Janovská investice — rekapitulace

Tento příspěvek je moc smutný a sluníčkářům může zkazit zbytek jejich krásného života. Pojďme na to, já vás varoval.

Běžně vybydlené první patro, kam se jde dostat “zvenku” přímo. Byty v prvním patře jsou naprosto marné.

Krátký úvod. Loni (2017) jsem v několika fázích nabyl celkem 12 bytů v Litvínově — Janově, pověstném to cigánském ghettu. Investice v řádu větších statisíců slibovala líbivou návratnost organizovanou místní realitkou, se kterou byly ze strany věrohodného partnera dlouhodobé zkušenosti. Pokud si říkáte proč — diverzifikace aktiv, lepší uložení peněz než na spořící účet, pasivní byznys, nazývejte to, jak chcete. Jen prosím ne “byznys s chudobou”, ale k tomu dále. Nebyl to pro mě až tak “zajíc v klobouku”, většinu ghett v Severočeském kraji znám jako svoje boty. Přesto to naprosto předčilo moje očekávání.

V průběhu roku jsem zvažoval různé formy, jak obeznámit okolí se svými zjištěními, zvažoval (a byl hojně podporován) v modelu jako “blog o ghettu” a podobně, nicméně jsem časem dospěl k závěru, že z toho nechci dělat zábavu ani reality-show, ale spíše upozornit na něco, co je pro společnost spíše dost nebezpečné.

Třebušická ulice, jedno z epicenter Janovského ghetta.

Pro většinu z lidí je ghetto něco, kde je bordel, sociálové, za které platí nájem stát, a kteří nepracují. Realita je mnohem horší.

Byty se vyklízí i na balkony, aby se bordel nemusel odvážet pryč.

K četným otázkám bych chtěl doplnit: Nemyslím si, že pronájem bytů v Janově nemůže fungovat. Určitě může, doufám, že novým majitelům fungovat bude.
Vyžaduje to ale určité nasazení, hodně času, trpělivost, a já z toho nic nemám, kromě spousty jiné práce, ve které vidím více budoucnosti.

Taky bych nerad vyvolal dojem, že to nefunguje s nikým — zinkasoval jsem za tu dobu desítky nájmů, několik nájemníků bydlelo v bytech delší dobu, prostě — není to úplně černobílé, jak se může zdát dále.


Byznysová stránka věci vypadá neuvěřitelně fantasticky. Koupíte byty v ceně 70–100 tisíc, do nich dáte nájemníky, na kterých máte netto výnos 3500 měsíčně. Návratnost někde mezi 20–30 měsíci (nejde o “můj předpoklad”, ale čistě matematický výpočet ceny bytu děleno předpokládaným výnosem z nájmu). Často je i koupíte s nájemníky, tak je ani nemusíte shánět.

Proč to nefunguje. 
Máte byt, do něj dáte nájemníky, které seženete (obvykle na ulici když tam fyzicky jste, lidi se sami ptají, sreality apod. absolutně nefungují, naprostá většina lidí nemá internet a značná část ani mobil). Na kauci nikdo nemá (běžné jsou problémy, jako že lidi nejeli na sociálku dořešit dávky, protože neměli na jízdenku na autobus). Exekuce v počtu 5+ má každý, žádné sortování na dobré nájemníky neexistuje. Požádají si o příspěvek na bydlení, na který na xkrát dokládají potřebné dokumenty. Pokud ho sociálka po 30 denní lhůtě nezamítne (lidi u vás bydleli měsíc a půl zadarmo) a schválí, v optimálním případě vám začne sociálka platit část nájmu a v ideálním případě váš nájemník pochopí, že když je nájem se službami 8300 Kč a sociálka platí 6000 Kč, tak 2300 Kč musí doplatit. To, že to lidé chápou, není vůbec norma (a to, že ten doplatek mají, už vůbec ne).

