Ошибки покупки квартиры на вторичном рынке
У покупки вторичной недвижимости много плюсов по сравнению с новостройкой — заселяться можно сразу, часто квартира продается с мебелью и проделанным ремонтом. Инфраструктура района уже развита, и жилье можно подобрать исходя от удаленности от ключевых объектов — детского сада, школы, медицинского учреждения и магазинов. Но даже тут покупатель рискует нарваться на обман и как минимум потеряет время на осмотр квартиры, а максимум потеряет денег. Рассказываем, что должно насторожить, если вы берете жилье на вторичном рынке, и как это можно проверить.
Юридические риски
Сюда можно отнести покупку квартиры с ошибками в документах либо неверным оформлением сделки. Например, если забыли проверить жилье на юридическую чистоту, когда сверяли фактические параметры с данными по документам. Если этого не сделать, есть риск потерять квартиру — сделку может оспорить текущий владелец.
Продавцу тоже рекомендуем проверять документы на недвижимость, особенно если среди собственников есть ребенок:
● Обезопасите себя от возможных рисков при продаже;
● Не придется возвращать деньги в случае признания сделки недействительной.
Проверяйте документы на квартиру
Спросите, кто продает жилье — собственник напрямую или через риэлтора. Через риэлтора квартиру купить часто удобнее: не нужно тратить время на поиски нужной площади и удобного района, а риэлтору выгодно быстро продать недвижимость. Но и риэлтор может оказаться недобросовестным исполнителем, а то и вовсе мошенником. О таких мошенниках читайте ниже в статье, а чтобы уберечься от незаконного собственника продающейся квартиры рекомендуем проверить документы на жилье — они должны быть подлинными или на них должна быть нотариальная подпись/подпись местной администрации.
Это же касается и недееспособных/ограниченно дееспособных владельцев — их представителем будет опекун, у которого запросите паспорт и документы, подтверждающие опекунство.
Риски при продаже квартиры по доверенности
1. Узнайте ее действительность. Гражданский кодекс позволяет отозвать доверенность на продажу жилья в любой момент без уведомления об отзыве доверенного лица, об этом прямо сказано в п.п. 2 п. 1 ст. 188.
2. Нередки случаи аннулирования доверенности собственником, когда он находится за границей. А после покупки владелец спокойно оспорит сделку.
3. Проверьте, не умер ли доверитель — доверенное лицо может все еще продавать квартиру по доверенности, не зная о смерти хозяина, но наследство уже принято наследниками, которые тоже без проблем оспорят сделку. Запомните, что доверенность прекращает свое действие с момента смерти лица, составившего документ.
4. Проверьте дееспособность доверителя. Запросите справки из псих- и наркодиспансеров, а подлинность этих документов уточните у нотариуса, который направит запрос в одно из этих учреждений. Попросите продавца пройти медосвидетельствование. Если откажется — не рекомендуем соглашаться на сделку.
Еще можно получить выписку из ЕГРН — там обычно пишут, дееспособен ли гражданин, если госорган владеет такой информацией.
Аналогично проверьте и дееспособность доверенного лица, за исключением выписки из ЕГРН.
Иногда покупка по доверенности может оказаться выгоднее прямой сделки — например, собственник снизит цену на жилье, а для быстрой продажи достаточно не давать в доверенности все действия по сделке. Можно прописать только сбор документов и показ квартиры. Помочь проверить доверенность и остальные документы могут наши юристы.
Убедиться в подлинности нотариально заверенной доверенности можно, открыв реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. В доверенности смотрите, на какой срок она выдана и что может делать представитель — в документе должны быть четко оговорены его полномочия, вплоть до передачи денег и решения вопроса о передаче ключей и регистрации сделки.
Застраховаться от рисков покупки квартиры по доверенности можно, если прописать в договоре купли-продажи условие о получении денег за жилье только после регистрации договора в Росреестре и оформлении его на покупателя.
При этом прошлый собственник должен сняться с регистрационного учета, делать это нужно в отделе миграции МВД, МФЦ или паспортном столе в ТСЖ, ЖСК, УК. Либо удаленно через портал госуслуг. В МВД или паспортном столе снимают с учета в течение двух календарных дней, МФЦ — трех календарных дней.
Риски с документами на квартиру
1. Если покупаете жилье у несовершеннолетнего, на сделке должен быть его опекун или родитель. Тогда у продавца смотрите свидетельство о рождении и паспорт. Кроме того, должно быть согласие от органов опеки и попечительства.
