ヤドカリプロジェクトの収支を振り返りつつ、金融機関と建築や地域の関わりについて考えています。

少し長いですが、経営や建築をやっている全ての人に読んでほしくて書きました。長々と読んでくださったら、ありかとうございます。

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下のグラフは、ヤドカリ第一弾「がんばり坂の家」の収支を視覚化したものです。

支出に対する収入は122.7%となっていて、改修関連の補助金による後押しにまだ助けられてはいるものの、当初目標の「利益率25%」に近いところまで来ています。

一方で、たった数%の差とはいえ、22.7%と25%では１割近い差があるとも言えます。（設計料が工事費の10%と11%では、設計者にとって大違いなのと同じ）

この差の要因として、当初予算に計上しそびれていた売却時の仲介手数料と融資関連コストがあります。

古橋さんの仲介のおかげで素晴らしい買主さんに引き継げたので、仲介手数料が有意義なコストであることは疑う余地がありません。

一方で融資については、「キャッシュが手元にあるなら次は融資使わない方がいいかな」とも思いました。

ただ、いまはやはり金融機関と協力して進める方が良いのかも、とも思っています。

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今回、売却にあたって気づいたことがあります。

ヤドカリプロジェクトのゴールは「買い手がつくこと」だと思っていたんですが、必ずしもそうではないということ。

こちらが設定した売値で「買いたい」という人が現れればゴールだと思っていたんですが、住宅ローンを使うケースでは金融機関が決定権を握っているわけで、しかもそういうケースが大半と思われます。

噛み砕いて言うと。

住宅ローンを組めるか金融機関が判断するにあたって、物件の担保価値が評価されます。僕が設定した売値よりも金融機関の評価が低ければ、ローンは組めず「売れない」となります。

そして、金融機関が評価する担保価値とは、万が一の際にその物件を処分して債権回収できるかどうかであって、即ち「売りやすいかどうか」。

たった一組の買い手の心に響けば良いと思って自由に設計したプランも、「ワンルームだからファミリーに売れない」だの「変な間取り」だの言われて評価が下がる…

極端に言えばそういうことで、金融機関に理解がなければ実際にそうなりかねません。

ヤドカリプロジェクトをビジネスコンテストで最優秀に選んでくれた某信金さんでさえ、「中古住宅は改修しても高値をつけるのが難しい」などと言う始末。そこを変えていこうというところを評価して最優秀をくれたはずなんですが？苦笑

そうおっしゃったのは新たに異動してこられた支店長でしたが、大抵の方はその程度の認識なんだろうなと思いました。

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ふざけんな二度と融資なんか使わんわと思いつつ、でもここを変えていかないと始まらないのかもとも今は思います。

たぶんこれはヤドカリの話だけでなく、建築や都市に対するあらゆる投資、さらに言えば、融資を必要とするあらゆる事業に同じことが言えるはずです。

都市形成の小さくない比重を金融機関の判断が担っているのだとすれば、金融機関の理解なくしてよいまちが作れるはずがありません。

問題は、誰が「金融機関の理解を育むことができるのか」。

建築家や大学教授がいくら説いても、理解のない土地柄の金融機関にとっては馬の耳に念仏でしょう。お金を借りてくれない人は、彼らにとってステークホルダーではないのだから。

翻ってこれこそが、建築家が投資するヤドカリプロジェクトの本当の意義のように思えてきました。

投資して、お金を回して、信頼を高めることで、金融機関の理解を育み協力して、まちのベクトルを変えていく、そういうことに興味が向いてきました。

…浜松を牛耳るっていうのは、そういうことだと思うんだよな。

一歩も引く気はねーぜ。
（by 流川楓＠豊玉戦）

先日、日経BPさんに取材して頂いたときのウェブ記事が公開されました。

シリーズ・空き家問題に挑む（1） 建築家自ら「空き家改修→住み継ぎ」を実践する「ヤドカリプロジェクト」
https://project.nikkeibp.co.jp/hitomachi/atcl/study/00061/

掲載して頂いた「ひとまち結び」というサイトは、人とまちが関わりながら課題を解決していく取り組みを紹介するウェブメディア、だそうです。

買主さんへのインタビューが掲載されるのはこれが初めてとなります。ご興味あるかたはご高覧下さい。

ヤドカリプロジェクト第１弾「がんばり坂の家」は、3月2日に無事、買主さんへの引き渡しが完了しました。

買主さん要望のリフォームや自己負担の修繕工事の手配、瑕疵保険の手続き、３年前から終わっていなかったDIYの仕上げ、そして自分の引っ越しなど、通常業務と並行してなのでかなりバタバタでしたが、ようやく振り返る時間がとれるようになってきました。

