Ciudad de Córdoba — Nueva Córdoba — Argentina

Los “nuevos créditos hipotecarios” en Argentina — Simple medida, sin políticas públicas sobre el déficit habitacional —

Desde hace una semana, se emitió una circular del BCRA — Banco Central de la República Argentina — en la que plasma la nueva modalidad e instrumentación de créditos hipotecarios para el acceso a la vivienda.

Los nuevos créditos hipotecarios y de ahorro, son una medida con el objetivo de disminuir déficit de propiedad en Argentina. No es un programa de políticas públicas que mitiga el déficit habitacional. La medida evidencia su preferencia para la adquisición de viviendas terminadas, intentando así impulsar la actividad en los mercados inmobiliarios. Lo cual no asegura un impulso en los servicios de la construcción y la generación de empleo genuino en esa rama.

Vamos por partes, dijo Jack :

1- ¿Qué es? Se trata de una medida que servirá tanto para el ahorro como para créditos hipotecarios, otorgados por diferentes bancas privadas.

2- ¿Cuál es el objetivo de la medida? Facilitar el acceso a la vivienda de las familias argentinas — no hace distinción o segmenta a un grupo en particular. Tiene el ideal de cumplir equidad social y queda como eso.

3- ¿Cómo se instrumenta? Por medio de una unidad teórica denominada UVIs — Unidades de Viviendas — El valor inicial de la UVIs, se ha fijado como un valor testigo, determinado a partir de las cifras y valorizaciones de distintos tipos de inmuebles en Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta, Santa Fe y Paraná. Se ha fijado al 31 de marzo 2016 en $ 14,053 catorce pesos con cincuenta y tres centavos — que corresponde a la milésima parte del valor de m2 testigo. Entonces 1000 UVis servirán para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro.

1 UVIs = $14,053 catorce pesos con cinco centavos y tres milésimas.
1000 UVIs = $14,053
M2 = 1000 UVIs = $ 14.053,00 catorce mil pesos con cincuenta y tres centavos.

El valor de las UVIs se ajustará mensualmente en base a la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), producto del índice de precios al consumidor (CABA y San Luis) el que servirá para marcar la inflación y el valor-cuota del préstamo.

4- ¿ A qué tasa ? Aplicará una baja tasa real de interés, respecto a los créditos actuales a los que los argentinos estamos acostumbrados, que usan tasa real del 24% o más, con sistema francés, es decir cuotas fijas en pesos con alto interés (al inicio para atacar la inflación y evitar que las ultimas cuotas del préstamo se licuen por este fenómeno — la banca nunca pierde). La tasa real de los nuevos créditos oscilará entre un 5 y 7% según BCRA.

Desde un principio se ha planteado que se deberá cumplir la relación cuota/ingreso = 30%. Esta relación determinará también el monto a prestar. Respecto al plazo se ha planteado entre 15 y 20 años, con la posibilidad de extender el plazo si el aumento de las cuotas es mayor al 30 % del ingreso, y en ese caso el tomador podrá elegir extender el tiempo de pago. En la teoría intentaran que la cuota sea más o menos parecida a la de un mes de alquiler.

Lo positivo para el tomador de crédito, respecto del pago es que las primeras cuotas serán accesibles pero actualizables mes a mes en base al CER. Lo negativo es que se actualizará con la inflación y que acumulativa desde noviembre 2015 ha llegado al 16% ( Estadística Gob. de San Luis), sin haberse ajustado a los salarios. A continuación dejamos en comparativa los sistemas de prestamos, identificando diferencias en el valor nominal y real de la cuota.

Esta modalidad de crédito tuvo muy buena aceptación en Chile, y casi imitando ese modelo se va aplicar en nuestro país. Recordemos que Chile tiene una inflación anual en 2015 del 4,378% (Global Rates.com) lo cual es poco alentador para Argentina que mensualmente tiene ese valor de inflación. La medida cumple la promesa de campaña para los niveles socio económicos medios, quienes pueden pagar un alquiler y que no sufren problemáticas cualitativas de vivienda, sino de propiedad.

Como lo afirmábamos , no hay políticas publicas de fondo para mitigar el déficit habitacional. Que ronda el 0,92 a nivel nacional, lo que equivale a 854.168 hogares sin vivienda.

El Estado tiene aún pendiente desde hace años políticas publicas de fondo para el acceso a la vivienda, el financiamiento y la devolución.

Esta Política debería:

1-Contemplar fondos estatales estables, mecanismos de ahorro y esfuerzo garantizados, participación activa de personas, organizaciones y empresas en varias formas alternativas, sistemas de financiamiento público, privado y/o mixto, pago de la vivienda en cuotas actualizadas, cobertura universal para cada estrato socio económico, alternativas de sistemas, métodos y diseños constructivos en Códigos de Construcción, entre otros temas.
2- Plantear un sistema integral de financiamiento de la vivienda social que brinde confianza a los inversores que aporten recursos, confianza en la posibilidad de acceso a la vivienda para todos los postulantes y confianza a los beneficiarios de que podrán pagar sus deudas, lo que debe plasmarse en una ley de financiamiento de la vivienda social.
3- Estar diseñadas orientadas al mercado de alquiler que aumente la oferta de unidades habitacionales y subsidie hogares para afrontar costos de arrendamiento.

Necesitamos una Política de Estado en Vivienda, que en los próximos 20 años elimine el déficit y cubra el crecimiento demográfico. La misma debe basarse en la sanción de un marco jurídico que consolide el derecho constitucional del acceso con esfuerzo a una vivienda digna.

Arq. Pablo Dario Avalos — Para Losavalos Oficina de Arquitectura — Consultoria — Maestrando en Gestión y Desarrollo Habitacional — FAUD — UNC — Córdoba — Argentina —

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