หนีตายหรือขายหมู! REITsไทยยังไปต่อได้หรือไม่?
ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา สินทรัพย์ที่เผชิญกับแรงเทขายอย่างหนักก็คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REITs ไทย โดยดัชนี SET Property Fund and REITs (SETPREIT) ดิ่งลงกว่า 6.2% จึงเกิดเป็นคำถามว่า REITs ยังเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนหรือไม่ และเหตุการณ์ที่ผ่านมาเป็นการหนีตายหรือขายหมูกันแน่ การจะตอบคำถามเหล่านี้ได้ต้องเข้าใจ 2 เหตุหลักที่ทำให้ REITs ปรับตัวลงก่อน
สาเหตุแรก เกิดจากนักลงทุนบางกลุ่มมองว่า REITs แพงเกินไป โดยในช่วงที่ผ่านมาราคา REITs มีการปรับตัวขึ้นมาก โดยที่พื้นฐานไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก กดดันให้ระดับปันผล (ยีลด์) ปรับตัวลดลงเหลือเพียง 5.0% ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปันผลในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ระดับ 5.7% ส่งผลให้นักลงทุนบางกลุ่มมองว่า REITs แพงขึ้นเมื่อเทียบกับอดีตและถือโอกาสดังกล่าวในการขายทำกำไร สอดคล้องกับมุมมองของนักวิเคราะห์ในตลาดที่ประเมินว่า REITs บางตัวแพงเกินปัจจัยพื้นฐานไปแล้ว โดย REITs ที่มีน้ำหนักมากที่สุด 5 อันดับแรกบนดัชนี SETPREIT ถูกนักวิเคราะห์มองว่าราคาแพงเกินกว่าราคาเป้าหมายโดยเฉลี่ยถึง 18.0%
สาเหตุที่สอง เกิดจากปัญหาสภาพคล่องต่ำของตลาด REITs ไทย ซึ่งมักเป็นปัญหาของตลาดเกิดใหม่ โดยมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวัน (Traded Value) ของ REITs ในช่วงเวลา 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 160 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นเพียง 0.04% ของค่าเฉลี่ยมูลค่าตลาด (Market Cap.) เท่านั้น นอกจากนี้หากเทียบกับตลาดหุ้นไทย (SET) แล้ว มูลค่าการซื้อขายต่อมูลค่าตลาดต่อวันของ SETPREIT นั้นตำ่กว่า SET ถึง 7.5 เท่า ยิ่งไปกว่านั้น ในวันที่ 17 กรกฎาคม 2562 ซึ่งเป็นวันที่ REITs ปรับตัวลดลงมากที่สุด มูลค่าการซื้อขายพุ่งสูงถึง 1,066 ล้านบาท หรือคิดเป็น 6.7 เท่าของมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวัน ทำให้ตลาดรับแรงเทขายไม่ไหว และปรับตัวลงอย่างรุนแรง
เมื่อทราบถึงที่มาที่ไปของการปรับตัวลงของ REITs แล้ว คำถามถัดมาก็คือการลงทุนใน Reits ยังน่าดึงดูดอยู่หรือไม่
เมื่อพิจารณาจากสภาวะเศรษฐกิจและตลาดทุนในปัจจุบัน จะเห็นได้ว่าแนวโน้มการใช้นโยบายการเงินที่ผ่อนคลายมากขึ้นของธนาคารกลางทั่วโลก จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนให้ REITs มีผลตอบแทนที่น่าสนใจขึ้น และหากเปรียบเทียบผลตอบแทนหรือยีลด์ระหว่าง REITs กับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ จะพบว่ายีลด์ของ REITs ก็ยังน่าดึงดูดกว่า โดยเมื่อเทียบกับ หุ้นไทยปันผลสูง (SETHD) ณ ระดับ 1,261.61 ซึ่งให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.3% ส่วนต่างระหว่างยีลด์ของ RIETs กับหุ้นปันผลก็ยังสูงถึง 0.8% และเมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ซึ่งให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 2% ก็พบว่ายีลด์ของ REITs ยังมีส่วนต่างกับบอนด์ยีลด์ไทย อายุ 10 ปี (Spread) สูงถึง 3.2%
นอกจากนี้ เมื่อมองในแง่ของความผันผวนแล้ว REITs ก็ยังดูน่าดึงดูดกว่าสินทรัพย์อื่นๆ โดย REITs มีค่าความผันผวนโดยเฉลี่ยในรอบ 3 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 6.9% น้อยกว่าความผันผวนของหุ้นไทยปันผลสูง ซึ่งอยู่ที่ 8.4% และมากกว่าบอนด์ไทยซึ่งอยู่ที่ 2.4% และหากมองในมุมของนักลงทุนในประเทศแล้ว ไม่มีส่วนผสมของหุ้นและบอนด์แบบไหนที่จะให้ผลตอบแทนได้ดีกว่า REITs เลย