Z diskuzí na internetu vyplynulo, že 8300 Kč lidem připadá patrně hodně na danou lokalitu. Vezměte v potaz, že z částky 8300 Kč je jen cca 4000 Kč “nájem” (to co trhne majitel) a zbytek záloha na služby. Z toho “nájmu” ještě zaplatíte něco do fondu oprav, a nějakou daň, takže i ten netto výnos jsem trochu přepálil a reálně to bude spíše pod tři tisíce výnosu za měsíc. Za opravený, obyvatelný byt 3+1 s třemi nájemníky.

Máte pocit, že máte vyhráno — chodí nájem, nájemník vám platí zbývající část (z jiných dávek, protože jiný příjem nemá). Haha.

Nájemníci mají minimum věcí a fluktuují neuvěřitelným způsobem (jsou byty, kde jsem měl i 8 nájemníků během 12 měsíců). Možných důvodů, proč odejdou (pojem odejdou znamená, že opustí byt, což zjistíte jen, pokud tam jdete, k tomu dále), je celá řada (pouze demonstrativní výčet):

  • dostali od někoho nabídku na byt, který se jim zdá aktuálně lepší, nebo je za méně peněz, nebo je sice horší, ale v domě bydlí příbuzní
  • v bytě se objeví závady typu, že jej 5x do měsíce někdo vytopí, vyrazí jim dveře a vykrade je, a vašim nájemníkům to překvapivě vadí
  • v bytě jich bydlelo více než mělo a tudíž čekají nedoplatek za vodu (v tom případě navíc obvykle ukradnou vodoměry)
  • byt nějakým způsobem zdemolovali, tak potřebují nový
  • v domě dojde k požáru, v důsledku kterého nejde a už patrně nepůjde elektřina (nikdy, není z čeho ji opravit a pojištění domů obvykle není)
  • prostě peníze, které měli na nájem utratili, tak vám dvakrát řekli že jim teprv dojdou, a pak ví, že by se stejně museli odstěhovat, tak po nezaplacených mnoha týdnech nájmu zmizí — to se stane klidně i u nájemníků, co platili spolehlivě, jen najednou potřebovali peníze určené na nájem na něco jiného

Samotné stěhování nájemníků pryč neprobíhá tak, jak jste zvyklí z Prahy — tedy že se odečtou stavy měřidel, pak se dodělá vyúčtování, předají klíče, apod. Probíhá tak, že se nájemníci rozhodnou, že půjdou pryč, a v řádu hodin od toho okamžiku byt opustí.

V lepším případě za sebou zabouchnou dveře a stačí vám “jen” vyměnit zámky, obvykle deratizovat byt od štěnic a/nebo švábů, byt vyčistit, uklidit, případně doplnit vykradené věci (sporák, kuchyňská linka, vana, záchod, dveře v pokojích, vodoměry).

V horším případě se jim např. hodí vstupní dveře od bytu nebo mříže (před většinou obývaných bytů jsou navíc mříže, dveře neznamenají nic), a tak si je při svém odchodu vezmou. V tom případě do bytu v řádu hodin jiní lidé bydlící v tomtéž domě nahází bordel, který nepotřebují a nemají jak se ho zbavit (auta nemají a sedačku do sběrného dvora vzdáleného kilometry neodnesete) do vašeho bytu, protože ví, že než ho pronajmete, tak ho musíte vyklidit. Případně, pokud tam zbylo něco, co se jim ještě hodí, tak to tam poté, co tam za týden náhodou dorazíte pro nájem, rozhodně nebude.

Byt zaplněný bordelem poté, co zůstal otevřený, nebo po bývalých nájemnících, co odešli.

To, co vám jedni nájemníci ukradnou, lze včetně montáže zajistit od jiných místních — kteří to patrně ukradli jinde, protože kde jinde by to vzali, že?
Typicky jde o vstupní dveře, mříže, dveře do pokojů, kuchyňské linky (!), sporáky, a v místě velmi časté tzv. “budiki” — tedy vodoměry. Jeden stojí oficiálně 2500 Kč (x 2, protože teplá+studená voda), od místních se dají sehnat někde okolo pětistovky kus. Není tak neobvyklé, že součet vodoměrů v bytech se mnohonásobně liší na jakoukoli stranu s vodoměrem na patě domu.

