Второе гражданство Кипра через покупку недвижимости: какие налоги нужно заплатить
Инвестиция в жилую и коммерческую недвижимость на Кипре весьма перспективна для иностранных граждан, ведь помимо актива, стабильно растущего в цене, можно получить и кипрский паспорт, обеспечивающий владельцу все преимущества гражданства ЕС.
Перед покупкой недвижимости стоит ознакомиться не только с тенденциями на рынке жилья, но и с нюансами налогообложения в юрисдикции. В следующем материале вы найдете информацию об основных сборах и налогах, с которыми столкнется иностранный инвестор при приобретении кипрской недвижимости, а также о затратах на содержание купленного объекта.
Основные типы налогов
НДС
Все новые объекты недвижимости облагаются налогом на добавленную стоимость (VAT). Не нужно выплачивать этот налог только тем, кто приобрел объект на вторичном рынке недвижимости, или же тем, кто купил объект, разрешение на строительство которого было получено до 1 мая 2004 года.
Ставка НДС составляет 19%. Однако, начиная с 8 июня 2012 года, согласно закону №73(1)/2012, в ряде случаев может действовать льготная ставка — 5%.
Кто может претендовать на оплату НДС по льготной ставке 5%:
· Физические лица, достигшие 18 лет.
· Те, кто приобрел жилье исключительно для собственного использования. При этом на острове можно не проживать длительное время. Если у инвестора нет в планах переезда на остров, главное, чтобы во время визитов на Кипр он останавливался именно в этом объекте. В течение 10 лет нельзя использовать жилье для получения прибыли — т.е. сдачи в аренду.
· Лица, которые еще не приобретали жилые объекты на Кипре по льготной ставке НДС. Купить с 5% НДС можно только один объект недвижимости, последующие облагаются стандартным налогом в 19%.
Некоторые нюансы применения 5%-ного НДС
Стоит учитывать, что льготная ставка применяется к первым 200 м2 объекта, остальная площадь облагается налогом по стандартной ставке 19%. При расчете площади ориентируются на планы объекта, которые утвердили официальные службы Кипра.
Если при покупке был выплачен НДС, однако новый владелец не использовал объект, и жилье осталось в состоянии нового, то при перепродаже можно претендовать на возврат суммы НДС.
Если с момента приобретения недвижимости не прошло 10 лет, но владелец начал использовать в качестве места проживания другое жилье или же перепродает объект или сдает в аренду, он должен возместить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС. Не позже, чем через 30 дней после таких изменений требуется обратиться в налоговый департамент для расчета необходимой суммы компенсации. При этом учитывается количество лет, которое осталось до завершения 10-летнего периода.
Титул
В случае вторичной недвижимости покупатель выплачивает так называемый титул (комиссию за перевод права собственности). Для новых объектов, облагаемых НДС, правительство отменило выплату этого налога. Этот единоразовый сбор перечисляется в Земельный департамент уже после полной оплаты и выдачи разрешения муниципалитета на передачу прав собственности в данном объекте.
Ставка налога начисляется в зависимости от стоимости объекта. Для недвижимости ценой до €85 430 она составит 3%, для объекта ценой от € 85 430 до €170 860–5%, а для недвижимости стоимостью более €170 860–8%.
Важно учесть: можно немного сэкономить при уплате этого налога, если оформить право собственности на двух или более человек. Тогда снизится стоимость жилья из расчета на каждого владельца, а с ней — и ставка налога.
Гербовый сбор
Этот налог выплачивается единоразово, при приобретении как новой, так и вторичной недвижимости. Ставка рассчитывается в зависимости от рыночной цены объекта:
· Для объектов ценой ниже €171 тыс. — 0,15%.
· Для объектов дороже €171 тыс. — 0,2%.
Сбор нужно выплатить в течение месяца после заключения сделки.
Налог на недвижимость
С 1 января 2017 года ежегодный налог на недвижимость не взимается. До этого он рассчитывался на основе оценки стоимости объекта по состоянию на 1980 год — что в 10–15 раз ниже современной рыночной цены.
