指數化投資與購屋

Jet Lee的投資隨筆
Nov 3 · 6 min read

最近購屋這件事又開始出現在我朋友圈的討論中。

買房子算是一件人生中的大事,所以多加研究討論也是必須的。

但我很好奇的是,現在的房價真的是一般人可以買得起嗎?

資料來源: 國泰房地產指數季報- 2019年第3季

全國平均水準約1千5百萬的房屋總價。以一般勞工的經常性薪資約50萬來說,年存一半約25萬大約要存個……嗯,60年。

資料來源:行政院主計總處

這還沒算進物價通膨的因素喔!按照這個價格,一般勞工認真工作存錢,根本無法追上高漲的房價!!

那我們真的要放棄買房的夢想嗎?

“傻孩子!買房一定要辦房貸啊!不然誰可以一次付清啊!"

國泰世華銀行網站試算

那我們就用最"樂觀"的方式來估算每個月的房貸要繳多少。

根據國泰世華銀行網站提供的試算表,假設:

1,固定利率1.65%,30年都不上漲。

2,頭期款自備5百萬,貸款1千萬。

3,本利攤還30年。

試算出來每個月本利攤還要3萬5千元左右。如果不談頭期款5百萬從何而來,省吃儉用不要想出國,iPHONE,每月大餐,實現人生夢想,忍耐30年是有機會的!

(人生最精華的30年都奉獻給這間房子了!)

你可能又會說了:

"傻孩子!就結婚夫妻兩個人一起繳啊!"

嗯,扣除交不到女朋友這件事及女生其實不願意幫你繳房貸來說。這樣確實會比較輕鬆一點。

但以夫妻兩人合計年收入約100萬來說,扣除房貸及相關的房屋維持成本,大概也只會剩下50萬台幣。

這50萬必須要維持生活開銷及所有的附加費用,最終也剩不了多少錢。更不要講生小孩這件事了!!

(所以高房價是壓抑台灣出生率的重大因素啊!!)

慢著!!還有退休規劃的問題啊!!

2013年「反對勞保年金不當改革」遊行。 圖片來源:劉國泰攝。

嗯,你大概只能期待這間30年的老房子可以有其他人願意接手,而且房價是沒有下跌的狀態。不然你期待的【買房養老】很有可能會落空。

(所以高房價也是阻礙你安心退休的重大因素!)

但是這跟指數化投資有什麼關係?

我們做投資最重要的是完成自己的各個財務目標。那我所推崇的指數化投資能不能完成買房的財務目標呢?

資料來源:長線獲利之道:散戶投資正典

根據散戶投資正典這本書中統計過去210年來的資料,投資在股市上是可以得到年化8%的投資報酬率。

所以我們用投資股市的長期年化報酬率8%來做投資20年的試算。

如果20年前能開始在股市中做指數化或類指數化投資,現在大概對於買房也不太會是困擾了。

你可能會說,20年前買的房子現在都不知道漲多少了!!

資料來源: 國泰房地產指數季報- 2019年第3季

其實看過去的房地產成交價指數,差不多大約漲一倍而已。

而過去台股十六年的加權股價報酬指數是整整擴張到接近4.7倍!!

這還只有16年的紀錄,如果加權報酬指數也能回推到更過去,我相信報酬將更為驚人。

資料來源:台灣證券交易所

所以投資股市的報酬會比投資房市來得好很多!!

回到我們所關心的議題上。所以如果你能夠延遲購屋的時間點,從二十幾歲就開始替未來做準備。我相信經過二十年在40~45歲時,你手中也會有一筆可觀的資金可做為購屋的頭期款需求。

而且在投資上已經累積一段時間的資金,如果有遇上房價大幅崩落的時候;而自己又有購屋自住的剛性需求,這就是你可以用較低成本買進的好時機!!

"那如果以後房價又再漲一倍怎麼辦?"

我們可以想想,現在的房價已經無法讓一般人可以隨興的做購屋決定。如果再漲一倍,對於自住這種有購屋剛性需求的人絕對會處於放棄狀態。到時候應該也不會有人思考要不要買房。

就算真的到時候要買房。你手中累積出來的資金也夠支付約一半的購屋款,所以貸款也只要貸5成就好。當然啦!如果20年後薪水還是跟現在一樣低,你大概也不會想揹房貸了~XD

資料來源│《經濟成長、薪資停滯?初探臺灣實質薪資與勞動生產力脫勾的成因》,作者:林依伶、楊子霆

但如果房價在未來不再高漲,你手中累積二十年的投資部位也無須全部賣出。只要變現取得合適的頭期款,讓自己可以用較為輕鬆的方式負擔房貸就好。

所以使用正確的投資工具,利用時間的複利效果。確實可以幫助你完成人生的重大財務目標。而且延遲購屋的好處是,到你四十幾歲的時候,你會更清楚知道全家的購屋需求。你可以挑選適合居住到老年生活的好宅。

我們還可以在結婚以後利用另外一半的收入來進行退休金的規劃,避免把全家所有的資金都押注在一間房子上。

而在累積財富的階段,我會建議租屋或是跟父母一起住。這還有另外一個好處,因為隨時處於可能搬家的狀態,所以會盡可能地減少不必要的購置。這也會在無形中精省下很多開銷。

所以根據上面的思考,我的建議會是:

1,延遲購屋

2,使用正確的投資工具及投資策略累積資產

3,夫妻共同準備

4,最後才是選擇適合全家的好宅

希望上面寫的這些能對現階段該不該買房子所苦惱的朋友,有一點正面的幫助。

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