De analyses van de BBRoW
Sep 12 · 13 min read

Printversie / Franstalige versie

Afgelopen juli kondigde de nieuwe Brusselse regering haar meerderheidsakkoord aan. Een van de prioriteiten daarvan is de toegang tot huisvesting, waarbij wordt verklaard dat er dringend moet worden gehandeld. De regering Vervoort III is ambitieus en belooft een concrete woonoplossing voor 15.000 Brusselse gezinnen. Dat willen ze doen met nieuwe projecten, maar ook met maatregelen die in het verleden al tevergeefs werden aangekondigd. Laat ons ze eens bekijken.

Brussel heeft een groot gebrek aan betaalbare woningen en zeker aan sociale huurwoningen. Nauwelijks 7% van het Brusselse woningpark bestaat uit sociale huurwoningen, in Parijs is dat het dubbele, in Londen zelfs het drievoudige. De 43.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning moeten lang op een sociale woning wachten, ook omdat de laatste 10 jaar nauwelijks 1.000 nieuwe sociale woningen werden bijgebouwd. Er is inderdaad nood om dringend te handelen.

Om het aantal sociale woningen te verhogen, moeten gewestelijke en gemeentelijke terreinen gebruikt worden. Daarvan zijn er niet zoveel. Het is dus belangrijk dat ze in handen van de overheid blijven en grotendeels gebruikt worden voor sociale huisvesting.

De nieuwe Brusselse regering vist een vroegere maatregel van de regering Vervoort I opnieuw op : een algemeen doel van 15% woningen van sociale aard in het Gewest (9% momenteel), met de bedoeling het evenwicht te herstellen tussen de 19 Brusselse gemeenten, waarvan sommige dramatisch lage percentages hebben aan woningen van sociale aard en ook weinig moeite doen om dat te verhelpen.

Opnieuw een quotum van 15% dus, maar de maatregel lijkt (voorlopig) niet veel beter uitgedacht dan tijdens de legislatuur 2009–2014. De Brusselse regering heeft toen weinig concreets uitgevoerd om in de gemeenten het percentage sociale woningen te laten stijgen. [1] Ook nu is er in het regeerakkoord niets concreets voorzien om de gemeenten werkelijk aan te zetten om te streven naar 15%. In het regeerakkoord wordt bovendien geen termijn gekleefd op het streefdoel en blijft men praten over ‘woningen van sociale aard’ in plaats van over sociale huisvesting. Een ruime term waardoor ook de middelgrote koopwoningen van Citydev mee opgeteld worden.

Er is wel sprake van huisvestingscontracten tussen elke gemeente en het Gewest, met financiële prikkels en sancties, maar in het akkoord staat niet welke prikkels of sancties mogelijk zijn. Er is te weinig dat ons ervan kan overtuigen dat deze regering het beter zal doen dan tien jaar geleden met het streefdoel van 15%, terwijl gemeenten nog steeds weigeren sociale huisvesting te aanvaarden en de goede werking van de gewestelijke huisvestingsplannen ondermijnen.

Het streefdoel van 15% mag ook geen excuus zijn voor sommige gemeenten die nu al veel sociale woningen tellen om niets meer te doen. We denken aan Brussel-Stad of Watermaal-Bosvoorde die dit excuus gebruiken om vooral woningen voor middeninkomens te realiseren. Ook zij moeten hun sociale woningpark verder uitbouwen.

In het kader van het 15%-streefdoel is er wel een nieuwe maatregel voorzien : Op ieder terrein van het Gewest bestemd voor woningbouw, moeten minstens 50% woningen van sociale aard komen. Dat is een kleine stap vooruit, maar het zou beter geweest zijn moest er volop voor de bouw van sociale huurwoningen worden gekozen en geen vrij spel worden gegeven aan privépromotoren om de andere 50% te realiseren (en een deel van de grondreserves te verkopen).

Hoewel de toekomst van sommige gewestelijke gebieden al is bezegeld[2], hopen we dat dit quotum geen vage intentie is en toegepast zal worden op toekomstige aangekochte terreinen. Het is jammer dat de verplichte drempel van 50% niet van toepassing is op alle openbare terreinen, dus ook de gemeentelijke terreinen.