Původně zrekonstruovaná zděná koupelna ve vybydleném bytě.

Placení nájemného nájemníky je samostatnou atrakcí. Místní totiž mají často dluhy u místních lichvářů (kde prostě “nejde nezaplatit”), případně úvěrové konto v místní vietnamské večerce. To funguje tak, že nakupují během měsíce na dluh, a až dostanou dávky, zaplatí. Třeba 150% ceny odebraného zboží. Nezaplatit nelze, to by dostali na budku, a hlavně by nedostali znovu na dluh, což nutně potřebují. Často tedy nájemníci spoléhají na to, že dostanete část od sociálky, a s tou částí, kterou mají oni, “se nějak domluvíte”, jak říkají. Nájemníci žijí ze dne na den, absolutně se nezatěžují tím, že když nemají tento měsíc na nájem, příští měsíc nebudou mít na dva tím spíše. To se totiž zase nějak domluvíte. Je pak jen otázka, jestli vyhodit nájemníka, za kterého jsou zaplacené aspoň 3/4 nájmu sociálkou a aspoň nedemoluje byt a možná někdy zas bude mít na celý nájem, nebo ho vyrazit, dát tam jiného, který ovšem nemusí dostat dávku vůbec (třeba proto, že o ni ani nepožádá, protože neměl na lístek na autobus), nebo může na doplatek nájmu nemít úplně stejně.

Logika, že si nájemník, než si pronajme byt, ujasní, jestli na něj má, tady absolutně nefunguje. Nikdo na nájem nemá, doufá že dostane příspěvek na bydlení od sociálky a zbytek dá “nějak” dohromady. Tím že jde o nezaměstnatelné lidi (většina z nich nikdy nepracovala, nemá žádné vzdělání, nezvládá základy pravopisu), jediný příjem je nějaká forma dávek.


Pokud jste se někdy zamýšleli, jak by “správně” měly fungovat sociální dávky, asi jste dospěli k tomu samému, co já — měla by to být forma pojištění, kdy do systému vkládám peníze a pokud mám nějakou “nešťastnou situaci”, systém mi pomůže — asi jako pojišťovna u povinného ručení za 5000 Kč na rok pojišťuje škodu do 50 mil. Kč, ale nepředpokládá, že bude ze systému čerpat každý.

Zde se ale systém pojištění mění do systému výpalného, kdy většinová společnost platí těmto minoritním sociálům, aby náhodou nešli mezi ně živit se krádežemi a loupením, protože na cokoli jiného jsou nepoužitelní. Naprostá většina těch lidí by nevydělala zaměstnavateli ani náklad na minimální mzdu.


Pokud nějakou náhodou vaše byty šlapou jako hodinky, neutíkají vám nájemníci (to v těch lokalitách, kde jsou byty ve shora uvedených cenách, nestane), může váš super byznys pohřbít ještě jedna věc: nekompetentní vedení SVJ (společenství vlastníků jednotek), která jsou téměř bez výjimky předlužená — nikdo z majitelů zdemolovaných bytů, které nemíní už opravovat, se až tak moc nemá k placení fondů oprav a “společných” energií — často ani dluhů na vlastních — ty ale taky často není jak spočítat (ukradené vodoměry, radiátory).

Řadu bytů pak zakoupili (kdysi) rusové/ukrajinci kvůli vízům a jimi zmocnění krajané si ponechávají částky limitně se blížící 100% úhrad nájemníky včetně služeb, takže domům roste dluh na vodě/topení, který táhnou zbývající, co poctivě platí. Vedení SVJ tak fakticky musí zpronevěřovat fond oprav a vše co přijde od majitelů jednotek hradit na vodu/teplou/studenou vodu.