ดังนั้น จากสภาวะปัจจุบัน เราเชื่อว่า REITs ไทยยังคงน่าสนใจในแง่ของผลตอบแทนต่อความเสี่ยง และตอนนี้ไม่ใช่จังหวะหนีตาย! เพียงแต่นักลงทุนต้องยอมรับความเสี่ยงจากสภาพคล่องที่ตํ่าของตลาดกองทุนอสังหาฯไทยให้ได้ ทั้งนี้นักลงทุนสามารถกระจายความเสี่ยงในการลงทุนใน REITs รายตัวได้ด้วยการลงทุนใน กองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ (Fund of Property Funds) ซึ่งมีผู้จัดการกองทุนคอยคัดเลือก REITs ที่มีผลตอบแทนโดดเด่นเข้าพอร์ตการลงทุนอย่างสม่ำเสมอ
Important Notice:
All information referred in this communication has been prepared by Krung Thai Bank Public Company Limited (KTB) in order to communicate or distribute useful preliminary information to the clients exclusively for the benefit and internal use of the clients. However, it is not intended as investment advice, or an offer or solicitation for the purchase or sale of any financial instrument. All information contained in this communication belongs to KTB and may not be copied, distributed or otherwise disseminated in whole or in part without the prior written consent of KTB.
No any information is warranted or guaranteed by KTB or its subsidiaries and affiliates as to its completeness, accuracy, or fitness for a particular purpose, express or implied, and such information are subject to change without notice.
KTB is not acting as an advisor or agent to any person to whom this communication is directed. Such persons must make their own independent assessment of the information, should not treat such information as advice relating to legal, accounting, taxation or investment matters and should consult their own advisers.
KTB or its subsidiaries and affiliates may act as a principal or agent in any transaction contemplated by this communication, or any other transaction connected with any such transaction, and may as a result earn brokerage, commission or other income. Nothing in this communication is intended to be, or should be construed as an offer to buy or sell, or invitation to subscribe for, any securities.
Neither KTB nor any of its directors, employees or representatives are to have any liability (including liability to any person by reason of negligence or negligent misstatement) from any statement, opinion, information or matter (express or implied) arising out of, contained in or derived from or any omission from this.
คำเตือน
ข้อมูลทั้งปวงภายใต้การสื่อสารนี้ถูกจัดเตรียมขึ้นโดย บมจ.ธนาคารกรุงไทยจำกัด (มหาชน) (ธนาคาร) สำหรับการสื่อสารหรือเผยแพร่ข้อมูลเบื้องต้นที่มีประโยชน์ให้แก่ลูกค้า เพื่อเป็นประโยชน์เฉพาะสำหรับลูกค้าของธนาคาร อย่างไรก็ดี การสื่อสารดังกล่าวไม่ถือเป็นคำแนะนำในการลงทุน หรือข้อเสนอหรือการชักชวน เพื่อการซื้อหรือขายตราสารทางการเงินใดๆ ทั้งนี้ ข้อมูลทั้งหมดนี้เป็นของธนาคาร ซึ่งไม่สามารถทำสำเนาคัดลอก แจกจ่าย เผยแพร่ ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน โดยไม่ได้รับของยินยอมล่วงหน้าจากธนาคาร
ไม่มีข้อมูลใดๆ ไม่ว่าโดยชัดแจ้งหรือปริยาย ที่ธนาคารหรือบริษัทลูกและบริษัทในเครือของธนาคารรับรองหรือรับประกันความถูกต้อง ความสมบูณ์ แท้จริงของข้อมูลดังกล่าว หรือความเหมาะสมของข้อมูลสำหรับวัตถุประสงค์เพื่อการใดๆ และข้อมูลดังกล่าวสามารถเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ
