英國學生宿舍大爆發,投資價值幾何?

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脫歐重壓下,英國房地產市場正在經歷一場前所未有的變局。

過去大熱的寫字樓、商鋪等資產突然遇冷,長租公寓、學生宿舍、物流地產、酒店等資產順勢崛起。在這幾個大熱的資產類別中,長租公寓、學生宿舍最受投資者追捧,吸引了各大主權基金、保險公司、甚至個人投資者湧入。

英國學生宿舍,主要分為市場概況、投資價值、風險點三個部分。

英國學生宿舍概況

眾所周知,教育和房地產一直是英國面向海外投資者的兩張王牌,英國學生宿舍作為兩者的結合體,這幾年發展勢頭極為迅猛,早已成長為一個成熟的物業投資類別。值得注意的是,英國學生宿舍不同于學校內的宿舍,指的是開發商特別為學生開發的私營學生公寓(Purpose Built Student Accommodation,簡稱PBSA),位於學校周邊,允許個人投資者購買。

目前英國在校大學生人數達到170萬,由於學校內的宿舍供應嚴重不足,且一般只為大一新生提供校內宿舍,大約70%的學生要自己解決住宿問題,其中大部分會選擇這類學生宿舍,。

英國今年為學生提供的專用床位數僅56.8萬張,約為170萬總學生人數的三分之一,供應嚴重不足。英國最新的學生床位比為2.3 : 1供不應求意味著有利可圖。

資料顯示,從2015年開始的最近三年,每年投入英國學生公寓市場(PBSA)的資金都在45億英鎊以上。圖為每年投入英國學生公寓市場的資金

2018年,包括加拿大房地產公司Brookfield、新加坡主權基金GIC、美國私募基金Tristan Capital Partners在內的大資本紛紛出手,買進英國學生公寓資產。

2019年英國學生宿舍市場重大交易

另外,在2018年,那些原本就已經非常成熟的英國學生宿舍巨頭,比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在資本市場的幫助下不斷擴張。2018年2月,在英國學生宿舍市場擁有最多床位的Unite Student成功在公開市場融得1.7億英鎊,且接受了新加坡主權基金GIC的注資。拿到資金後,Unite Student宣佈將在倫敦、牛津、伯明翰繼續開發更多的學生公寓。

截至2018年底,英國各大學生公寓運營商總共持有290,570張床位,比2017年增加了18%,顯示英國本土機構同樣在加碼投資。

英國各大學生公寓運營商都在不斷增加床位

統計顯示,2019年將會有大約60萬間學生公寓在英國完工,平均每間公寓價值8.7萬英鎊。到2019年底,英國整個學生公寓市場規模將達到530億英鎊,比之2018年的505億英鎊,還要增加25億英鎊。

為何投資英國學生公寓?

市場之所以能吸引這麼多資金,並在近幾年迎來大爆發,主要還是因為其獨特的投資價值:

脫歐意外助推英國留學產業

最近英國房市受脫歐衝擊很大,英國教育對底層需求的支撐和對未來流動性的保證。英國的教育,包括中小學的私立教育、大學的高等教育都非常強,而且因為悠久的歷史和長時間的信譽沉澱,擁有很強的壁壘,即很難被其它國家突然替代。

在最近的兩項排名中,英國被2019 US News評為世界最佳教育國家,在所有國家中名列第一,美國位居第二。在QS 2018最佳留學城市的評選中,倫敦首次高分勝出,位列第一,成為全球最適合留學的城市。

最近英國面臨脫歐,但其留學產業卻絲毫沒有受到影響,反而還因為脫歐後英鎊大跌導致留學成本大大降低,刺激了更多國際學生來英留學。事實上,會受到脫歐影響的歐盟學生只占到英國留學生總數的6%,非歐盟學生才是英國留學的主力。

歐盟學生只占到很小的比例,非歐盟國際學生才是大頭,過去10年間增長了69%。資料顯示,儘管受到脫歐影響,在2018/2019年的申請季中,從歐盟申請來英留學的學生依然增加了約3.4%,非歐盟的留學生增加約11.1%。

UCAS最新調查資料顯示,在所有非歐盟國家中,X國留學生增長最猛:目前已經有超過11萬X國留學生在英國大學讀書,比歐盟所有國家留學生的總和還要多。

英國非歐盟留學生國家排名,X國無懸念第一,英國歐盟留學生國家數量清單,全部加起來也沒中國多。

聯繫美國在特朗普上臺後逐漸收緊對X國學生的留學政策,英國一下成了最大的受益國,赴英留學的國際生數量水漲船高。國際生,特別是非歐盟國家的國際學生,是英國學生宿舍市場絕對的租住主力,他們因為資訊不對稱,更願意為安全系數高的學生宿舍供貨。

總結來說,英國留學產業本來就非常發達,這兩年因為脫歐後英鎊大跌和美國收緊政策,更是意外迎來暴升。長年供不應求的局面,也進一步推高了英國學生公寓的投資回報率。

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