2023買房指南+經驗分享(上) - 時
上篇著重於時機, 中篇著重於房本身, 下篇著重於貸款. 本身不是房仲, 這只是個人在2023華盛頓州(WA)買房的經驗分享, 也會加入自己在2018年時的買房對比.
現在買房是好時機嗎？
首要考量
如果現在是租房, 考慮買自住房, 存款收入方面有空間, 唯一建議“早買早好“.
下面這張圖(WA 房價/年份)解釋了一切, 沒有人能精準預測未來, 未來會不會經濟危機沒人知道. 但單就這40年的資料來看, 房價依舊是呈現正成長 (這邊先不說通膨).
由於是自住房, 只要不賣, 房價動盪根本不影響. 就算搬家後出租, 租金也能償還房貸. 換言之, 現在租房的也只是在幫別人還房貸, 與其這樣不如還自己的房貸.
錢
最主要的決定因素自然是“錢”, 錢的多寡直接決定了所有考量方向.
主要就是兩個點: 首付跟房貸. 首付是過去的付出, 房貸是未來的努力.
過去不能改變, 存款就擺在那邊. 而未來也是大部分人在糾結的點.
所以來談談這篇文章的重點, 3/10/2023今天Google上WA的平均30yrs-fixed房貸rate是7.5%. 對於跟我類似背景的人來說高得可怕 (工作時間10年, 關心房市時間5年). 相對於2015, 現在的確是高. 但下圖(US 貸款rate/年份)顯示, 相對於40年, 也只是中間值.
如果因為貸款rate而望而卻步的話, 下篇會詳細講解如何應對. 現在可以先參考下面這個討論.
天平的兩端
這是我的親身經歷和我看到的報導指出的現象. 房貸高房市冷, 房貸低房市熱. 當然還有其他因素, 但這趨勢還是很明顯. 房貸高時對於買家來說是個機會.
下圖為例, 房貸會影響賣家的信心, 上漲的房貸會讓賣家給出更好的條件(降價, 提供Credit). 反之亦然, 所以明明是一樣的房貸rate, 賣家的策略會完全不同
至於怎麼跟賣家談條件, 中篇會詳談.
親身經歷
2018年的房, 當時房市極熱, 我是waive掉所有條件, 然後加了30k才拿下. 當時的rate拿到的是4.5%.
2023年的房, 價錢下壓20k, 附全新家電. Seller額外提供20k的credit來付closing cost跟buy down rate. 這次的rate在5.5%左右.
兩邊現金差距70k, rate卻只差1%. 假設600k的貸款, 1%的rate一年只差約5k. 這差距是顯而易見的. 而且未來永遠都有refinance的選項.
2018年的房就出現了管線漏水問題, 以至於我有半年時間必須搬離. 這些都是可以在買房前inspection找出的問題. 同房我在2020年做了refinance, 償還部分本金跟拿到了2.875%的rate. 現在租金房貸可以完全持平.
結論來說, 挑房的自由度要遠優先於貸款rate的高低. 換言之, 買到理想房的難度也是遠高於改變貸款rate.
扯了半天現在到底是不是買房的好時機？
是, 請看下圖(WA 房價/年份). 短期來看, 2022年夏天房價開始跌, 3/10/2023的今天觀察, 房市已回暖. 中價位的房已不再減價, 甚至幾個品質好的房反而加價. 再仔細看下圖, 就算房價跌依舊高過2022年初, 所以回到首要考量, 條件允許, 早買早好！
個人認為最好時機是1月底, 房價跟rate同時為在低點. 不過都是事後諸葛, 我自己也是錯過. 但真心認為, 現在相對於未來一年內應該還是好的時機.
我決定要買房了, 然後咧?
然後就看這兩篇啊！
結語
我認為買房也是一定的程度在跟時間賽跑. 當然, 啥都不考慮也是能買到各方面都好的房, 或許未來時機真的更好了. 但有一定程度的了解不是壞事, 希望這篇文章能改變大家的學習曲線, 把時間放在更重要的地方.
最後還是得打個廣告
我老婆Ｍichelle是Ｗells Fargo的Private Mortgage Banker, 雖然這邊文章還沒有詳細講到貸款. 但如果對貸款有任何問題, 或是需要pre-approval, 更甚至已經有offer在找最合適自己的lender. 歡迎使用下面資訊聯繫Michelle. (或直接找我也行嘿嘿)