ธนาคารไม่ได้ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษา หรือตัวแทน ของบุคคลใด ที่ได้รับข้อมูลนี้ ผู้ที่ได้รับข้อมูลจะต้องทำการประเมินความเหมาะสมด้วยตัวเองในการใช้ข้อมูล และจะต้องไม่ใช้ข้อมูลที่ได้รับมาเสมือนเป็นการได้รับคำแนะนำ ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง กฎหมาย บัญชี ภาษี หรือ การลงทุน โดยผู้ที่ได้รับข้อมูลควรได้รับคำแนะนำจากที่ปรึกษาของตนเองเท่านั้น
ธนาคารหรือบริษัทในกลุ่มและบริษัทในเครือของธนาคารอาจทำหน้าที่เป็นตัวการ หรือ ตัวแทน ในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการสื่อสารนี้ หรือการทำธุรกรรมใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมดังกล่าว โดยส่งผลให้ได้รับค่านายหน้า ค่าธรรมเนียม หรือ รายได้อื่นๆ ทั้งนี้ การสื่อสารนี้ไม่ถือเป็นคำเสนอเพื่อซื้อหรือขาย หรือคำชี้ชวนในการใช้สิทธิซื้อ สำหรับหลักทรัพย์ใดๆ
ธนาคาร กรรมการ พนักงาน หรือ ตัวแทนใดๆ ของธนาคาร จะไม่รับผิดชอบใดๆ (รวมทั้ง ความรับผิดต่อบุคคลใด โดยเหตุที่ประมาทเล่นเล่อ หรือการให้คำแนะนำโดยประมาท) ที่เกิดขึ้นโดยตรงหรือเป็นผลจากการใช้ข้อความหรือความเห็น ข้อมูล หรือสิ่งใดก็ตาม จากข้อมูลหรือที่ได้มาหรือละเว้นการดำเนินการอันเนื่องมาจากข้อมูลนี้
Important Note for Investment Product:
These contents provide an option of investment which is not an offer for sale of any product. If you wish to invest in any product, please contact bank officer for receiving the offer and explanation including information relating to investment risk and relevant fees. Past performance of any funds do not guarantee the future performance. Any amount in this presentation is estimate financial information and the future performance may not be in line with them.
The bank may be subject to conflict of interest relating to sale of investment product as a result from fee or any benefits arising from the sale receiving by the bank or its affiliate who is responsible for fund management, therefore, you should carefully use these contents for your decision of investment.
An investment is not a deposit of the commercial bank and there is no any protection from the Deposit Protection Agency and subject to certain risk. The investor may receive return that is less than amounts you invested at the first date.
Investors should understand product feature, conditions, return and risk before making their investment decision.
คำเตือน สำหรับผลิตภัณฑ์การลงทุน :
เนื้อหาเหล่านี้เป็นการเสนอแนะทางเลือกในการลงทุน โดยมิได้เป็นการเสนอขายผลิตภัณฑ์ ทั้งนี้หากท่านประสงค์ในการลงทุน โปรดติดต่อเจ้าหน้าที่ธนาคาร เพื่อรับการนำเสนอและคำอธิบาย รวมถึงความเสี่ยงการลงทุนและค่าธรรมเนียมต่างๆ ผลตอบแทนเป็นข้อมูลในอดีตมิได้เป็นการรับประกันผลการดำเนินงานในอนาคต และตัวเลขที่นำเสนอเป็นการประมาณการข้อมูลทางการเงิน และผลตอบแทนในอนาคตอาจไม่เป็นตามที่ประมาณการณ์ได้
ธนาคารอาจจะมีความขัดแย้งด้านผลประโยชน์เกี่ยวกับการขายผลิตภัณฑ์การลงทุน เนื่องจากธนาคารอาจจะได้รับค่าธรรมเนียมหรือผลประโยชน์จากการขาย หรือบริษัทในเครือของธนาคารทำหน้าที่บริหารกองทุน ดังนั้น ท่านควรใช้เอกสารนี้เป็นส่วนหนึ่งของการตัดสินใจการลงทุนของท่านเองอย่างรอบคอบ
การลงทุนไม่ใช่การฝากเงินธนาคารพาณิชย์และไม่ได้รับการคุ้มครองจากสถาบันประกันเงินฝาก การลงทุนมีความเสี่ยงและผู้ลงทุนอาจได้รับเงินลงทุนคืนน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มต้นในวันแรก
ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนการตัดสินใจลงทุน
