invloed zouden zijn op de hoogte van de huurprijs : het type woning, het aantal kamers, de oppervlakte, het bouwjaar, de ligging[4], de uitrusting[5] en de energieprestatie van de woning (EPC)

De Brusselse regering heeft ervoor gekozen om de niet de mediane referentiehuur te publiceren, maar wel een “indicatieve huurprijsvork”, namelijk een minimum referentiehuur (mediane huur -10%) en een maximum referentiehuur (mediane huur +10%). Huurder en verhuurder kunnen oordelen of de woning eerder het minimumplafond of het maximumplafond waard is, op basis van hun buikgevoel of eigen criteria.

Ter illustratie vindt u hier een aantal voorbeelden :

2. De test van de BBRoW : Vergelijking tussen de indicatieve huurprijzen en de werkelijke huurprijzen

Met de steun van zijn leden-verenigingen heeft de RBDH in 2018 de huurprijzen van bijna 300 Brusselse woningen getest. Bedoeling was om de referentiehuurprijs die op huurprijzen.brussels wordt vermeld, te vergelijken met de werkelijke huurprijs.

De leden-verenigingen van de BBRoW zijn vooral actief in de centrale wijken of de wijken van de 1e kroon[6] en werken met precaire groepen die in kleine woningen wonen.[7] Dit heeft uiteraard een impact op de gegevens die we verzameld hebben. Maar onze gegevens zijn wel valabel. Omdat ze echte huren weergeven, die betaald worden door arme Brusselse huishoudens.

De test die de BBRoW heeft uitgevoerd leert ons dat er een groot verschil bestaat tussen de werkelijke huurprijzen en de indicatieve referentiehuurprijzen.

Het eerste cijfer dat opvalt is dat 70% (69,9%) van de reële huurprijzen hoger zijn dan de maximale indicatieve huurprijs. 17,73% van de reële huren liggen binnen de indicatieve vork en 12,37% onder de indicatieve minimumhuurprijs. In de centrale volkwijken ligt het aandeel van de woningen boven de maximale indicatieve huurprijs zelfs nog hoger : 78% [8]

Bovendien overschrijden de werkelijke huurprijzen de indicatieve huurprijzen sterk : de geteste woningen overschrijden de maximale indicatieve huurprijs met gemiddeld 39% !

3. Onze evaluatie

De cijfers van onze test zijn ontluisterend. Ondanks het feit dat we vooral kansarme huurders met een beperkt inkomen hebben geënquêteerd, zien we dat in de praktijk liefst 70% van de geteste huurders gemiddeld 39% meer betalen dan de referentiehuurprijzen.

Ofwel zijn de referentiehuurprijzen te laag, ofwel betalen de personen veel té hoge huurprijzen.

De overgrote meerderheid van de woningen die wij hebben getest zijn relatief recente huurcontracten, terwijl het indicatieve rooster is gebaseerd op de huurprijzen van 8.400 huurders, waarvan een deel een oude huurovereenkomst heeft. Dit verklaart een klein deel van het verschil.

Een scheefgetrokken huurmarkt

Maar we zijn geneigd om vooral het tweede te denken : er is in Brussel een zeer grote vraag voor en een te laag aanbod aan bescheiden woningen : de arme kandidaat-huurders zijn talrijk[9], maar zijn niet gewild door eigenaren. In een huisvestingsmarkt die onder toenemende druk staat (in het bijzonder voor bescheiden woningen) neemt discriminatie toe (vooral op basis van inkomen, maar ook op basis van herkomst). [10] De concurrentie om de straat te vermijden is hevig. Daardoor worden veel kwetsbare personen gedwongen om veel te hoge huurprijzen te aanvaarden.

De armste huishoudens verhuizen ook meer [11] en worden telkens opnieuw geconfronteerd met nieuwe marktprijzen.

De laatste enquêtes van het Observatiecentrum van de Huurprijzen gaven die tendens ook al aan : woningen van slecht comfort zijn duurder om te huren dan woningen van matige comfort !

Ook een recente analyse van het IWEPS[12], die de trends op de huurmarkt (Immoweb-advertenties en recente huurcontracten) wil weergeven, toont aan dat de huren voor kleine, goedkope woningen sterker zijn gestegen dan die voor grotere of duurdere woningen. [13]

Deze vaststellingen roepen ook vragen op over de methode die worden gebruikt voor het berekenen van de referentiehuurprijzen. Het Observatiecentrum van de Huurprijzen weerspiegelt namelijk de marktprijzen. Maar die marktprijzen zijn volledig scheefgetrokken, zeker voor het segment van bescheiden woningen voor kansarme huurders. Het huurrooster zou die scheeftrekking moeten corrigeren en niet zomaar overnemen en bestendigen.

