【桃園的明日之星-青埔重劃區，現在進場還來得及嗎？】

8 min readJul 5, 2020

近幾年來，北台灣最熱門的重劃區不外乎淡海新市鎮、上篇文章有提到的新莊頭前重劃區又或是桃園龜山Ａ7重劃區，以及本篇將介紹的桃園青埔重劃區。本篇將從青埔重劃區地理位置、可開發腹地、未來規劃藍圖、發展潛力等談起，剖析房價適合進場的價格點，以及未來開發完成預計投報率來談談青埔重劃區值得投資之處。

首先，來談談青埔重劃區地理位置特別之處

青埔重劃區位於桃園高鐵站前，官方資料顯示重劃區涵蓋面積490公頃，3/4為桃園市中壢區.1/4則為桃園市大園區。從這些基本資料還沒辦法看出它與其他重劃區不同的特別之處，真正讓青埔被看見的其中一大特點便是位處桃園高鐵的優勢，到板橋站13分鐘、到台北車站19分鐘。

在其中一篇文章曾經提過 — 區域條件這件事，房子到市中心所需的時間會與房價呈反比，所需的交通時間愈短、房價則愈高，這也是為什麼台北市房價位居全台最高的原因，就業人口帶動房屋需求，而需求量上升則會帶動價格上升。近幾年來台北地區（包括台北市、新北市）房價不斷修正，用經濟學的角度來剖析，我們可以推論其一原因為替代品的出現，人們有更多的選擇，在與新北相近的通勤時間下，卻擁有相對雙北較親民的房價，選擇桃園作為購屋之處，因此在需求量下降的情況下，價格則會跟著修正。而剛剛所提到的替代品，正是青埔特區。

讓我們就台北捷運路網圖規劃，來重新置放青埔特區的位置

目前青埔特區房價平均約落在25w/坪，有許多聲音覺得青埔特區既荒涼又位處桃園市，為什麼房價還有往上炒的理由。

如果以青埔到台北車站搭乘高鐵19分鐘來推算，從台北車站搭乘捷運出發至各線所能19分鐘到達的站分別有（如下圖）

象山站（淡水信義線）：周邊大樓房價約130萬/坪
大直站（文湖線）：周邊大樓房價約90萬/坪
松山站（松山新店線）：周邊大樓房價約70萬/坪
台北市南港展覽館站（板南線）：周邊大樓房價約65萬/坪
辛亥站（松山新店線）：周邊大樓房價約60萬/坪
新店區公所站（松山新店線）：周邊大樓房價約55萬/坪
奇岩站（淡水信義線）：周邊大樓房價約45萬/坪
蘆洲站（中和新蘆線）：周邊大樓房價約45萬/坪
景安站（中和新蘆線）：周邊大樓房價約40萬/坪
海山站（板南線）：周邊大樓房價約40萬/坪
頭前庄站（中和新蘆線）：周邊大樓房價約38萬/坪

也就是說所有以台北車站為出發點20分鐘能到達的地點，皆位於台北市及新北市的捷運接近末站的地方，但很巧妙的，座落於桃園的青埔特區卻可達到19分鐘到達台北車站的特點，也就是說，我們可以將青埔的地理位置置於新北市的高度去看待。而看到上述列舉的站點平均房價最低為38–40萬/坪，這時候你還會覺得青埔特區的25萬/坪到底誰會買了嗎。

講完地理位置，來講講青埔的重大投資與未來規劃

青埔最為人詬病的就是生活機能不佳，相較於中壢及桃園市區，目前青埔的生活機能是著實很差，但這也是重劃區歷史脈絡的共同特點。一個重劃區的形成至少會需要15年以上，從規劃、到土地重劃、到政府投資、建商投資、到民間商家進駐、最後愈來愈多人選擇居住於此。而當一個重劃區已經發展完全到生活機能完整（例如現今的北大三峽特區or林口特區），那時候的房價也早已不似當年那般了。我們這一個世代沒有機會買到40年前爆發的台北市，20年前爆發的板橋，但青埔就會是這個世代最有潛力的爆發地區。