2. Рекомендуем проверять паспорт у любого продавца, не только несовершеннолетнего владельца или доверенного лица. Паспортные данные должны совпадать со всеми документами по сделке, их актуальность можно посмотреть на сайте МВД России или Федеральной миграционной службы. Действующий паспорт гарантирует, что продает жилье его собственник, иначе нотариус не заверит сделку и ее нельзя будет зарегистрировать. Кроме того, при выборе способа расчета с продавцом через банковскую ячейку банк не позволит заключить договор об аренде ячейки и передать большую сумму денег. Даже если продавец правомочен на продажу жилья, но паспорт просрочен, это станет проблемой.
В паспорте должны отсутствовать пометки, наклейки. Должны быть все водяные знаки. Серия паспорта должна совпадать с местом его выдачи, а состояние документа — с датой выдачи.
Если иностранец продает квартиру, все в порядке. Запросите у него нотариально заверенный перевод паспорта, и сам паспорт. Иностранные граждане имеют полное право выступать в качестве продавца и покупателя недвижимости.
3. Если продавец банкрот, то он вправе совершать сделки с недвижимостью только с согласия финансового управляющего, при этом иногда жилье можно купить на торгах. Посмотреть данные о физлицах-банкротах можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел.
4. Долги по квартире стоит проверить, открыв страницу Банка данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов. Да, можно купить жилье с долгами по коммуналке, но это требует отдельного внимания.
5. Собственник может быть отнесен к террористам и экстремистам — убедиться в его законопослушности можно, открыв соответствующий перечень. Нотариус при оформлении сделки с жильем обязан передавать информацию в Росфинмониторинг, если возникнут сомнения в ее легальности.
Проверьте квартиру на юридическую чистоту
Юридической чистотой специалисты называют полное отсутствие претензий и сделок с жильем, продавец им может свободно распоряжаться на правах полноценного собственника. Рекомендуем в первую очередь изучить документы на вторичную недвижимость, для новостроек нужно смотреть информацию от застройщика.
Проверка квартиры на чистоту должна стать обязательной процедурой для каждого потенциального покупателя, мошенников и аферистов на рынке недвижимости много, а жилье слишком дорогое, чтобы покупать его только потому, что понравился район и вид из окна.
Нерадивого покупателя, забывшего о такой проверке или недостаточно тщательно изучившего документы на жилье, ждут:
1. полная потеря квартиры и денег;
2. претензии третьих лиц на жилье;
3. потеря времени, которое было затрачено на сделку.
Проверять юридическую чистоту документации на жилище имеет смысл даже при покупке у банка по ипотеке или ипотечной квартиры по переуступке прав требования. Зачастую банковская организация лишь формально проверяет документы, поскольку в грамотной сделке заинтересован только покупатель.
Для уточнения правомочий продавца на продажу жилья запросите следующие документы:
● свидетельство о праве собственности, если продавец стал владельцем квартиры до 01 июля 2016 года, или выписка из ЕГРН, если квартира стала собственностью продавца после 01 июля 2016 года. Это государственная гарантия защиты от мошенников, которые раньше подделывали свидетельства на недвижимость. Рекомендуем заказать свежую выписку из ЕГРН, там содержится актуальная информация о собственнике квартиры. Получить такой документ можно в течение трех дней за 250 рублей.
Выписку не дают, если квартиру оформляли в собственность до 1998 года. В таком случае попросите владельца зарегистрировать жилье на себя. Откажитесь от сделки, если продавец отказывается оформлять недвижимость в собственность;
● договор купли-продажи, ренты, дарения, зарегистрированный в Росреестре;
● свидетельство о праве на наследство.
Обратите внимание на чистоту документов — если имеются исправления или пометки, то они должны быть заверены сторонами по сделке или нотариусом.
Еще можно заказать справку о недвижимости в Росреестре. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра. Из нее видно, кто является хозяином квартиры и находится ли она в совместной собственности. Также там можно посмотреть ограничения по сделкам с жильем — узнать, оформлена ли на нее ипотека, брался ли кредит под залог недвижимости, сдается ли она в аренду или заключал ли собственник договор ренты. Обязательно узнайте, запустил ли собственник жилья банкротство физического лица и не арестована ли недвижимость.
