人生點可以冇Plan B?唔係咁,命都冇。

人生點可以冇Plan B?近年由高調轉趨低調的潘生潘太將Soho China全部賣光,唔係咁,命都冇。

最新的胡潤富豪榜上,潘生潘太以220億元財富排在第153位,兩人分別為SOHO的董事長、行政總裁,潘石屹張欣控制的海外家族信託持有Soho China 63.93%股權。

潘石屹夫婦清倉式出售的動機令外界猜測紛紛。早在2011年至2013年就通過家族信託頻頻出手海外物業資產,先後收購了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%股權,美國通用汽車大廈40%股權,投資的總金額約27億美元。

但在2016年-2017年,隨著某國加強外匯管制,Soho放慢了出售旗下物業的步伐,並暫停海外投資。當時,將套現資金用於境外投資,但因資金無法出境,只好取消了交易。隨著國內核心資產出售,潘石屹早有佈局但停滯多年的海外資產佈局將再度重啟。

潘石屹的兒子潘瑞目前正在英國Reading Henley Business School攻讀房地產博士學位,同時在當地成立了EREC Estates房地產公司,並擁有多個大型地產項目,包括首個由華人主導的英國學生宿舍品牌UNINN。

以潘生潘太的聰明才智,又點會死錯人。問題是,妳的子女,願意入住由純種英國白鬼管理的學生宿舍,例如知名品牌CRM Students,Scape,Beyond the Box;還是由一幫Yellow Objects管理,通屋麻辣火鍋味,唐人超市污煙漳氣酸臭味的學生宿舍?

投資英國學生公寓,要注意什麼?

截至2018年9月,英國學生公寓的資產價值比上一年增長了6.5%,租金也同步上漲了3.4%,平均的年度總回報率達到了12.3%。

租金方面,由於國際留學生數量持續上升,2018/2019學年英國學生公寓的租金平均上漲了2.26%,其中巴斯的漲幅最大,達到了3.81%。

其餘租金增幅比較大的城市還包括:Edinburgh(3.74%)、Nottingham(3.65%)、Leicester(3.24%)、Durham(3.22%)。

投資英國學生公寓,縱然優勢很多,也需要注意以下幾點:

挑對學校和城市

先講對個人和機構投資者都適用的一點:挑對學校和城市。

雖然赴英讀書的留學生一直在增加,但這並不代表所有英國大學旁邊的學生公寓都值得投資。

事實上,留學生正在變得越來越挑剔,多數國際學生更傾向於就讀羅素大學集團(Russell Group)的學校。羅素大學集團共包括24所學校,非羅素大學Russell Group的申請人數正在逐年減少,這顯示出申請留英的國際學生更看重英國的名校,而不是普通的英國大學。

這樣看來,如果決定投資英國學生宿舍的話,首選羅素大學集團附近的項目,對於非羅素大學集團附近的專案,則要避之則吉。投資學生宿舍,除了要買在名校旁邊,其所在的城市也非常重要。英國最主要的幾個大城市,Nottingham, Birmingham, Leicester, Bath, Liverpool仍是學生宿舍投資潛力最大的地方。

舉例來說,英國西南部大城市Bristol共有超過51,000名全日制大學生,但整個城市卻只提供7,000間學生公寓。另外像Birmingham, Exeter, Oxford, Bristol, Manchester, Leeds, Cardiff等城市,供應也不能夠滿足當地留學生的需求。

對於英國第一大城市倫敦來說,雖然倫敦擁有全英國最多的學生宿舍,但考慮到倫敦的留學生仍在持續增長,因此倫敦的市場仍有很大的投資潛力。預測顯示,未來10年,倫敦全日制學生人數將增加50%。

對比之下,在Aberdeen, New Castle, Sheffield, Liverpool, Glasgow等地,由於近幾年新建了大量學生宿舍,其市場已經相對成熟,且未來開發充裕,因此投資價值相對有限。

個人投資者如何選擇英國學生宿舍?

投資學生公寓,和普通買樓的操作類似,但還是有一些方面需要投資者特別注意。相比普通買樓,學生公寓因為與英國留學產業掛鉤,因此不太受房產週期的影響,脫歐衝擊英國房市,卻利好學生公寓,就是最好的證明。

學生公寓由於有固定學期,一般空置率極低,而且租金收益較為穩定(通常在6%以上)。因此,個人買家可以用學生公寓對沖其它房地產項目的風險,豐富自己的資產組合。

講完優勢,我們接下來再講講風險點。(未完)

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