Investovat rozumně do nemovitostí? Tvrdá data mi prozradila, kde se investice vrátí nejrychleji

Možností, kam investovat vlastní úspory či finance z jiných zdrojů, existuje mnoho. Češi obecně rádi přemýšlejí o investicích do nemovitostí a já v tomhle ohledu nejsem žádná výjimka. Koupi nemovitosti vnímám jako atraktivní příležitost pro zhodnocení finančních prostředků s relativně nízkým rizikem. Cena nemovitostí dlouhodobě roste a investice se zhodnocuje v čase. Zájem o realitní trh mám jak z pohledu datového specialisty, tak jej vnímám jako jednu z možností, kam vložit své úspory.

Podobně jako jiní lidé, kteří se zajímají o realitní trh, jsem si kladla otázky, v jakém regionu a do jaké nemovitosti investovat. K nalezení potřebných odpovědí jsem se proto rozhodla vytvořit interaktivní Investiční kalkulačku.

Video níže znázorňuje vývoj návratnosti investice do bytů o dispozici 2+kk přes všechny okresy České republiky.

Přesná data místo odhadů

Již dlouhodobě sleduji realitní trh v Praze. Nevěděla jsem ale, jak vypadá v jiných částech republiky. Mapovat vývoj cen nemovitostí ve všech krajích jednoduše není v silách jednoho člověka. Potřebovala jsem nástroj, který by mi dodal potřebná, aktuální data z celého Česka a udělat si díky němu obrázek o situaci na trhu. Přesněji tedy: jaká je návratnost investice v čase (do kolika let se vynaložené prostředky vrátí v podobě příjmu z měsíčních nájmů), jaké byty jsou u nás nejvíce v kurzu (které se dají rychle pronajmout, snadno prodat) a ve které části republiky se nachází.

Rychlý rádce investora

Na internetu lze nalézt velké množství dat, které však nelze bez správných nástrojů efektivně shromáždit, zpracovat a získat z nich potřebné informace. Obrátila jsem se tedy na startup Apify, který se specializuje právě na těžení volně dostupných dat a jejich následné uspořádání do strukturované formy. V Apify, kde je můj nápad zaujal, navíc již několik let sbírají všechny inzeráty z realitních serverů v Česku. Propojení s jejich nástroji a získání přesnějšího obrázku o současném trhu se tedy přímo nabízelo.

Pro své potřeby jsem se omezila na data největšího realitního serveru — Sreality.cz. S pomocí vizualizačního nástroje Tableau jsem pak nad jedním milionem inzerátů vytvořila zmiňovanou Investiční kalkulačku. V sesbíraných datech jsem se zaměřila na již dříve uvedené parametry, které mě zajímaly (návratnost investice, když bude byt pronajímán, dispozice bytových jednotek a jejich poloha v Česku). Filtrovat v Investiční kalkulačce se dá i po krajích, okresech a obcích. Kalkulačka přehledně vizualizuje získané informace z velkého množství dat a umožňuje být objektivním rádcem investora. Zde musím ještě doplnit, že tento model nepracuje s vedlejšími výdaji, které jsou s danou nemovitostí spojeny, jako jsou výdaje na údržbu a opravy, pojištění, úroky z hypotečního úvěru, atd.

Analýza dat od září 2016 do září 2019

V mém pomyslném scénáři jsem se omezila pouze na byty, protože starat se o dům či nebytové prostory by bylo mimo mé možnosti. Porovnala jsem pomocí Investiční kalkulačky čtrnáct krajů z hlediska toho, za jak dlouho se investované peníze do koupě bytu vrátí v měsíčních nájmech. Znatelně nejvýhodněji vyšel Ústecký kraj, kde se v porovnání například s Prahou investice vrátí až třikrát rychleji. V tomto kraji se také jako nejvhodnější dispozice bytu jevila 1+kk a 1+1. Průměrná cena těchto jednotek se pohybuje od tří set tisíc do půl milionu korun a měsíční nájmem bývá vyšší než pět tisíc korun.

Ceny bytů v Ústeckém kraji rovněž za poslední tři roky nejvíce rostly. Jednalo se přibližně o 16% meziroční růst, což zvýhodňuje jejich koupi před byty v jiných krajích.

Nejlepší investice? V Mostě

V Ústeckém kraji investičně zajímavým obcím z pohledu prodejních cen a nájmů dominují Obrnice, Lom, Úštěk a Šluknov. Zde se však nachází poměrně nízký počet inzerátů, z čehož soudím, že zde není lehké najít (a v budoucnu také nemusí být snadné prodat) vhodnou nemovitost. Se sledováním nových inzerátů mi pomohl Hlídací pes vytvořený kolegou z Apify.

Zaměřila jsem se na města Jirkov, Litvínov a Most (na pátém, šestém, resp. devátém místě v kraji). Tato města mají stále velmi dobrou návratnost (do šesti let, resp. do čtyř let u dispozice bytu 1+kk a 1+1) a nachází se zde mnohem více inzerátů. Šance najít vhodnou nemovitost zde existuje podstatně vyšší.

Pokud se zaměřím pouze na dispozice bytu 1+kk a 1+1, meziročně rostou ceny pronájmů nejvíce ve městě Most (5% růst mezi lety 2017 a 2018, 11% růst mezi 2018 a 2019). V Jirkově je tento růst poloviční. V Litvínově dokonce ceny pronájmů v posledním sledovaném období klesají. Prodejní ceny nemovitostí rostou ve městě Most a Jirkov obdobně za celé sledované období. Ve městě Most tak vidím větší potenciál.

Investiční rádce pro všechny

Pro jakékoliv zásadní rozhodnutí v životě, za které považuji i investici do nemovitosti, je pro mě důležité mít dostatečné množství informací a porozumět jim. Správně zvolená investice by se měla opírat o dostatečné množství kvalitních, vydatných a aktuálních dat reflektujících situaci na trhu.

V mém pomyslném scénáři bych se rozhodla pro dispozici bytu 1+kk nebo 1+1 ve městě Most, u které předpokládám návratnost investice do 4 let. Mohlo by se jednat o některý z inzerátů níže s nákupní cenou nemovitosti do 300 000 Kč a v docházkové vzdálenosti do centra města.

Investiční kalkulačka je volně dostupná a je pravidelně aktualizovaná na měsíční bázi. Najít nejvhodnější investici do nemovitosti se tak může stát otázkou jen pár kliknutí. Nevěříte? Sami si kalkulačku vyzkoušejte a dejte mi vědět, jestli vás zaujala!

Data analyst