У продавца могут отсутствовать документы на жилье в двух случаях:
● забыли приватизировать квартиру. Тогда сделку приостанавливайте и просите продавца приватизировать недвижимость;
● не восстановлены утерянные/поврежденные документы. Тоже просите продавца их восстановить.
Если на продаваемую квартиру есть ограничения и обременения, то сделка будет проблемной:
● жилье нельзя будет продать, либо заключение сделки затянется или собственник повысит цену;
● появится риск оспаривания сделки собственником или наследниками, а значит вы останетесь без недвижимого имущества и внесенных продавцу денег.
Что касается потенциальных наследников, то информацию о них можно узнать от нотариуса, который оформлял наследство на конкретную недвижимость. В нотариальной конторе следует спросить сведения о наследниках, которые не могли в указанный срок принять наследство. Если такие данные имеются, уточняйте, есть ли в деле заверенное заявление об отказе в принятии наследства. Если такое заявление отсутствует — лучше посмотреть другую квартиру.
Если продавец состоит в браке — должно быть получено нотариально заверенное согласие супруга на сделку с жильем, но только в том случае, если квартира покупалась во время брака. Такое согласие нужно независимо от того, на кого оформлена недвижимость. Документ нужен и при расторгнутом браке, но только если прошло меньше трех лет.
При покупке квартиры с долгами по коммуналке просите у продавца справку о погашении всех задолженностей, которую можно взять через управляющую компанию, ТСЖ или МФЦ. При наличии долгов:
● продавец сам гасит долги и выдает вам справку об их отсутствии;
● продавец отдает вам расписку, что обязуется погасить долги по коммунальным платежам до или после продажи квартиры. В расписке должен быть указан точный срок расчетов с УК;
● делает скидку с учетом размеров долга и его платит уже покупатель.
Риски покупки квартиры с обременениями
- При покупке квартиры, которая числится в ипотеке у банка, проверьте задолженность продавца по кредитным платежам. Узнать их можно из банковской выписки. Этот документ нужен, если вы будете расплачиваться по ипотеке, которую брал продавец, после погашения долга квартира останется за покупателем в собственности. При таком варианте продажи продавец может значительно снизить стоимость жилья.
- Проверить наличие арендаторов в квартире можно по выписке из ЕГРН. Договор обязательно регистрируется при заключении на срок больше года. Если все-таки купили квартиру и обнаружили арендаторов уже после регистрации сделки, то вы имеете право досрочно расторгнуть договор, но нужно получить расписку от арендатора.
- Уточните у собственника, не заключался ли договор ренты жилья. Обычно он не вносится в реестр недвижимости. Если рентополучатель еще жив, то узнайте о возможности переоформления договора, для этого нужно получить его согласие, заверенное у нотариуса.
- Посмотрите по выписке, живут ли в квартире собственники, получившие жилплощадь на основании безвозмездного пользования. Просите у продавца выписать их из квартиры, такая обязанность должна быть заверена у нотариуса.
- Если не нашли текущего продавца квартиры в выписке из ЕГРН, уточните, получена ли квартира по завещанию.
- Рекомендуем отказаться от сделки с жильем, на которое наложен арест — такую недвижимость нельзя продать и с ней запрещены любые другие сделки.
Еще можно оформить титульное страхование — такой инструмент защитит вас, если есть риски:
● признания сделки недействительной, если выяснится, что продавец был невменяем;
● обнаружения наследников, еще не вступивших в наследство;
● судебных разбирательств с недвижимостью либо наложением ареста.
При покупке квартиры в ипотеку оформление титульного страхования — это обязательное условие заключения договора с банком. Но здесь еще страхуется жизнь покупателя, его трудоспособность.
Продажа квартиры риэлтором
Если сомневаетесь, что сможете купить квартиру самостоятельно даже с юридической консультацией, обратитесь к риэлтору. Он поможет выбрать жилье, договориться с собственником или его представителем о показе и сделке, проверит документы, проведет сделку и поможет оформить квартиру. Риэлтор — независимая сторона в сделке, его вклад особенно ценен при покупке вторичной недвижимости, поскольку на данном рынке часто бывают сложные сделки с несколькими собственниками жилья и есть нюансы в документах. Да, можно провести покупку вторички самостоятельно, но даже если у вас есть опытный юрист, вы потратите время на переговоры с продавцом и можете упустить важные моменты.
