AVM’lerde Kiralama Stratejileri

• Doğru marka karması nasıl oluşturulur?
• Kiralama süreçlerinde dikkat edilmesi gerekenler.
• Re-leasing (Yeniden Kiralama) Stratejisi.
• Boş Mağaza Alanlarını Değerlendirme Yöntemleri.

Başarılı Bir Marka Karması Nasıl Oluşturulur?

Alışveriş merkezlerinde (AVM) kiralama stratejileri, müşteri deneyimini iyileştirmenin ve yatırımcılar için sürdürülebilir gelir elde etmenin temel taşlarından biridir. Doğru marka karmasını oluşturmak, kiralama süreçlerini etkin yönetmek ve boş alanları verimli değerlendirmek, AVM’lerin uzun vadeli başarısı için kritik öneme sahiptir. Ayrıca, düşük performans gösteren mağazaların yeni ve daha güçlü markalarla değiştirilmesi (Re-leasing) stratejisi de giderek daha fazla önem kazanmaktadır.

Bu yazıda, AVM’lerde kiralama süreçlerini, doğru marka karmasının nasıl oluşturulacağını ve re-leasing stratejileriyle nasıl maksimum verim alınacağını detaylıca ele alacağız.

1. Doğru Marka Karması Nasıl Oluşturulur?

Başarılı bir AVM için doğru marka karmasını oluşturmak büyük önem taşır. Bir AVM’de hangi markaların yer alması gerektiğini belirlerken şu faktörler göz önünde bulundurulmalıdır:

Hedef Kitle Analizi: AVM’nin bulunduğu bölgedeki demografik yapı, müşteri profili ve harcama alışkanlıkları incelenmelidir. Örneğin, genç nüfusun yoğun olduğu bölgelerde eğlence ve deneyim odaklı markalar öne çıkarken, üst gelir grubuna hitap eden bölgelerde premium ve lüks markalar daha fazla ilgi görebilir.

Kategori Dengesi: AVM’deki mağazaların sektörel dağılımı iyi planlanmalıdır. Giyim, teknoloji, yeme-içme, kişisel bakım ve eğlence alanlarının dengeli olması müşteri deneyimini artırır. Aynı sektörde aşırı sayıda marka bulunması, rekabeti gereksiz yere artırabilir ve bazı mağazaların düşük performans göstermesine neden olabilir.

Amiral Mağazalar (Anchor Tenants): Büyük süpermarketler, elektronik mağazaları ve popüler moda markaları gibi müşteri trafiğini artıran mağazalar, AVM’nin çekim gücünü yükseltir. Bu tür mağazalar, diğer kiracılar için de avantaj sağlar.

Yerel ve Küresel Markaların Dengesi: AVM’ye farklılık katan yerel markalar ile uluslararası zincir mağazaların dengeli bir şekilde yer alması, alışveriş deneyimini çeşitlendirir ve ziyaretçilerin AVM’ye olan ilgisini artırır.

2. Kiralama Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

AVM yönetiminde kiralama süreçlerinin doğru yönetilmesi, markaların uzun vadeli başarısını belirleyen en önemli faktörlerden biridir. İşte dikkat edilmesi gereken temel noktalar:

Sözleşme Süreleri: Uzun vadeli sözleşmeler istikrar sağlarken, kısa vadeli kiralama modelleri AVM’nin değişen tüketici trendlerine hızlı adapte olmasını sağlar.

Metrekare Verimliliği: Mağaza büyüklükleri, müşteri trafiği ve marka ihtiyacına göre belirlenmelidir. Özellikle büyük markalar, AVM’nin ana giriş noktaları ve yoğun koridorlarında konumlandırılmalıdır.

Kira Modelleri:

• Sabit Kira: Düzenli bir kira geliri sağlar ancak perakende sektöründeki dalgalanmalara karşı esnek değildir.
• Ciro Bazlı Kira: Markanın satış performansına göre belirlenir. Perakendeciler için daha adil bir model sunarken, AVM yönetimi için de gelirlerin büyümesine katkı sağlar.
• Hibrit Kira Modeli: Sabit kira ve ciro bazlı kiralamanın kombinasyonu olup hem AVM yönetimi hem de markalar için sürdürülebilir bir çözüm sunar.

Pop-up ve Kısa Süreli Kiralamalar: AVM’lerde sezonluk kampanyalar, marka lansmanları ve yeni girişimciler için kısa süreli kiralamalar, AVM’nin dinamizmini artırır ve boş mağaza alanlarının verimli kullanılmasını sağlar.

3. Re-leasing (Yeniden Kiralama) Stratejisi

Bir AVM’de düşük performans gösteren mağazaları yenileriyle değiştirmek hem müşteri deneyimini iyileştirmek hem de yatırımcılar için geliri artırmak adına önemli bir stratejidir. Re-leasing (Yeniden Kiralama), mevcut mağazaların performansına göre yeniden değerlendirilmesi ve AVM’nin genel verimliliğini artırmak için uygun markalarla değiştirilmesi sürecidir.

Re-leasing sürecinde dikkate alınması gereken noktalar:

Performans Analizi: Markaların ciro, ziyaretçi trafiği ve müşteri memnuniyeti gibi performans kriterleri düzenli olarak analiz edilmelidir. Düşük satış hacmine sahip mağazalar veya müşteri ilgisini kaybeden markalar için alternatifler değerlendirilmelidir.

Sözleşme Esnekliği: Yeniden kiralama sürecini kolaylaştırmak için bazı markalarla yapılan sözleşmelerde belirli esneklikler sunulmalıdır. Belirli performans kriterlerini karşılamayan mağazalar için erken çıkış opsiyonları değerlendirilebilir.

Yeni Nesil Markalarla Yenileme: Re-leasing sürecinde, dijital markalar, deneyim odaklı konseptler ve sürdürülebilir markalar gibi yeni nesil perakendeciler öne çıkabilir.

Müşteri Deneyimini Güçlendirme: Yeniden kiralama sürecinde AVM içindeki marka çeşitliliği korunmalı ve müşteri taleplerine uygun yenilikçi markalar eklenmelidir.

4. Boş Mağaza Alanlarını Değerlendirme Yöntemleri

AVM’lerde bazı mağazalar zamanla boş kalabilir. Bu alanların doğru bir şekilde değerlendirilmesi, AVM’nin çekiciliğini artırır.

Geçici Kiralamalar: Sezonluk mağazalar veya start-up perakendecilerle yapılan kısa süreli kiralamalar, AVM’ye yenilikçi bir kimlik kazandırır.

Deneyim Alanlarına Dönüştürme: Boş mağaza alanları, sanat sergileri, etkinlik alanları veya oyun merkezleri olarak değerlendirilebilir.

Online ve Offline Entegrasyonu: AVM’ler, boş mağazaları markaların showroom veya teslimat noktaları olarak kullanmaları için kiraya verebilir. Click & Collect sistemleri, bu alanları değerlendirmek için iyi bir çözümdür.

Sürdürülebilir Başarı İçin Dinamik Kiralama Stratejileri

Başarılı bir AVM yönetimi için doğru kiralama stratejileri uygulanmalı, müşteri deneyimi ön planda tutulmalı ve re-leasing süreci ile düşük performans gösteren mağazalar yenileriyle değiştirilmelidir. Esnek kira modelleri, doğru marka karması ve boş alanların etkin değerlendirilmesi, günümüz rekabetçi AVM dünyasında fark yaratmanın anahtarı olacaktır.