Geen onderhandelingsruimte voor de huurders

Gezien de spanning op de huurmarkt twijfelen we er ernstig aan dat het indicatieve huurrooster de nodige manouvreerruimte zal geven aan de huurders om bij het aangaan van een huurovereenkomst, en nog minder tijdens de huurperiode, te onderhandelen over een lagere huurprijs. Eric Verlinden, de baas van Trevi, verklaarde onlangs in L’Echo dat hij nog nooit een huurder had zien proberen te onderhandelen over een huurprijs door te verwijzen naar het Brusselse huurrooster. [14]

Het feit dat de Brusselse regering in de Huisvestingscode duidelijk heeft vastgelegd dat “het rooster indicatief is en geen enkele bijkomende verplichting voor de eigenaars inhoudt”, heeft die nauwelijks bestaande onderhandelingsruimte nog sterker beperkt.

Geen criteria voor de kwaliteitsgebreken van de woning.

Een belangrijke vaststelling is dat het niet mogelijk is om kwaliteitsgebreken (problemen met vocht, verwarming, warm water, kwaliteit van de elektrische circuits, enz.) aan te geven in het rooster.

De algemene staat van de woning wordt beoordeeld aan de hand van slechts enkele criteria: de aan- of afwezigheid van dubbele beglazing, de bouwdatum (vóór of na 2000), het Energieprestatiecertificaat (EPC) en de aan- of afwezigheid van bepaalde kenmerken van de woning, maar de impact ervan op de referentiehuurprijs is beperkt.

Een gebouw gebouwd voor 2000 en zonder dubbele beglazing zal slechts een klein indicatief huurverschil hebben ten opzichte van een woning van na 2000 en met dubbele beglazing.

Dat slechts 12% van de geteste huurders in werkelijkheid minder betalen dan de minimale referentiehuurprijs, zegt eigenlijk niet veel. Zoals reeds gezegd bevat het rooster geen criteria om de slechte staat van de woning te evalueren. Er is niets voorzien om kwaliteitsgebreken aan te geven (problemen met vocht, verwarming, warm water, kwaliteit van de elektrische circuits, enz.).

Met andere woorden : de personen die minder betalen dan de referentiehuurprijs wonen misschien in een woning met tal van gebreken, betalen daar weliswaar een lagere huurprijs voor, maar een huurprijs die in verhouding nog té hoog is, of nog erger : ze wonen in een woning die ongezond is en eigenlijk niet zou mogen verhuurd worden.

Geen huurtoelage

Onze test betekent ook slecht nieuws voor de huurders die een huurtoelage[15] willen aanvragen. Zij moeten niet alleen een woning huren die aan de minimale kwaliteitsnormen beantwoordt, maar zijn bovendien verplicht om daarvoor niet meer betalen dan de referentiehuurprijs. [16] Onze test doet vrezen dat een groot deel van het publiek dat recht heeft op de huurtoelage in de praktijk zal worden uitgesloten! Dus zeggen we : “Dit is geen huurtoelage..

4. Onze aanbevelingen

Over het huurrooster zelf

Het huurrooster moet meer criteria bevatten om ook de kwaliteitsgebreken van de woning in rekening te brengen : problemen met vocht, verwarming, warm water, kwaliteit van de elektrische circuits, …. , kwaliteitsgebreken die de waarde van de woning verminderen, maar niet meteen de gezondheid of de veiligheid van de bewoners in het gevaar brengen. Die grens moet behouden blijven : een ongezonde of onveilige woning mag gewoonweg niet verhuurd worden.

Over het indicatieve en vrijblijvende karakter ervan

De BBRoW heeft van in het begin bezwaar gemaakt tegen een huurrooster dat indicatief zou blijven. Onze test toon aan dat het idee van de regering om via informatie de huurder en verhuurder te overtuigen om de referentiehuurprijs te hanteren, niet werkt.

De Brusselse regering heeft het rooster 6 maanden na de publicatie ervan geëvalueerd. Volgens de informatie waarover wij beschikken[17], wordt in de evaluatie geconcludeerd dat de publicatie van het rooster geen invloed heeft gehad op de huurprijzen[18] : een perfect voorspelbare bevinding na slechts 6 maanden.

Op dit moment kunnen we enkel hopen dat een aantal moedige huurders het rooster zullen gebruiken om te (her)onderhandelen over een huurprijs. De ‘Equipes Populaires’ en de vzw Loyers négociés hebben dit soort acties opgestart en hebben onlangs hun eerste rechtszaak gewonnen: de eigenaar is veroordeeld tot een terugbetaling van 150 euro per maand aan de huurders en dat sinds het begin van het huurcontract.

Maar voor het overgrote deel van de huurders zou de meest efficiënte oplossing zijn dat het rooster van referentiehuurprijzen werkelijk een impact heeft op de huurprijzen. Eigenaars die té hoge huurprijzen vragen moeten kunnen worden aangepakt.