Onze vereniging pleit voor de productie van 60% sociale huurwoningen en 20% sociale koopwoningen (type CLT) op elk openbaar terrein dat woningen ontvangt. Dat percentage kan zelfs worden verhoogd in gemeenten waar onvoldoende sociale woningen zijn. We verzetten ons tegen de verkoop van openbare terreinen.

De ministers willen ook een hervorming doorvoeren van de stedenbouwkundige lasten, die worden opgelegd aan privépromotoren waarvan de projecten bijdragen aan de stijging van de vastgoedprijzen in de wijken. Al sinds 2013 bestaat de mogelijkheid van een heffing in natura : woningen onder de marktprijs verkopen in plaats van een geldsom te betalen, maar die optie trekt niet veel promotoren aan. [3] En zelfs wanneer er via dit mechanisme woning worden gerealiseerd, dan zijn het veelal woningen voor middeninkomens en geen sociale woningen.

De nieuwe meerderheid pakt deze hinderpaal aan door een heffing in natura verplicht te maken en dat via het produceren van sociale woningen (eindelijk!) en woningen van sociale aard. Dat is een stap vooruit, hoewel het niet voor alle vastgoedprojecten van toepassing zal zijn, wat wij betreuren, omdat er alleen sprake is van projecten in de ‘rijke’ Brusselse gemeenten[4] die onder het streefdoel van 15% woningen van sociale aard zitten. De grootschalige projecten in de armere gemeenten of in Brussel-Stad bijvoorbeeld ontsnappen aan de verplichting.

Het Brusselse Woningfonds nam in 2016 als eerste de stap om meer dan 300 woningen in aanbouw te kopen van private ontwikkelaars. Belangrijkste voordelen : geen terreinen moeten zoeken (ook voor het Woningfonds een gedoe !) en tijd winnen bij de realisatie van de woningen (van zes jaar naar twee). De vorige CDH-minister van Huisvesting Céline Fremault heeft die aankooppolitiek ook overgezet naar de BGHM, voor de realisatie van sociale woningen. Eind december 2018 kocht de BGHM 82 woningen in Jette, andere projecten zitten in de pijplijn.

Ook de nieuwe Brusselse regering ziet dit mechanisme als een piste (bij gebrek aan beter ?) om de trage uitvoering van het gewestelijke huisvestingsplan en de Alliantie Wonen aan te pakken, waarvan 32 projecten voor 2128 woningen in de wacht staan of geblokkeerd zijn (30% van wat nog moet worden geproduceerd). [5]

Het sleutel op de deur-mechanisme is verleidelijk omwille van zijn snelle uitvoeringstermijn, maar misschien minder voor zijn kostprijs. Het eerste complex dat de BGHM in Jette heeft gekocht is duurder dan de gemiddelde prijs van een “eigen” bouwproject[6], ook omdat de grond moet worden aangekocht.

Hierboven hebben we de voornaamste maatregelen opgesomd die onze ministers willen nemen om de productie van betaalbare openbare woningen te stimuleren. Er zijn goede ideeën, maar die zijn — in ieder geval op papier — niet concreet genoeg voor ons om nu al te kunnen zeggen dat er werkelijk vooruitgang zal worden geboekt met het 15%-streefdoel, voor de 15.000 huishoudens die wachten op een sociale woningen (er staan 43.000 gezinnen op de wachtlijsten), om de 6.400 woningen (vooral sociale woningen) te bouwen van de gewestelijke plannen van 2005 en 2013, die de nieuwe regering van plan is om over vijf jaar te voltooien.

We hopen dat sociale huisvesting de prioriteit van deze legislatuur zal zijn. We willen graag geloven in de huisvestingscontracten tussen gewest en gemeenten, die het lokale verzet zouden kunnen doorbreken en slabakkende projecten zouden kunnen deblokkeren, maar we zien de contouren nog niet van een maatregel waar tot nu toe geen enkele Brusselse regering is in geslaagd. Voor ons moeten de huisvestingscontracten de volgende elementen bevatten : een effectief gebruik van bouwterreinen voor sociale huisvesting, duidelijke quota in functie van de lokale beschikbaarheid van grond en de reeds geleverde inspanningen, en duidelijke termijnen.

