個人投資者如何投資英國學生宿舍?

11月5日開始,投資Nottingham的同學會陸陸續續收到本季的派息,息率是6.05%,會出現在閣下的網上錢包或直接入香港銀行帳戶。而獲邀請到倫敦及各城市參與我們考察團的同學,更可到現場視察。
個人投資者如何選擇英國學生宿舍?

投資學生宿舍,和普通買樓的操作類似,但還是有一些方面需要投資者特別注意。相比普通買樓,學生宿舍因為與英國留學產業掛鉤,因此不太受房產週期的影響,脫歐衝擊英國樓市,卻利好學生宿舍,就是最好的證明。




學生宿舍由於有固定學期,一般空置率極低,而且租金收益較為穩定(通常在6%以上)。
因此,個人買家可以用學生宿舍對沖其它房產項目的風險,豐富自己的資產組合。講完優勢,我們接下來再講講風險點。
對於個人投資者來說,由於英國學生宿舍項目非常受機構投資者歡迎,因此開發商很少會拿出來散賣,而這也導致我們在市場上看到正在銷售的學生公寓大部分收益較低,位置較偏。 (Shojin除外)


另外,相比普通買樓在戶型和地理位置有更多的選擇性,學生公寓由於戶型基本相同,更像是一個理財產品,所以一旦有優質的學生公寓項目面市,很快就會被一搶而空。
還有一個風險點就是租客極其單一,只限於學生,因此盡量避免投資那些遠離大學的學生宿舍,即便是投資在大學旁邊的學生宿舍,也要了解清楚大學附近是否會新建更多的宿舍。
機構投資者如何投資英國學生宿舍?






對於機構投資者來說,投資英國學生宿舍,本質上就是比融資成本。
簡單來說,因為東西又好又少,所以搶的人太多,拼到最後就是一直抬價,價高者得。
價格叫得越高,投資收益率就越低,而能夠承擔低收益率的往往是融資成本極低的公司,比如我開頭處提到的英國主要學生宿舍玩家:主權基金、養老金基金、保險公司等。
因此對於機構投資者來說,如果考慮競標英國的學生宿舍項目,一定從自身融資成本的實際出發,而如果是通過募集基金再去投資學生公寓項目,則需要考慮高價拿下項目後,其投資收益率是否對基金認購者還有吸引力。
第二點主要是寫給X國機構投資者的,結合我自己的觀察和統計,發現雖然X國機構投資者在英國買了不少土地、寫字樓、酒店(2018年X國人投資額超60億英鎊),但基本沒有涉足英國學生宿舍領域,即使X國留學生數量排名全英第一,也沒有把這個客戶端的優勢好好利用起來,實在蠢到加零一。

相比西方國家的學生,X國留學生喜歡一次性付清所有租金,是市場上的優質租客,開發商財務模型裡的最佳履約人。除此之外,X國留學生家長還可能在幫孩子看宿舍的過程中買走幾套學生宿舍,順便幫助開發商解決庫存。
近年來,由美國、新加坡、中東資本支持的學生公寓開發商專門在X國設立辦公室,招募中文客服,註冊微信公眾號,為的就是吸引更多X國留學生。
目前美國投資者對英國學生公寓的投資額排名第一,甚至超過了英國本土投資者,新加坡、中東、加拿大、香港投資者緊隨其後,手握巨大學生流量的X國機構投資者依然缺席。
正一On L 9。所以,Shojin的投資機會,我也不打算Open比X國人,我們香港人自己玩。