Chodba jednoho z ještě před půl rokem obývaných domů.

To ale často nestačí. Tak se stane, jako letos, že uprostřed zimy dojde k odpojení topení celému domu. Pokud náhodou máte nějaké normálnější nájemníky, zaručeně to bude poslední impuls k jejich přestěhování jinam v rámci sídliště, kde takový problém není — a tedy rozkradení vašeho bytu, pokud rychle neseženete lidi, kterým nevadí, že v domě nejde topení v -20 stupních. Co to bude za lidi asi není třeba specifikovat.

V některých domech správcovské firmy řeší situaci tak, že rozúčtují dluh na nájemném mezi ty, kteří platí a mají zájem, aby to fungovalo. Pokud tito dluh, za který dost pravděpodobně nemohou, nezaplatí, dojde k odpojení celého domu.


Dostávám se k tomu, proč mám velký problém s nazýváním věci “byznysem s chudobou”. Ano, nájmy vlastně v Janově nejsou nijak zvláště nízké. Musíte ale jako majitel počítat s výše zmíněnými škodami, tím, že z roku dostanete zaplacených ve velmi dobrém případě 7–8 měsíců nájmu (ale fond oprav byste správně měli platit celých 12 měsíců), občas elektřina dojde až k odpojení (kvůli dávkám ji mají nájemníci na sebe), takže dělat revize elektroinstalace. Občas se nějaký byt/vchod vybydlí — zdemoluje tak, že už nemá smysl žádné opravy dělat, takže jeho hodnota je v podstatě nulová.

V tom celém je nutné uvažovat značné časové investice (na to, že to za vás bude někdo externě spravovat se absolutně nedá spoléhat, ani není moc kdo), neustálou nutnost jezdit na místo cokoli řešit (nezapomeňte, že většina vašich nájemníků nebude mít telefon buď vůbec, nebo většinu času v zastavárně a co měsíc nové číslo), neschopnost lidí si vyřešit cokoli ve vlastní režii (jeden z “lepších” nájemníků byl několik týdnů bez elektřiny ze zásuvek, protože prý určitě vyhořely. Byl jen vyhozený jistič.). Na dálku nevyřešíte nic. Nájem vám na účet nikdo nevloží ani nepošle (mají exekuce, takže vlastní účty nemají, navíc když nejste v pohotovosti, hrozí, že dřív prachy dostane lichvář nebo vietnamská večerka).

K tomu připočítejte standardní nedoplatky na energiích, které nemáte komu naúčtovat a zatáhnete je sami — jednak těžko poznáte komu, když se vám během roku 3x ztratily vodoměry, jednak vyúčtovaná spotřeba správou domu je prostý rozpočet mezi byty, protože vyúčtovat to z čeho není ve 3/4 bytů, tj. částka k úhradě ani nekoresponduje s reálnou spotřebou, a nakonec jsou vaši nájemníci stejně předlužení, takže by to neměli z čeho zaplatit.

Chodba vchodu, který ještě před čtvrt rokem fungoval. Po požáru.

Dále je nutné počítat s tím, že většina lidí je skutečně velmi hloupých. Ne tak, jak si představujete třídního blba ze základky. Představte si konverzaci:

Já: máte pro mě zbytek nájmu?
Nájemnice: no za mě to platí sociálka
Já: ano, máte platit 8300 Kč, sociálka za vás platí 6000 Kč. 2300 Kč mi máte teď doplatit
Nájemnice: jo
Já: takže máte je pro mě? 
Nájemnice: no ale to vám za mě přece zaplatila sociálka
Já: sociálka za vás zaplatila 6000. Máte platit 8300. Chápeme se?
Nájemnice: jo, chápu
Já: takže mi máte doplatit 2300 Kč
Nájemnice: no ale to za mě platí sociálka

Nevěříte?

