🏢不動產系列（二）-買到漏水屋可以解約嗎❓

買房是很多人一生中非常重大的一筆花費。

但如果辛辛苦苦花了大筆存款，卻買到漏水屋該怎麼辦呢？

可以解約要回買賣價金嗎？

這個問題經常會用到一個法律概念，叫做「瑕疵擔保責任」：

賣家應擔保房屋在交付時，房子沒有存在會減少房屋「價值」或「效用」的「瑕疵」，除非減少程度無關重要。（民法第354條）

若存在這種瑕疵，買家就可依法要求「減少價金」，或是直接「解約並要求返還買賣價金」。（民法第359條）

所以如果買到漏水屋，漏水狀況大大減損房子價值、效用時，買家就可依照「瑕疵擔保責任」相關規定，要求「減價」，或「解約並要求返還價金」。

⚠️但需特別注意以下幾點：

🔻解約顯失公平時：

如果漏水狀況（瑕疵）並不是很嚴重，衡量「瑕疵損害買家程度」與「解約損害賣家程度」，可認為解約「顯失公平」時，買方依法只能要求「減價」，而無法「解約」。（民法第359條）

🔻買方早知情：

如果買方一開始成立買賣契約時，對於漏水狀況早已知情，賣方就不需負「瑕疵擔保責任」。（民法第355條）

🔻買方有重大過失：

如果買方在契約成立時，是因「重大過失」（顯然欠缺普通人的注意程度），而不知漏水情況，賣方同樣不需負「瑕疵擔保責任」。（民法第355條）

但賣方如果有保證沒有漏水狀況，或有故意不告知漏水狀況情形，即使買方有重大過失，賣方仍應負「瑕疵擔保責任」。

🔻儘速檢查：

買方取得房屋後，應儘速依照一般通常程序檢查屋況，若發現漏水狀況應立即通知賣方。否則就無法要求賣方負「瑕疵擔保責任」（民法第356條）。

除非，賣方有故意不告知瑕疵的情況，賣方仍需負責。（民法第357條）

🔻特別約定：

如果雙方有特別約定，免除賣方的「瑕疵擔保責任」，當然賣方就不需負此責任。所以簽約時要特別小心，注意契約是否有特約免責。不過如果賣方故意不告知瑕疵，特約是無效的。（我們可以發現賣家故意不告知瑕疵，在法律上有諸多不利的後果）

🔻期限：

1.買方主張房子有瑕疵後，賣方可以定一個期限，催促買方在期限內確認是否解約，買方需在期限內確認要不要解約，否則將喪失解約權利。（民法第361條)。

2.買方「通知賣方」有瑕疵情況後，必須在「六個月」內解約或請求減價。但賣方如果故意不告知瑕疵，買方就不受這六個月限制（民法第365條）。

3.但如果交屋都超過五年了，不管上述「六個月」期間是否過了，也不管賣方是否故意不告知瑕疵，買方都不能再依照「瑕疵擔保責任」相關規定解約或請求減價（民法第365條）。

以上是初步概念介紹，個案的具體策略建議仍須與律師研究討論