Муниципальный налог на недвижимость
Это ежегодный сбор в муниципалитет за вывоз мусора, уборку улиц и другие виды благоустройства. Ставка налога зависит от стоимости объекта недвижимости и региона, в котором он находится. С 2017 года она высчитывается от стоимости по оценке 2013 года, а не 1980 года, как было раньше. Однако несмотря на это, сборы по налогу не слишком высоки.
Налог на прирост капитала
Если инвестор продаст недвижимость на Кипре, ему нужно будет выплатить налог с прибыли от продажи — разницы между ценой покупки и стоимостью продажи. Ставка налога фиксированная — 20%. При этом учитываются разнообразные факторы: инфляция, а также средства, вложенные в улучшение недвижимости — например, ремонт.
Сколько нужно потратить на содержание кипрской недвижимости?
После приобретения недвижимости на плечи собственника ложатся следующие регулярные расходы:
· Ежегодный муниципальный налог — идет на оплату вывоза мусора, освещения улиц и других работ.
· Налог на канализацию.
· Затраты на энергоресурсы — электричество и воду.
· Оплата коммунальных услуг.
· Затраты на уход за бассейном или садом — при необходимости.
Коммунальные счета зависят от типа недвижимости. Если вилла или апартаменты находятся в современном комплексе с развитой инфраструктурой, охраной, бассейном и другими удобствами для жильцов, нужно будет выплачивать ежемесячные взносы за обслуживание комплекса — в среднем они составляют около €150 в месяц. В случае частного дома с отдельной территорией, таких взносов в общий фонд не будет. Однако владельцу придется самостоятельно организовывать и оплачивать уход за бассейном и придомовой территорией.
Электричество и вода оплачиваются по счетчику, так что если вы используете жилье только в сезон, расходы будут ниже. При сдаче жилья в аренду затраты на эти ресурсы, естественно, возрастут.
Расходы для разных типов инвестиций — с примерами затрат
Для оформления гражданства Кипра требуется инвестировать в недвижимость не менее €2 млн. Допускается покупка как жилых, так и коммерческих объектов. Однако для сохранения статуса гражданина необходимо приобрести и удерживать в собственности жилой объект стоимостью не менее €500 тысяч. Таким образом, при инвестиции в коммерческую недвижимость сумма затрат будет выше — от €2,5 млн.
Примеры объектов и расходов:
1. Офисное помещение стоимостью €1,1 млн., вторичная недвижимость. НДС выплачивать не нужно, гербовый сбор — €2 114. Комиссия за перевод титула составит €40 582. Таким образом, общая сумма налогов и сборов — €42 696.
2. Новый жилой объект — пентхаус стоимостью €1,055 млн. Это первый купленный объект, который будет использоваться для проживания, так что НДС выплачивается по льготной ставке 5% — €52 750. Гербовый сбор составит €2 024. Общая сумма налогов — €54 774.
Кроме того, следует учитывать дополнительные расходы на юридическое сопровождение, а также государственные сборы за подачу заявки.
Не пропустите! С 15 мая 2019 года в силу вступили изменения в программе гражданства Кипра. Подробности в нашей публикации «Гражданство Кипра: Нововведения ужесточили правила получения паспорта».
Условия возврата инвестированных средств
По условиям кипрской программы экономического гражданства, необходимо удерживать инвестиции в течение 3 лет. По прошествии этого срока разрешается продажа или сдача в аренду приобретенного объекта недвижимости. Это требование можно обойти — если заново инвестировать такую же сумму в недвижимость островной юрисдикции на срок не менее трех лет, то допускается досрочная продажа недвижимости.
Важно учесть: после продажи недвижимости в собственности необходимо иметь жилье на сумму от полумиллиона евро.
Расходы и прибыль от продажи имущества рассчитываются для каждого отдельного случая — сумма зависит от возможности компенсации НДС, выплаты налога на прибыль от продажи объекта.
В целом, если учитывать налоги и расходы на юридическое сопровождение, оформление гражданства Кипра потребует затрат примерно на €3 млн. Однако преимущества стоят того — паспорт страны Евросоюза, возможность оптимизации налогообложения, а также выгодная инвестиция в динамично развивающийся рынок недвижимости Кипра.
E-mail: kristina@migronis.com
тел.: + 7 499 350 2137