• Риэлтор — специалист, который знает рынок недвижимости, часто именно риэлторским агентствам достаются выгодные предложения. Он проведет переговоры с продавцом и может добиться снижения цены на квартиру.
• Если вы покупаете квартиру по альтернативной сделке (то есть одновременная купля-продажа нескольких квартир), риэлтор особенно необходим — продавцы могут отказаться проводить куплю-продажу жилья без специалиста по недвижимости.
• У крупных риэлторских агентств обычно есть юридический и аналитический отдел, которые помогут оценить рынок недвижимости в конкретном районе и оформят сделку.
На риэлторском рынке кроме честных специалистов встречаются и мошенники, которые могут как минимум присвоить аванс за жилье себе, а максимум — продавец рискует потерять квартиру, а покупатель — полную сумму. Однако избежать черных риэлторов можно, если проверять не только квартиру на юридическую чистоту, но и риэлторское агентство.
1. Проверьте данные по выписке из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, отдельным плюсом будет совпадение фактического и юридического адреса.
2. Заключать договор желательно с риэлтором, который состоит в Российской гильдии риэлторов — эта ассоциация гарантирует, что ее члены регулярно проходят курсы по переподготовке и в курсе всех изменений законодательства. Перед подписанием соглашения запросите у агента его учредительные документы или свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет. Это поможет удостовериться в том, что агентство существует в действительности и с ним не ведется никаких судебных разбирательств. Неплохо также проверить компанию на предмет банкротства (особенно это касается крупных контор) на сайте Арбитражного суда по картотеке дел.
Единого договора для агентов нет, каждая компания или частный риэлтор разрабатывает свой собственный образец. Однако при этом стороны при согласовании документа должны руководствоваться положениями главы 52 Гражданского кодекса, которая подробно регулирует процесс заключения договоренностей между агентом и его клиентом.
3. В договоре нужно подробно перечислить услуги, которыми занимается риэлтор. Нежелательно прописывать действия агента в общих чертах, без конкретики — так вы получите самый минимум из всех действий и не сможете доказать, что конкретно специалист должен был проделать. Помимо подбора помещения и изучения документации продавца хороший риэлтор:
• проверяет квартиру на юридическую чистоту;
• подготавливает предварительное соглашение о намерениях совершить покупку жилья;
• проведет сделку с продавцом; подаст документы на регистрацию в Росреестре;
• выступит свидетелем при расчете с продавцом через банковскую ячейку;
• оформит и проконтролирует процесс приема-передачи ключей от жилья.
При этом в договоре должно быть условие именно о купле-продаже квартиры. Если стороны договорились о риэлторских, консультационных или информационных услугах, значит, что подбор квартиры и сделка по купле-продаже вряд ли будет осуществлена в полном объеме — в данном случае риэлтор просто консультирует клиента, но не готовит за него бумаги и не контролирует процесс покупки жилья.
Пропишите в договоре конкретную сумму агентского вознаграждения — обычно это процент от суммы сделки или фиксированная цена за услуги, которая включает в себя различные расходы. Например, агент может включить в расходы по сделке рекламу жилья, подготовку документации или аренду банковского сейфа или оплату госпошлины за регистрацию договора.
Вас должны насторожить слова агента о возмещении стоимости его услуг другой стороной. Скорее всего, риэлтор потребует комиссию и с покупателя, и с продавца, поэтому лучше изучить этот вопрос внимательнее.
Стандартный агентский договор содержит конкретный период, на время которого риэлтор будет оказывать услуги. Обычно сделку по купле-продаже закрывают за два месяца.
Цена квартиры тоже входит в число существенных условий договора с агентом. Более того, нормальный агентский договор включает в себя две суммы — непосредственно цену квартиры и сумму, которую риэлтор выплачивает продавцу жилья. Если в договоре указана только одна цена, вероятность долгой продажи квартиры возрастает — скорее всего, агент продает ее по стоимости выше рыночной. Поэтому нужно указывать в договоре реальную цену недвижимости, также рекомендуем включить условие об отказе от агентских услуг, если покупатель обнаружил, что риэлтор завысил стоимость жилья.
Советуем включить в договор и минимальную цену квартиры, ниже которой вы продавать ее не будете.
В соглашении с агентом обязательно нужно привести реквизиты сторон — без этого условия такой документ будет недействительным.
В случае передачи риэлтору оригиналов документов на жилье составьте опись передаваемой документации. Кроме того, нужно прописать конкретную ответственность агентов за утрату или возможные повреждения бумаг.