接著讓我們來從政府及民間企業的投資看青埔

青埔在近5年來，一共陸陸續續宣布幾項重大建設的投資，其中有桃園市政府的規劃，亦有民間企業宣布預計進駐的商場百貨，而隨著每一項建設逐漸的到位，青埔房地產的價格也將陸續引爆。

其中，民間企業方面有 7/15開幕的新光影城、7/23開幕的全台最大IKEA旗艦店、7/29開幕的和逸飯店青埔館、8/7開幕的Xpark八景島水族館、預計2021年開幕的Global Mall A19、預計2022年開幕的大江二期，尚未開始興建的國泰產專區3-預計興建國泰商旅及商辦大樓，還有剛傳出要蓋摩天輪的樂天集團及謠傳可能進駐的誠品百貨。

政府機關的重大建設的包括規劃中的桃園市立美術館、流行音樂中心、橫山書法中心、桃園會展中心、亞洲矽谷新創園區。而學校部分則有加碼興建的青埔國小二期及規劃中的青園國小，來因應青埔地區的人口遷入所帶來的就學人口，以及在大專院校部分宣布設立青埔校區的-陽明交通大學，甚至不排除有附屬醫院的可能性。

以上這些，多是以拍板定案的重大建設，而尚有一個未公開，但將大幅影響青埔地區房地產高度的招標案-桃園高鐵站前70年BOT案。而這也是我認為青埔值得投資之處，站前BOT案佔地共10.72公頃，可蓋樓地板面積約10萬坪，而這整大筆土地僅限用於商場、商辦等，不可用於住宅大樓。說到這邊大家可能沒什麼感覺，如果我們用信義計畫區來形容這筆BOT案的範圍及規劃，大概就是從市政府站走出來涵蓋統一時代百貨、信義微風百貨、誠品信義店、新光三越A4、Bellavita、微風松高、新光三越A8、新光信義金融大樓、寒舍艾美酒店，這樣的大小。

而從桃園市政府109.6.2所公告的高鐵桃園車站特定區細部規劃（如下圖）可看到站前廣場的規劃保留了商業區中間的人行徒步步道及樓與樓之間的空橋設計，綜合目前預計7/15開幕的新光影城也擁有空橋步道設計，以及目前正開挖的高鐵桃園站地下聯通商業區的通道，不難看出未來高鐵站前整個商業區興建完成的熱鬧程度，是不是還真的有點信義計畫區的味道呢？

在上述這麼多重大建設下，其實就可以衍生幾種投資策略

自用住宅投資：選定高鐵桃園站步行10分鐘內物件，目前合理均價約為25–28w/坪，若選擇預售屋須小心建商賣給你的是未來價(目前開價都約30萬以上/坪），因此選定新古屋是較容易感受到價格增幅的投資策略，若選擇站前廣場附近，待BOT案定案，價格增幅絕對非常有感。
店面投資：可選定國小預定地周邊第一排的店面物件，未來可租給補習班作為教室，不但可作包租公/婆，資產亦不斷升值 ; 亦可選定美術館預定地周邊店面物件，未來可租給美術館興建完成後想開咖啡廳的業者，亦有一些文青商機 ; 或可選定產專區附近店面物件，待開發完成後，人潮吸引錢潮帶動商圈發展，可租也可等待資產翻倍。
土地投資：目前青埔特區內的土地物件多為財團所有，剩下的居多是不到百坪的建地，開價一坪約45萬，這樣的土地拿來蓋透天，因造價高也較無市場。因此土地投資會建議尋找特區外未重劃的農地，一坪約3萬，等待農地未來某天土地重劃變身建地後的暴力漲幅，但缺點是時間期的不確定。

接著讓我們來討論，航空城計畫區與青埔特區的共生共榮

在台北地區的可開發腹地幾乎殆盡的同時，桃園地區之所以能成為明日之星其中之一原因無非是大量的可開發腹地及接壤新北市的地理位置。而未來20年還可為青埔加值的其中之一便是桃園航空城開發案，4791公頃的北台灣最大土地開發案包含產專區、商業區、文創及經貿區，希望結合桃園機場打造為台灣門戶，航空城開發案能否真的讓桃園成為台灣門戶，我們這邊先不討論，但無疑的是將帶來大量的就業人口，讓桃園房地產的內需市場進一步提升。