Door het gebrek aan voldoende sociale woningen is het de private woningmarkt die een groot deel van de kansarme huurders huisvest. De zwakke punten van die Brusselse huurmarkt zijn gekend: te veel woningen worden duur gehuurd, te duur voor een kwaliteit die niet aan de vereisten voldoet. Om die huurders te steunen, rekenen de nieuwe ministers op “een conventionele logica en een paritair beheer tussen huurders en verhuurders op de private huurmarkt”.[7] Die conventionele logica vertaalt zich in een reeks maatregelen : een openbaar fonds voor huurwaarborgen, een referentierooster voor de huur, een paritaire huurcommissie en een vrijwillig conformiteitscertificaat voor huurwoningen. Op het eerste zicht is er reden tot tevredenheid, maar de fundamentele vraag is of deze maatregelen hun doel wel zullen bereiken en of de verhuurders de handschoen zullen opnemen ?

Om de huurprijzen te verlagen, stelt de nieuwe regering voor om in overleg te treden met de eigenaars. Daarbij volgt ze drie sporen :

- het rooster van referentiehuurprijs herzien[8], dankzij een betere kennis van de huurmarkt en een gecentraliseerde database. Het zijn dus de marktprijzen, met al hun misbruiken, die de basis zullen vormen voor de vaststelling van de referentiewaarden. Met deze methode is het niet waarschijnlijk dat de prijzen zullen dalen.

- voordelen bieden aan verhuurders die huurprijzen aanbieden die in overeenstemming zijn met het rooster van referentiehuurprijzen. Het regeerakkoord blijft vaag over die voordelen. Zijn het hogere renovatie- en energiepremies, belastingvoordelen (vermindering van de onroerende voorheffing bijvoorbeeld) en zullen ze aantrekkelijk genoeg zijn voor verhuurders om in te stemmen met huurverlagingen?

- een paritaire huurcommissie oprichten om de juistheid van huurprijs te beoordelen en te proberen de partijen met elkaar te verzoenen. Om de toekomstige paritaire huurcommissie (en de huurders) beter uit te rusten, is het voor ons echter noodzakelijk om haar beslissingsbevoegdheid te geven. [9]

Deze conventionele logica is sterk afhankelijk van de goodwill van verhuurders. Zullen de stimulansen voldoende zijn om ze in het systeem te krijgen? Niets is minder zeker, vooral omdat er geen sancties worden voorzien om minder respectvolle verhuurders ertoe te dwingen.

Via een openbare instelling en een gezamenlijk beheer wil de nieuwe regering — na een haalbaarheidsstudie — alle huurwaarborgen in Brussel centraliseren en mutualiseren. Het meerderheidsakkoord onthult weinig over de taken en diensten van het toekomstige openbare huurgarantiefonds.

Om een solide en doeltreffende steun voor de huurders te vormen, moet dit fonds universeel en solidair zijn en een geleidelijke opbouw van de huurgarantie of zelfs een systeem van garanties mogelijk maken.

Er zijn trouwens al verschillende scenario’s bestudeerd, door de vorige minister van huisvesting. Het dit essentieel en innovatieve fonds nog tijdens deze legislatuur op te richten, zou de huidige staatssecretaris van huisvesting beter gebruik maken van deze studies en niet nog eens een studie bestellen.

Op gewestelijk niveau is de Directie Huisvestingsinspectie belast met het vinden en sanctioneren van verhuurders die woningen verhuren die niet voldoen aan de normen van de huisvestingscode. Een belangrijke dienst die lijdt onder chronische onderbezetting. De aankondiging van de nieuwe regering dat de middelen voor de Huisvestingsinspectie zullen verdrievoudigen is goed nieuws.

Die verhoogde middelen zal de Directie goed kunnen gebruiken. Ze is verantwoordelijk voor de behandeling van klachten van huurders die in ongezonde woningen wonen, maar moet ook op eigen initiatief bezoeken afleggen om in overtreding zijnde verhuurders op te sporen. Een belangrijke functie die lang verwaarloosd werd door een gebrek aan personeel. Het nieuwe personeel moet deze taak nieuw leven inblazen, maar ook de klachten sneller kunnen behandelen.

