2023買房指南+經驗分享(下) - 貸
上篇著重於時機, 中篇著重於房本身, 下篇著重於貸款. 本身不是房仲, 這只是個人在2023華盛頓州(WA)買房的經驗分享, 也會加入自己在2018年時的買房對比.
涵蓋內容
網路上已經有很多資料有房貸的介紹. 這篇主要以買家可以選擇的部分去做分析, 這些部分會直接影響貸款rate以及未來財務規劃.
行前準備 Pre-approval
在下offer前要先準備好pre-approval. 跟哪家lender拿都無所謂, 賣家也只是要一份買家支付的起的證明而已. 拿到offer後可以再去做rate shopping.
大部分人做了pre-approval到買房closing都會有一段時間, 有幾個項目要特別留意, 會直接影響貸款rate甚至貸款成功與否.
- 信用報告 Credit Report
- 債務收入比 Debt-to-Income Ratio
- 資產總額
直接簡單一句話: 還清所有小債, 不要增加新債, 不要有大金額支出.
好似廢話, 但我們的親身經歷, 我們每月都還完所有卡債, 但我們為了拿amex的點數, 有幾個月有高額消費在一張卡上, 這張卡因此就出現在我們的credit report上的installments(分期付款), 徒增貸款上不必要的麻煩.
此外, 還有一種pre-approval叫做underwritter pre-approval. 一般的pre-approval是loan officer可以直接給, 快速, 但不代表之後貸款一定順利. underwritter pre-approval需要較長時間, 但後續流程會很快, 而且基本確保貸款會順利. 兩者的區別在於賣方的信任度, 賣方也不希望pending後因為貸款的情況break contract. 財務特別複雜的人可以考慮這個選項.
選貸款類型 FRM vs ARM
這邊只針對銀行貸款 (不考慮政府的FHA跟軍人的VA), 就兩個大選擇: Fixed-Rate Mortgage(FRM) or Adjustable-Rate Mortgage(ARM)
FRM一般有15, 20, 30年固定利率.
ARM一般有5, 7, 10年, 只在年限內固定利率.
大致上, ARM可以提供比FRM更好的rate. 那為何大部分人都選擇FRM呢?
其中必須要知道一件事, 就是ARM期限過後的rate浮動怎麼算. 簡單來說, 期限到了, 新的利率可能會超出你的預想.
舉個例子, 現在做了5yrs ARM 5.5%, 5年後你發現市場的rate大概5%, 但你的lender可能會告訴你, 你的ARM即將變成7%. 是不是so suprising! ARM裡面有Margin跟Cap這些計算單位保障lender利益, 這時就非常兩難, 應該硬吃下7%等rate下降, 還是花$10k做refinance但只是從5.5%降到5%
所以FRM還是有他的優勢, 就是refinance的自由度. 雖然rate比不上ARM, 但不必被時間綁架, 計算也相對單純.
FRM跟ARM沒有絕對的優劣, 取決於對未來風險評估. 建議要用ARM的話, 最好詳細了解lender的算法, 以及跟FRM的差異是否划算, 避免驚喜！
選貸款額度 Conventional vs Jumbo
大多在買房前都做好了基本的規劃: 多少頭期款, 貸款額度上限, 每月能負擔的金額等等. 下面只是簡單講解不同的選擇的影響
- 一般來說都是20%頭期款. 少於20%時要另外繳付mortgate insurance(基本所有lender都有這條例).
- 常規貸款Conventional loan or 巨額貸款Jumbo loan: 一般來說, Jumbo loan的rate會更好, 但Jumbo loan的條件會根據state與時間點有所不同, 能提供的discount也會依據lender而有不同. 例如Wells Fargo的Jumbo loan基本業界最好 (對這是廣告, 但也是事實). 可以看自己貸款額度來慎選lender.
- 同樣的房價下, 頭期款越多, rate越低.
舉個例子, 40%頭期款的貸款rate會比20%頭期款來得低. 當然, 不是必定如此, 記得跟lender確認, 有時數字會讓你很意外.
是否購買Points (何時Refinance)
我的第一套房直接就是NO, 就像所有人對於不理解的事物的抗拒.
Points很單純, 就是花錢降低rate. 那要做的考慮也很簡單, 就是多久能回本.
如果打算還清貸款, 買Points絕對比沒買值得. 但大部分人都會考慮到某個時間點refinance, 出售, 或是直接pay off. 雖然其中牽涉到大量的因素跟考量, 但我會用下面的算式來估算.
比較買與不買Points的貸款, 當以下狀況發生時, 買Point就會划算
買Points的金額 < 已支出利息的金額差+本金剩餘的金額差+(refinance的closing cost).
舉個例子, 買Points花了5k. 兩年時, 已支出利息差2k, 本金差1k, refinance要花1k (total 4k). 三年時, 已支出利息差3k, 本金差2k, refinance要花1k (total 6k). 這就表示, 當貸款持有超過兩年時的某天, 買Points就會優於沒買Points.
更極端的例子, 買了Points的隔天馬上付清貸款, Points的支出就是浪費. 買越多Points, 持有貸款的時間越長越好.
我有閒錢買Points, 幹嘛不降低些本金?
對也不對, 因為買Points的錢跟降低本金通常不是一個等級. 簡單說, 與其降5k本金, 不如拿去買Points, 同理, 也不會有人拿500k去買Points.
Refinance跟買Points其實沒有不同
Refinance也有一筆支出(closing cost), 如果能理解refinance, 一定就能理解Points. 兩者都是花錢降低rate.
好麻煩啊, 有簡單的結論嗎?
可以單純比較自己當下的負擔能力與每個月還款金額, 去做決定. 每個lender給出的Points/rate比例不同, 要讓lender提供數字, 能更好地評估.
何時Lock Rate
Mortgage rate是每天每時在浮動的. 如果時間充裕, 可能會想要像等股票一樣, 也許可以等到一個更好的Rate？
對, 但也可能跟股票一樣, 越等Rate越差. 就像炒短期股一樣, 有些資訊可能會暗示Rate的變化. 下面提供一些可以參考的資料.
- U.S. 10 Year Treasury (數字越大, rate越高). 只是趨勢圖, 可以方便理解當下的rate以及過去的變化.
2. Mortgage-backed securities MBS (數字越大, rate越低), 同上為趨勢圖.
3. 各種有時間點的新聞, like Fed meeting, Job report. 基本結果出來都會直接大幅度地影響rate. 可以搜集資料賭rate會上升還是下降, 進而調整lock rate的時機.
結語
算東算西不見得真的划算, 花的時間死的腦細胞價值可能更高. 同前兩篇一樣, 都是經驗談, 當作參考就好. 當個無憂無慮的人, 看過這篇文章了解個基礎就夠了, 省一點腦細胞, 多打一點遊戲.
最後最後最後還是還是還是得打個廣告
我老婆Ｍichelle是Ｗells Fargo的Private Mortgage Banker, 看完這篇文章後, 如果對貸款有任何問題, 或是需要pre-approval, 更甚至已經有offer在找最合適自己的lender. 歡迎使用下面資訊聯繫Michelle. (或直接找我也行嘿嘿)
