2023買房指南+經驗分享(中) - 房
上篇著重於時機, 中篇著重於房本身, 下篇著重於貸款. 本身不是房仲, 這只是個人在2023華盛頓州(WA)買房的經驗分享, 也會加入自己在2018年時的買房對比.
基本概念
以下觀念都簡單也很好搜索到, 快速帶過
設定預算
錢還是首要, 可經由每月能負擔的房貸來回推房價上限. 我自己的算法是, 月收入100%的情況下, 房貸上限30% (30%税, 20%投資, 20%生活+儲蓄). 例如10k月收入的話就是3k月房貸, 貸款rate 6%的情況下就是500k貸款金額, 再回推到房價就是625k(20% down payment).
了解房型
簡單分類就是condo, townhouse, single family的區別.
Condo: 牆或天花板與鄰居共用. 價位低. 升值幅度慢. 不擁有土地. 屋外空間不用負責. 管理費(HOA)高, 但保障牆外跟牆與牆之間(管線水管等)
Single family: 無共用. 價位高. 升值幅度大. 擁有土地. 土地上的大小事須負全責
Townhouse: 介於上兩者之間.
排列優先級
下面就是列舉幾項大家看房的點, 可以自己斟酌排列優先級:
1. 房屋本身(房型, 房間數, 大小, 樓層數, 後院, 暖氣系統)
2. 位置(交通, 生活便利性, 是否為居住區)
3. 年份(老房可能有各式各樣潛在的問題)
4. 裝修(有多少部分需要自己花錢重新打理)
5. 學區(有在學或即將入學的小孩需注意)
6. 升值空間(未來賣房漲幅跟是否好賣)
容易忽略的要點
除去上面一些基本條件外, 我們自己看房時也發現了不少一開始根本不會注意的點. 後來才發現這些根本是deal breaker.
位置上的硬傷
噪音跟污染(e.g. 高速公路, 機場): 我們第一個下offer的房, 滿足了我們大部分的需求. 但在繳訂金前, 才意識到一開始興奮的情況下, 直接忽視了環境的背景噪音. 花了一個晚上在社區停留, 才驚覺高速公路的噪音不可忽視, 還有隱形的污染問題.
犯罪率: 網上的犯罪率只能看到一點端倪, 房屋座落的位置是能提供一些情報的. 我們看上的另一個房, 看完一切都好. 結果旁邊正在搬家的鄰居告訴我們千萬別買, 他們被小偷闖空門兩次, 整個小區也很多人被偷. 他責怪社區太容易進去, 近大馬路近鬧區. 不堪其擾才必須搬家.
樹與外在
房屋附近有大樹是非常大的潛在危機. 樹枝的掉落很容易毀壞屋頂, 樹根會導致屋子排水系統阻塞, 更甚至破壞地板. 後院的樹越過鄰居庭院會產生很大的糾紛. 而且政府還規定樹不能亂砍, 砍一棵樹也所費不貲.
屋頂與排水系統也須額外注意. 尤其建議下雨天去二度拜訪, 看看積水的情況, 以及屋頂排水是否順暢. 更要注意外牆是否有破損, 窗戶隔音是否良好.
屋檢
尤其針對老房子, 在房市冷時必須要求屋主提供屋檢. 我們也看上幾個房, 裝潢得光鮮亮麗. 屋檢報告慘不忍睹, 各式各樣的漏水與結構隱患, 照片內還有大量老鼠夾.
如果就是不提供但又真喜歡, 務必自己找第三方屋檢, 且在合約上訂好條例(如果無法修復屋檢指出的問題可以無損終止合約)
上市時長
房子的上市時間長通常是個指標, 當你看了這房什麼都好, 卻上市好幾個月沒人買, 那鐵定是有原因, 必須要找出這項原因且看這問題優先級是否高. 簡單說, 你愛的房子別人也會愛, 別人不買的房更要考慮清楚.
當然, 如果問題是能接受的, 上市時長是很好用的講價籌碼.
房仲的選擇
了解報酬
無論買方房仲或是賣方房仲, 報酬都是由賣家出. 因此, 不用覺得自己必須跟誰合作. 要找的就是最為你打算的那個.
與買方房仲的溝通
許多人都知道可以從買方房仲拿回扣(rebate). 這是完全合理的, 但很多時候是在合約完成之後才想到, 買方房仲這時可以完全拒絕給回扣.
強烈建議在合作初期直接談好回扣的比例. 賣家所給的commission不是秘密, 例如可以在下offer前直接談好要拿1%的回扣, 避免最後合作不愉快的尷尬場面.
當然, 回饋這件事情不是必須, 如果買方房仲可以提供極好的服務, 所得到的利益可能更大於回饋金額.
與賣方房仲或賣家的溝通
如果完全信任買家房仲可以當個撒手掌櫃, 什麼都不管.
但賣方房仲或賣家是不會拒絕直接與買家溝通的, 通常情況下依舊是跟買方房仲一起商討戰略, 然後提供最有利的條件.
不過要小心如果買方房仲只想做成生意, 可能會提出對賣方有利的方案. 這時就必須多留意, 真覺得不符合期待就要換房仲, 或是直接與賣方溝通.
不跟別人說的小秘密
買新社區新房的小技巧. 現在很多建商都買下整塊地蓋一個密集度高的小區, 社區內會有各種房型, 每次上市時, 一個房型通常只會有一套. 很好理解, 他們不希望自己社區內的同型房互搶生意, 同時也可以更容易給下次上市的同型房定價位.
這時如果看到自己喜歡的房型跟位置, 可以直接給未上市的房下offer, 因為未上市, 這是可以跟賣方喊價談條件, 通常賣方願意給很好的條件, 因為這樣可以幫助他們出清, 然後上市下下套的同型房. 且由於未上市, 根本沒有競爭對手, 對手只有賣家.
如果當時房市熱, 可能賣家鳥都不鳥你…
我拿到Offer了, 接下來呢
接下來最主要的就是拿到好的貸款rate以及未來的財務規劃, 看這篇！
結語
看房的過程就是經驗的累積. 老實說自己一開始也是看到喜歡的一頭熱要搶offer, 後來多了幾雙眼睛才發現自己過程中的遺漏. 投注的時間精力是會得到回報的, 可以減少未來許多麻煩. 自己前期多做功課, 才不至於未來後悔.
最後最後還是還是得打個廣告
我老婆Ｍichelle是Ｗells Fargo的Private Mortgage Banker, 雖然這邊文章還沒有詳細講到貸款. 但如果對貸款有任何問題, 或是需要pre-approval, 更甚至已經有offer在找最合適自己的lender. 歡迎使用下面資訊聯繫Michelle. (或直接找我也行嘿嘿)