De Huisvestingsinspectie heeft aan het einde van de vorige legislatuur een bijkomende taak gekregen : het bestraffen van discriminatie bij verhuurders en vastgoedmakelaars. Ook hier zijn versterkingen welkom om deze nieuwe taak uit te voeren.

In het meerderheidsakkoord wordt opnieuw het idee van een verhuurvergunning geïntroduceerd. “De regering zal de modaliteiten vaststellen van een certificering die het mogelijk maakt om, op vrijwillige basis door de eigenaars, de conformiteit van de woningen met de huisvestingscode vast te stellen. “ Is dit een eerste stap naar een echte verplichte huurvergunning ? Of is het een stap terug, naar het vroegere conformiteitsattest voor gemeubelde woningen, afgeschaft in 2013[10], omdat het als inefficiënt en energieverslindend voor de administratie werd beschouwd? De toekomst zal het ons vertellen.

Wij steunen het idee van een verhuurvergunning. Maar dan moet dit voor alle verhuurders gelden en niet alleen de meest bereidwillige, en zeker niet beperkt blijven tot een verklaring op eer. Voor de toekenning van de verhuurvergunning moet worden vastgesteld of de woning al dan niet in overeenstemming is met de voorschriften. Als dit niet het geval is, kan er niet worden gehuurd. Het is op die manier dat het Gewest de risico’s verbonden aan de huur van gevaarlijke of ongezonde woningen effectief kan voorkomen. Als er geen systematische controle komt zullen alleen gewetensvolle verhuurders de nodige stappen zetten en zullen de andere door de mazen van het net glippen.

We kunnen het niet vaak genoeg zeggen : de private huurmarkt staat vreselijk onder druk. Brussel telt 60% huurgezinnen. Slechts 15% van de woningen is in theorie betaalbaar voor de armste helft van die gezinnen (de eerste 5 inkomensdecielen). [11] Dat onevenwicht biedt verhuurders nu volledige vrijheid, ze kunnen willekeurig de prijs van de huurprijzen bepalen en altijd huurders vinden, ook voor onredelijk hoge huurprijzen die volledig losstaan van de kwaliteit van de woningen.

De voorziene maatregelen — hoe interessant ook — van referentiehuurprijzen, paritaire huurcommissie of woningcertificering dreigen een slag in het water te worden als verhuurders de keuze hebben om hier vrijwillig aan mee te werken. Welke eigenaar zal spontaan (of in ruil voor bescheiden voordelen) aanvaarden om de huur te verlagen? Voor de BBRoW kan alleen een bindend model de private huurmarkt toegankelijker en kwalitatief beter maken. Dit vereist een huurrooster dat iedereen moet respecteren, een paritaire huurcommissie die een echte beslissingsbevoegdheid heeft en een verplichte certificering van alle huurwoningen.

De nieuwe regering wil via fiscale maatregelen startende kopers ondersteunen. De grote belastinghervorming van het kabinet Vervoort II heeft geleid tot een verlaging van de registratierechten (2017). Die daling werd echter snel geabsorbeerd door de markt, en heeft de stijgende verkoopprijzen in Brussel niet tegengehouden, integendeel ! [12]

Het is in dit stadium moeilijk te zeggen welke maatregelen de nieuwe regering zal nemen. De tekst van het regeerakkoord spreekt van een ‘gunstig fiscaal regime voor registratierechten’, zonder verdere verduidelijking.

Het lijkt ons aangewezen om rekening te houden met de eisen van de BBRoW : opdat de belastingverlaging effectief de toegang tot eigendom voor huishoudens met een laag inkomen vergemakkelijkt, is het van essentieel belang om de verlaging van de registratierechten te beperken tot een doelgroep, door de invoering van een inkomensplafond (bijvoorbeeld de inkomensplafonds van het Woningfonds) en door te voorzien in een degressieve vermindering op basis van de inkomsten.