Пропишите, какие конкретно справки и иную документацию необходимо собрать для грамотного прохождения сделки и ее регистрации в Росреестре.
Ответственность обеих сторон также должна быть указана в агентском соглашении. Со стороны риэлтора ответственность может быть:
1. за отказ от сотрудничества (назначаются штрафные санкции);
2. утрату документации;
3. продажу выбранной квартиры другому покупателю (риэлтор возвращает стоимость жилья и выплачивает неустойку, цена которой равняется ставке рефинансирования Центробанка).
Если у покупателя возникли проблемы с выбранной квартирой, например, она оказалась в залоге у банка или под арестом, то есть клиент не может зарегистрировать жилье в Росреестре, то по договору агент по сути за это не отвечает. Однако есть вариант взыскать агентские сборы за некачественные услуги, поскольку приобретение жилья также регулируется законодательством о защите прав потребителей.
В некоторых агентствах есть практика заключения эксклюзивного договора с риэлтором. Как правило, в таком договоре есть строгие ограничения на самостоятельные действия клиента — тот не может ни участвовать в подборе квартиры, ни привлекать других специалистов (юристов и оценщиков). В эксклюзивном соглашении с агентом нужно четко указать желаемые параметры квартиры, обговорить действия во время просмотра объекта. В документе рекомендуем прописать обязанности сторон — как правило, по эксклюзивному договору агент оказывает полный комплект услуг вплоть до регистрации купленной квартиры. Важно завершить действие договора моментом получения зарегистрированной квартиры в полноправное владение — иначе может возникнуть ситуация, когда агент оказал все возможные услуги, действие договора завершилось, а квартира еще не передана покупателю.
Квартира
Убедитесь, что продается именно жилое помещение — в нежилое вы попросту не сможете прописаться и жить на постоянной основе, к тому же придется потратиться на коммуналку и интернет, который для коммерческой недвижимости дается по более высоким тарифам.
Несогласованную планировку можно узнать по техническому паспорту, который нужно запросить в БТИ. Обратите внимание на площадь жилья по выписке из ЕГРН — если она была значительно увеличена или уменьшена, это повод присмотреться. Перепланировку можно признать законной, но на это потребуются дополнительные усилия, к тому же прежний собственник знает точно, что было переделано. Запросите у продавца полную информацию о перепланировках и их согласованиях. Если все же переделка квартиры была незаконной, но от жилья тяжело отказаться, имеет смысл просить значительную скидку.
Сэкономить можно и на квартире с долгами по коммуналке — у продавца возьмите все квитанции за период владения жильем и проверьте сведения в управляющей компании или ТСЖ. Если за коммуналку должен платить прежний владелец, то взнос за капремонт уже пойдет как ответственность нового собственника.
Поинтересуйтесь кадастровой стоимостью жилья — хорошо, если владельцы озаботились снижением кадастровой стоимости и вам придется платить меньший налог на имущество.
Была ли квартира предметом судебных разбирательств, можно узнать по Банку решений арбитражных судов или в ГАС «Правосудие». Должно пройти не меньше трех лет с момента вынесения судебного акта, тогда можно не беспокоиться об иске от прошлых собственников — в таком случае исковое заявление суд не примет, а совершенная с квартирой сделка будет считаться законной. В любом случае запрашивайте судебный акт у продавца, если по квартире был иск. Такой документ тоже будет считаться правоустанавливающим.
Возможные претензии третьих лиц на квартиру
1. На сделку должно быть оформлено нотариальное согласие супруга, если квартира находится в совместной собственности. Если развод был меньше чем за три года до купли-продажи, то должно быть соглашение о разделе имущества или судебное решение.
2. Из квартиры должны быть выписаны все жильцы, проверить это можно по домовой книге.
3. Если жилье получено по приватизации, посмотрите, было ли получено согласие остальных владельцев. В случае отказа от участия жильцы по-прежнему могут пользоваться квартирой бессрочно и выписать их не удастся.
4. Особое внимание уделите арендаторам квартиры — для этого рекомендуем поискать объявления о сдаче данной недвижимости в аренду, если оно есть, скорее всего, хозяин умолчал о съемщиках. Ст. 675 ГК РФ гарантирует сохранение права пользования жильем для съемщика, даже если хозяин продал квартиру. Покупатель может только потребовать расторжения договора аренды или найма до проведения купли-продажи.