“rozhovor” s jednou z nájemnic, která několikátý měsíc uhradila jen 4300 Kč místo 8300 Kč

Na psychice normálně žijícího člověka, který je (nad)průměrně inteligentní, žije mezi chytrými lidmi, pracuje v normální práci, nebo má nějaký normální byznys, se komunikace s lidmi, co napotřetí nepochopí souvětí o dvou větách a více než pět slov, skutečně projeví velmi rychle.

Brzy vám přijde normální, že v 9 ráno celé sídliště spí, a v 11 dopoledne se vaši nájemníci válí doma u televize, zatímco vy místo své jiné práce obíháte kvůli úhradě nájmu — toho, na který jste předtím přispěli do státního systému. Což je samo o sobě velmi děsivé a nebezpečné.

Začnete si taky zvykat, že vaši nájemníci nemají žádné limity stran “slušnosti”, protože přece oni něco potřebují. Takže vám v sobotu v 10 večer v červnu klidně zavolají, aby se zeptali, jestli nevíte, jestli v zimě poteče teplá voda. Jestli nemáte volný byt pro sousedku, co “platí moc a majitel ji chce vyhodit”. Jestli nemáte nějaké byty “ve městě” (myšleno v Litvínově mimo ghetto).

Po 3/4 roce práce s takovými nájemníky při návštěvě bytu vás už nerozhodí ani menší požáry, nebo plná ucpaná vana v bytě, do které se patrně mnohokrát někdo vysral a jen přemýšlíte, komu z vašich místních o 5% chytřejších dělníků řeknete, aby s tím něco udělal a sehnal nový nájemníky, kterým nevadí aktuální invaze štěnic napříč celým panelákem.

Vypálená kóje, které se v tamních panelácích nachází vedle bytů.

Věcem, jako že výtah nejezdí, “protože někdo hodil do výtahový šachty lednici” (!) se smějete. Stejně jako otázce tak osmiletých děcek, jestli jste ze sociálky… když řeknete že ne, tak řeknou že je to dobře, protože tam kouří.

S tím vším nemůžete dělat vůbec nic. Nový nájemník bude patrně stejný idiot a ojebávač jako ti předchozí. Pracujícího nájemníka jsem nikdy neměl.


K tomu existuje řada faktorů, které neovlivníte, a které se můžou byznysu s pronajímáním bytů, kdy je pronájem financován z dávek, dost negativně dotknout:

  • bezdoplatkové zóny: ve zkratce jde o to, že nájemníci pobírají obvykle celou plejádu dávek: příspěvek na bydlení, doplatek na bydlení, hmotná nouze, … Bezdoplatkové zóny jsou městy vyhlášení lokality (např. Janov), kde nově příchozí nájemníci nedostanou doplatek na bydlení. Tkne se především rodin, kde je v bytě hodně moc lidí — namátkou takto vím o jedné rodině v Janově, kdy je asi 11 lidí v 2+kk, protože nemohou do větších bytů za méně peněz — přišli by o onen doplatek, ze kterého platí zálohy na služby. To se mě nijak netýkalo, od začátku mě zajímali spíše nájemníci, kterých bylo méně, a tím menší rizika zničení bytu atp.
  • legislativní úpravy: sociálka letos začala požadovat zúčtování záloh za loňský rok po všech nájemnících, jinak přijdou na 3 měsíce o příspěvek na bydlení. Což je pro řadu nájemníků pomyslný ježek v kleci: loni bydleli často v několika, nezřídka i 4–5+ bytech. V některých nezaplatili poslední nájem, něco ukradli nebo zničili (viz výše), takže se majitelé nějak extra nemají k tomu jim něco potvrzovat a vůbec se s nimi bavit. Některé byty mezi tím navíc změnily majitele (někdy na zahraniční/nekontaktní subjekty, protože dluhy na službách), na ty předchozí ale nájemníci stejně nemají kontakty, protože nemají telefony. Pro vás to ale znamená, že vaši nájemníci nebudou mít na nájem.
  • požár/závada, která se přímo netkne vašeho bytu: (připomenu, že většina pojišťoven odmítá byty v lokalitě na cokoli pojišťovat, ale i kdyby, v tomto případě je vám to na prd) a vyhoří třeba elektroinstalace v prvním patře. Elektřina nejde a už asi nikdy nepůjde v celém vchodě. Váš, jinak zcela v pořádku byt, se stává obtížně pronajímatelný a v podstatě bez hodnoty.