Naast de ondersteuning van de publieke actoren die koopwoningen produceren of hypothecaire leningen afsluiten (Citydev, Woningfonds), valt vooral op dat de regering eindelijk Community Land Trust Brussels formeel en structureel wil erkennen als gewestelijke vastgoedoperator.

De tekst heeft het ook over mogelijke erfpacht- en opstalmechanismen om de verkoopprijs te verminderen. Maar het akkoord voorziet geen anti-speculatieve maatregelen bij de verkoop van gesubsidieerde koopwoningen (Citydev bijvoorbeeld). Hier zou de regering verder mogen gaan en ervoor zorgen dat de subsidies niet beperkt blijven tot 1 gezin maar ook op langere termijn een impact hebben op de verkoopprijs.


Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles


[1]Enkel in Molenbeek werd in 2013 een huisvestingscontract afgesloten tussen Gewest en gemeente.

[2]Bijvoorbeeld Josaphat waar het richtschema de realisatie voorziet van 45% openbare en 55% private woningen.

[3]Het besluit van 2013 bepaalt dat de promotor van een project van meer dan 1.000m³ kan ontsnappen aan de financiële stedenbouwkundige last wanneer hij 15% geconventioneerde woningen realiseert.

[4]Het regeerakkoord heeft het over gemeenten waar de socio-economische indicatoren hoger zijn dan het gewestelijke gemiddelde.

[5]Volgens het jaarverslag 2018 van de BGHM

[6]De globale kost voor het project in Jette bedraagt 19 miljoen euro, of gemiddeld 243.000 euro/woning, waar de klassieke projecten op openbare terreinen gemiddeld 200.000 euro kosten. Zie ook onze laatste woonbarometer

[7] Algemene Beleidsverklaring van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, regeerperiode 2019–2024, p.15

[8] Voor meer info over het huurrooster, lees onze analyse « Het indicatief rooster van referentiehuurprijzen getest.»

[9] H. LAWRIZY, A. DESWAEF et V. van der PLANCKE, « L’instauration en région de Bruxelles-Capitale d’une commission paritaire locative dotée d’un pouvoir décisionnel contraignant quant à la fixation des loyers. Étude sur la faisabilité juridique », juin 2019, p.45 « Il serait donc envisageable de créer une autorité administrative qui pourrait être saisie par un preneur qui estime payer un loyer trop élevé par rapport à la grille des loyers. En se prévalant d’un droit subjectif, il demandera à cette autorité administrative de vérifier que la législation en matière de régulation des loyers ait été effectivement respectée. Si ce n’est pas le cas et que le bailleur refuse d’obtempérer, après avoir fait valoir ses arguments, cette commission, à l’image de la DIRL, prendra une décision contraignante. »

[10] Tot voor een paar jaar nog maar konden gemeubelde woningen enkel worden verhuurd met een conformiteitsattest, dat werd uitgereikt na een verklaring op eer van de verhuurder, zonder systematische controle door de Huisvestingsinspectie.

[11] Observatiecentrum van de Huurprijzen, enquête 2017, Brussel, 2018, p. 46

[12] H. LAWRIZY, A. DESWAEF et V. van der PLANCKE, « L’instauration en région de Bruxelles-Capitale d’une commission paritaire locative dotée d’un pouvoir décisionnel contraignant quant à la fixation des loyers. Étude sur la faisabilité juridique », juin 2019, p.45 « Il serait donc envisageable de créer une autorité administrative qui pourrait être saisie par un preneur qui estime payer un loyer trop élevé par rapport à la grille des loyers. En se prévalant d’un droit subjectif, il demandera à cette autorité administrative de vérifier que la législation en matière de régulation des loyers ait été effectivement respectée. Si ce n’est pas le cas et que le bailleur refuse d’obtempérer, après avoir fait valoir ses arguments, cette commission, à l’image de la DIRL, prendra une décision contraignante. »

De analyses van de BBRoW

Written by

#ontcijferen #verduidelijken #verstaan

Welcome to a place where words matter. On Medium, smart voices and original ideas take center stage - with no ads in sight. Watch
Follow all the topics you care about, and we’ll deliver the best stories for you to your homepage and inbox. Explore
Get unlimited access to the best stories on Medium — and support writers while you’re at it. Just $5/month. Upgrade