Риски покупки квартиры удаленно
Удаленная купля-продажа квартиры возможна, если в другом городе есть опытный риэлтор, который уже проводил подобные сделки, либо у одной из сторон есть доверенное лицо, способное ездить на осмотры жилья и готовить все документы для продажи. Для дистанционной купли-продажи рекомендуем заключить договор с риэлтором, в котором пропишите все существенные условия максимально конкретно, и оформить на него доверенность. В таком документе можно указать как обязанность по осмотру помещения и сбору документов для сделки, так и полное ведение купли-продажи вплоть до получения денег и зачисления их на счет продавца. В договоре обязательно должна быть ответственность риэлтора и его обязанность по предоставлению отчетов.
Стороны могут столкнуться со следующими проблемами при дистанционной купле-продаже квартиры:
● риэлтор не выполняет своих обязанностей в полном объеме;
● нет нужных документов либо они устарели, а значит в некоторые ведомства придется отправлять представителей либо ездить самому;
● есть угроза мошенничества от доверенного лица — может забрать аванс за квартиру и скрыться либо присвоить недвижимость себе.
Советы по сделке
1. Рекомендуем искать другую квартиру, если продавец не согласен на оформление стандартной процедуры купли-продажи, а предлагает серые схемы передачи жилья.
2. Можно отказаться от сделки и в том случае, если владелец настаивает на указании стоимости квартиры, отличной от реальной — например, занижает цену жилья для получения более высокого налогового вычета. Лучше указать действительную стоимость недвижимости, тогда ее будет проще вернуть, и оформлять расчеты через банковскую ячейку.
3. Вас должна насторожить и частая смена собственника недвижимости.
4. В приобретаемой квартире, которую продавец получил по договору дарения, должно насторожить:
• отсутствие родственной связи между участниками сделки;
• дарение совершено незадолго до смерти дарителя;
• даритель — пожилой человек.
Скорее всего, в данном случае квартира будет проблемной.
Риски по регистрации сделки
Росреестр может отказать в регистрации сделки, и в итоге ее признают незаключенной. Чтобы этого не произошло, рекомендуем проверить:
- Комплектацию документов, поданных на регистрацию квартиры у нового собственника. Обращайте внимание на их соответствие текущим требованиям законодательства, без опытного юриста это сделать тяжело, если у вас нет навыков проверки документов на недвижимость. Например, если составляли договор купли-продажи самостоятельно, можете забыть об одном из существенных условий. Либо договор будет в простой письменной форме, тогда как с 2016 года куплю-продажу квартиры, доля в которой оформлена на ребенка, должен заверять нотариус. В регистрации могут отказать из-за отсутствия полномочий на совершение сделки по доверенности.
- Не совпадают текущие паспортные данные продавца с его данными по выписке из ЕГРН. Такое возможно, если продавец менял паспорт незадолго до продажи квартиры. Еще Росреестр может не принять документы на регистрацию сделки, если стороны забыли оплатить госпошлину или в комплекте документов нет квитанции о ее оплате. В данном случае их просто вернут. Документы вернут и тогда, когда стороны не доплатили пошлину — ее можно потребовать обратно, но нужно будет писать заявление.
- Регистрацию приостановят, если обнаружат обременения на недвижимость, например ипотеку или арест на имущество. Если арест наложили уже после продажи жилья, то регистрация на нового собственника будет невозможна.
- Росреестр может приостановить регистрацию до получения нужных сведений от других госорганов.
- Поводом приостановить регистрацию сделки послужит и несоответствие данных о квартире в поданных документах текущим данным из ЕГРН.
В случае приостановки регистрации купли-продажи квартиры стороны сделки получают от Росреестра соответствующее уведомление. Его направляют либо по электронной почте, либо может позвонить сотрудник ведомства и сообщить о приостановке. Если стороны подавали документы в МФЦ и через несколько дней пришли за регистрацией, то там тоже могут уведомить о приостановке оформления квартиры на нового собственника.
Росреестр рекомендует подавать заявление о запрете регистрации сделки без личного присутствия нового собственника, такой запрет вносится в ЕГРН. Документ можно подать в электронном виде, заверив усиленной квалифицированной электронной подписью. Можно отправить документ по почте, в данном случае подпись нужно удостоверять нотариально.