Daarom pleit de BBRoW voor de oprichting van een paritaire huurcommissie (bestaande uit vertegenwoordigers van huurders en verhuurders) met de bevoegdheid om geschillen te beslechten. De commissie zou door verhuurders of huurders kunnen worden ingeschakeld voor het vaststellen van een juiste huurprijs, op basis van het (verbeterde) rooster van referentiehuurprijzen. De huurder of verhuurder kan eventueel in beroep gaan bij de rechter om de beslissing aan te vechten. Deze commissie zou ook verantwoordelijk zijn voor het wijzigen van het huurrooster, zodat het beter rekening houdt met de huurrealiteit en de staat van de woningen. De oprichting van deze commissie zou het mogelijk maken misbruik van huurprijzen, waarvan het aantal waarschijnlijk zal toenemen naarmate de druk op de woningmarkt toeneemt, te bestrijden.

Over het verplichte karakter ervan voor de huurtoelage

Wij vinden het voorbarig om het recht op huurtoelage afhankelijk te maken van een rooster dat nog niet ernstig is geëvalueerd. Wij zijn er ook van overtuigd dat het nodig is om de huurprijzen te controleren bij de invoering van een algemene huurtoelage om te vermijden dat dit tot nog hogere huurprijzen zou leiden. Maar het is voor de BBRoW absurd en zelfs ronduit cynisch om de naleving van dit rooster op de schouders van de meest kwetsbare huurders te leggen.


[1] Ordonnantie houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, Brussels Hoofdstedelijk Gewest, [C — 2017/40697], 27 juli 2017 (B.S. 30 oktober 2017)

[2] De ordonnantie voorziet « de Regering bepaalt een indicatief rooster van referentiehuurprijzen waar de partijen zich op kunnen baseren, zonder dat dit een bijkomende beperking voor de eigenaar vormt. »

[3] Uitvoeringsbesluit van de Regering van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest tot invoering van een indicatief rooster van referentiehuurprijzen — Erratum, Brussels Hoofdstedelijk Gewest, [C — 2017/31525], 10 novembrer2017 (B.S.. 29 november 2017).

[4] 114 bestaande wijken werden opgedeeld in 7 grote groepen van wijken, op basis van de gemiddelde huurprijzen.

[5] Een tweede badkamer, garage, bergruimtes, afwezigheid van centrale verwarming, afwezigheid van thermostaat, afwezigheid van ontspanningsruimte.

[6] Geografische verdeling van de gesteste huurwoningen : 43 % van de woningen in de centrumwijken, 41.6% in de 1e kroon en 16% in de 2e kroon.

[7] De meeste ingezamelde gegevens gaan over woningen met 1 slaapkamer (164/299) of 2 slaapkamers (86/299).

[9] 33% van de Brusselaars leeft onder de armoederisicogrens (Welzijnsbarometer 2018).

[10] Zie ook de analyse « Discriminatie moet bestraft worden », BBRoW, november 2017, http://www.rbdh-bbrow.be/spip.php?article1857.

[11] De meer ‘mobiele’ huurders zijn : jongeren, eenoudergezinnen en leefloners (Observatiecentrum Huurprijzen 2017, p.65–66)

[12] Institut wallon de l’évaluation, de la prospective et de la statistique.

[13] Ghesquière, F., « Le marché locatif sous la loupe. Mesurer les loyers dans les communes belges et wallonnes », Regards statistiques, n°2, IWEPS, 2018, https://www.iweps.be/publication/marche-locatif-loupe-mesurer-loyers-communes-belges-wallonnes/.

[14] http://celinefremault.be/fr/la-grille-des-loyers-ne-met-pas-le-proprietaire-en-cage-lecho

[15] Meer over de huurtoelage : «Een algemene huurtoelage : vergeet het ! », BBRoW, http://www.rbdh-bbrow.be/spip.php?article1868.

[16] Art. 104/1 § 3. « Pour bénéficier de l’aide au loyer, le montant du loyer mentionné dans le contrat de bail à la date de sa conclusion doit être inférieur ou égal aux montants repris en annexe de l’arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 instaurant une grille indicative de référence des loyers, et plus spécifiquement aux montants correspondant au seuil supérieur de la fourchette de prix proposée par la grille »

[17] http://celinefremault.be/fr/la-grille-des-loyers-ne-met-pas-le-proprietaire-en-cage-lecho

[18] http://celinefremault.be/fr/la-grille-des-loyers-ne-met-pas-le-proprietaire-en-cage-lecho

De analyses van de BBRoW

Written by

#ontcijferen #verduidelijken #verstaan

Welcome to a place where words matter. On Medium, smart voices and original ideas take center stage - with no ads in sight. Watch
Follow all the topics you care about, and we’ll deliver the best stories for you to your homepage and inbox. Explore
Get unlimited access to the best stories on Medium — and support writers while you’re at it. Just $5/month. Upgrade