Trvalo mi nějakou dobu všechny okolnosti vstřebat. Opravujete byty poprvé, podruhé, potřetí. Dáváte do nich další a další peníze. Dáváte klíče dalším nájemníkům, co vypadají v pohodě a “hned v pondělí jdou na sociálku”. Za dva měsíce je vyhazujete, protože nedostali dávky, nebo jich dostali na půlku nájmu a druhou nemají. Po každé návštěvě nájemníků se modlíte, abyste si domů nedotáhli štěnice.

Jeden z otevřených bytů zaplněný bordelem.

9 z bytů jsem letos v srpnu prodal tak úspěšně, že jsem na nich snad ani neutrpěl ztrátu. 2 “lepší” mi ještě zbývají (jeden z nich je snad jediný, kde je nájemník déle než rok a platí od začátku v pohodě, ale jeho cena je téměř dvojnásobná, než výše popisovaných, protože je spíše na kraji Janova). Jeden ani nevím kde přesně je. V úhrnu +/- černá nula.

I přesto, že jsem kupující dostatečně a dokola poučoval o rizicích, si vybrali sami, které byty chtějí a sami se byli v lokalitě podívat, mám z “prodejního úspěchu” poněkud zvláštní pocit — celý Janov totiž dnes pocitově vnímám jako hru o to, komu zůstane v ruce Černý Petr.


Na závěr úvaha, kde jsou vady a proč to nefunguje:

  • sociální systém je mimořádně štědrý: je bez problému možné, abyste na dávkách žili v podstatě celý život. Člověk po deseti letech na dávkách pracovat nepůjde.
  • lidé s 5+ exekucemi mohou normálně žít ve společnosti (to by bylo na samostatný článek). V podstatě jim nehrozí vůbec nic, buď vám zaplatí, nebo to odepíšete.
  • je možné, aby se lidi žijící z dávek neomezeně stěhovali, jak se jim zachce, což je nevede k tomu se o vámi svěřený majetek jakkoli starat
  • ti samí lidé na dávkách v ohromném množství plodí další děti, kteří budou v budoucnu “zákazníci” tohoto systému.

Paušální názor, že nejde pronajímat byty v “chudších” lokalitách, nepovažuji za správný. Ale návratnost — samozřejmě teoretická — už tak světlá jinde není.

Pokud jde o normální byt v normálním domě, v normální lokalitě, a s běžnou ostražitostí (lustrace exekucí, požadavek na referenci od předchozího pronajímatele/kontakt na něj, dotaz na zaměstnání, požadavek na kauci), nemyslím, že by bylo riziko větší, než pronájem bytu třeba v Praze.

Pokud ale pronajmete byt lidem, pro které je výdaj v řádu stokorun zásadní zásah do rozpočtu, který je navíc plněn výlučně z cizích peněz, je to jen časovaná bomba. Jako celý Janov a řada dalších ghett.


Tour de ghetto. Pokud vás článek zaujal, mám oslňující nabídku.

Protože mě ghetta a jejich problémy zajímají, často do nich jezdím téměř po celém Severočeském kraji. Pokud chcete vidět realitu, kterou z pár fotek těžko pochopíte, takříkajíc to zažít na vlastní kůži, aniž by vás někdo vzal sekerou po hlavě, můžete se mi ozvat (michal zavináč krajcirovic tečka cz, nebo FB), rád vás vezmu sebou.

Reklama: stahování zdarma … založení firmy online … sídlo pro firmu