Запись в ЕГРН о запрете госрегистрации сделки без участия нового собственника погашается, если:
- собственник или его представитель отозвал ранее поданное заявление;
- вступило в силу вынесенное судебное решение;
- уже вынесено решение Росреестра о регистрации перехода прав на недвижимость на нового владельца.
Наиболее популярные схемы мошенничества при покупке квартиры
1. Квартира стала собственностью прежнего владельца незаконно. Здесь есть риски как у покупателя, так и у продавца — обе сделки суд может признать ничтожными и продавец обязан вернуть квартиру прежнему владельцу.
2. Если в приватизированной квартире прописан несовершеннолетний и он не участвовал в приватизации, то в дальнейшем он вправе заявить свои требования на жилплощадь. Для этого необходимо подробно изучить причины его отсутствия в документах на приватизацию, и без профессиональных юристов осуществить это достаточно сложно.
3. При продаже квартиры продавец не учел доли всех наследников, а они впоследствии могут заявить свои права на недвижимость. Для этого необходимо установить очередность наследников и выяснить, были ли реализованы их права на жилплощадь. Кроме того, продавца могут признать недостойным наследником, то есть он не будет иметь никаких прав на недвижимость, если изначально наследодатель включил его в завещание, но наследник испортил свою репутацию перед наследодателем.
4. Квартира может продаваться по более низкой стоимости даже с комиссией риэлтора — это тоже должно насторожить покупателя. Такие квартиры продаются с подвохами — либо в дальнейшем не избежать проблем с ремонтом, либо квартиру продают незаконно, в то время как у законного владельца есть все права для оспаривания сделки.
5. Квартира продается неоднократно разным покупателям, при этом продавец легко может исчезнуть с авансом по сделке. Избежать такой мошеннической схемы можно, отправив документы продавца на экспертизу юристу или заручившись поддержкой юриста при первичном осмотре помещения. Также можно заказать выписку на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимость — в ней обычно видны все операции с квартирой, и фиксируется не только купля-продажа, но и залог, наложение ареста на квартиру,
6. Продавец продает квартиру, находящуюся в общей собственности, не заручившись согласием остальных совладельцев. Остальных совладельцев нужно сводить к нотариусу и заверить их согласие нотариальной подписью, либо включить их в договор купли-продажи в виде отдельных сторон договора, и тогда они распишутся в документе каждый за себя. Аналогично нужно поступить при продаже квартиры, владельцами которой являются супруги.
Как снизить риски при покупке квартиры на вторичном рынке
- Откажитесь от покупки, если квартира находится в собственности у продавца меньше трех лет;
- Не покупайте жилье у продавца, действующего через доверенное лицо. А если предложение слишком заманчивое — проверьте доверенность через реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Паспорта продавца и его помощника можно проверить в Федеральной миграционной службе;
- Не соглашайтесь на сделку с низкой ценой;
- Не покупайте квартиру, если там прописаны все родственники продавца и другие лица, особенно насторожитесь, если один из жильцов находится в колонии;
- Тщательно проверьте по выписке из ЕГРН историю квартиры, а перепланировку — через технический паспорт из БТИ;
- Зафиксируйте дееспособность продавца, запросив справки из психо- и наркодиспансера. Плюсом будет, если у него есть водительские права.
- Сходите с продавцом к нотариусу и заверьте у него договор купли-продажи квартиры;
- Оформите титульное страхование, которое сбережет вас от вышеприведенных рисков минимум на четыре года после заключения сделки.
Сопровождение сделок на квартиру
Если квартиру берете первый раз и не знаете, как подступиться к проверке документов, рекомендую заказать в юридических компаниях услугу «сопровождение сделок на недвижимость». Скорее всего, вам предоставят опытного юриста, который уже на глаз сможет определить, является ли выбранная квартира проблемной и посоветует, можно ли снизить риски от ее покупки. Самостоятельно избежать проблем от покупки нечистоплотной в юридическом плане квартиры может быть затруднительно.
Сопровождение купли-продажи понадобится и в том случае, если вы хотите ускорить процесс и побыстрее въехать в желаемую жилплощадь. Юрист проведет оценку рисков покупки жилья, проверит правоустанавливающую документацию, узнает перспективу сноса здания. В юридической фирме можно получить подробный расчет по налоговому вычету за покупку. Юристы сформируют пакет документов для регистрации сделки в Росреестр, получат зарегистрированный договор и другую документацию.