3月25日には日経BPさんの取材がありました。ヤドカリ第２弾「竪穴の家」で自分がインタビューを受けたあと、がんばり坂の家に移動して買主さんへの取材にも同行させて頂き、改めてお話を伺うことができました。

買主さんの奥さんが、僕も非常勤で勤めている静岡文化芸術大のご出身の建築士なんですが、僕たち以上にきれいに暮らされていてとても嬉しかったです。

当然、建築について分かり合える部分が多く、そういう方に選んで頂けたのも本当に幸せです。取材の中でもがんばり坂の家に対する愛着を率直な言葉で語って下さって、なんだか照れました。笑

ヤドカリプロジェクト第２弾の１期改修工事がひと段落し、弊社事務所機能も移転しました。

去る2020年は僕（1979年生まれ）にとって本厄の年で、何かあるんじゃないかと思っていたら世界中を巻き込む厄年になってしまいました。

事務所としても、始まりかけたプロジェクトが流れるだけでなく、見積までまとまったプロジェクトも流れたり、結果的に竣工案件のない厳しい一年でしたが、年末に大きな収穫がありました。

ヤドカリプロジェクト第一弾「がんばり坂の家」に、ついに買い手がつき、12/27に売買契約締結に至りました。

思い返せば、昨年の年明けから細々と告知をはじめ、コロナで世の中がひっくり返る中、5月には古橋さんの365LIFE（株式会社スズヒロ）さんに仲介に入って頂きましたが、時折問い合わせは頂くものの、家の前の坂を見て諦められたりして、なかなか成約に至る買い手さんが現れずにいました。

売り出し時の価格は少し高めに設定していたのですが、 これは、単に安さを理由に興味を持って頂く方を排除し、プロジェクトの価値まで理解して下さる方に見て頂きたいという思いからでした。でも元々、プロジェクトに共感して下さる方には安く譲ってもいいと思っていたし、古橋さんからのアドバイスもあって、10月に価格を見直したところ問い合わせが急増し、11月中旬には買付が入り、その後の協議を経て年末の契約に至ったところです。やはり古橋さんのアドバイスは的確でした。

買付が入ったときは２組が同時に検討されていて競争状態だったのですが、どちらもヤドカリプロジェクトに共感し、がんばり坂の家を気に入って下さっていました。

今回、チャンスを逃されたもう一組は、「別の土地でがんばり坂の家のような新築住宅を建てたい」ということでご相談を受けています。 結果的に、価格を下げたことで間口が広がり、プロジェクトに共感して下さる方にも情報が届くようになったのだと思います。「損して得とれ」とはこのこと。

がんばり坂の家は3月頭に無事引き渡しが完了し、現在は既に買主さんの新しい暮らしが始まっています。僕の拠点もヤドカリ第二弾へ移転しました。詳しくは改めてご報告・プレスリリースをします。

第一弾の売却が済むことで、ようやくプロジェクトとして１サイクル回ることになるので、それを受けていろいろ議論の場を設けていきたいと思っています。もちろん共育プロジェクトも、徐々に再始動するつもりです。ご期待下さい。

2020年12月3日、同級生のさやかさんこと西野先生にお声がけ頂いて、京大大学院建築系専攻の「建築プロジェクトマネジメント論」のリレー講義に登壇させて頂きました。

担当のテーマは「空き家再生」。自身が取り組むヤドカリプロジェクトの話を軸に、空き家やリノベーションにまつわるあれこれをお話ししました。言いたいこと全部言えたスッキリ感。笑

知人で作家の尾内以太さんのエッセイが「BUNBUNはままつ」に入選され、浜松百選12月号に掲載されました。おめでとうございます。

コロナ禍の中、2020年度もリノベーションスクール浜松が開催されました。講師役は昨年度で卒業で、今回はライブアクトとして講演をさせて頂きました。皆さんが行動を起こされる何かのきっかけになれば幸いです。

既にいくつか動き始めているプロジェクトもあるようです。これからも連携して、まちを面白くしていきたいですね。