Эко-девелопмент бывает разный
Фрайбург — небольшой город на юго-западе Германии, расположенный между Базелем, Страсбургом и Штудгартом. Фрайбургский университет, где учились Эразм Роттердамский и Мартин Хайдеггер, — это и главная городская достопримечательность, и главный работодатель, и причина постоянного прироста городского населения.
Возможно, именно высокая доля студентов и университетских работников объясняет тот факт, что Фрайбург стал один из пионеров экологического движения. Все началось в 70-ые годы XX века с протестов жителей против строительства атомной электростанции. В последующие 40 лет город планомерно внедрял экологические идеи: например, в 1977 открылся Институт Экологии, в 1994 построили первый в мире дом, который производил больше энергии, чем потреблял, в 2014 запустили индустриальную зону с минимальным экологическим следом, а в 2017 даже отказались от одноразовых стаканов для кофе. Во Фрайбурге реализовали множество других интересных инициатив, которые легли в основу политики устойчивого развития в Европе и в мире.
А еще Фрайбург заслуженно носит звание “столицы экологического строительства”. В 90-ые в ответ на острую нехватку жилья началось строительство крупного жилого массива Ризельфельд (Rieselfeld). Параллельно стал развиваться район Вобан (Vauban) на землях, откуда съехала французская военная база. Оба района создавались с учетом ключевых принципов экологического девелопмента, но в реальности они получились совершенно разными.
Ризельфельд — идеально спланированный эко-район
Ризельфельд расположен на западной окраине Фрайбурга, на территориях, которые более 100 лет занимала канализационная инфраструктура. Для баланса между застройкой и природными территориями из 320 гектар освободившейся земли под застройку отвели только 70, а оставшиеся 250 гектар превратились в охраняемый природный заповедник.
Идеи для застройки Ризельфельда разрабатывались с помощью серии архитектурных конкурсов 1991–1992 гг. Крупные жилые массивы Фрайбурга, построенные в XX веке, чаще всего имели линейную или открытую планировку, поэтому идея о создании района с квартальной застройкой и приватными дворами для того времени была революционной. Главной осью нового района стала коммерческая улица с трамвайной веткой. В центре расположена небольшая площадь, за которой начинается парк. Вокруг этих пространств сконцентрирована основная инфраструктура района — школы, церковь, культурный и спортивный центры, необычные по своей архитектуре. Размеры кварталов — 70 на 130 метров, в центральной части застройка пятиэтажная, а на окраинах встречаются таунхаусы.
При создании района большое внимание уделялось экологическому планированию. Была реализована сложная процедура очистки почвы. Ориентация застройки содействует энергоэффективности, энергопотребление зданий не превышает 65 кВт на кв.м. в год. Во многих домах используются альтернативные источники энергии — солнечные батареи, тепловые насосы и камины. Реализована система сбора и очистки дождевой воды, район пронизывает сеть озелененных пространств, связанных с окружающими природными территориями.
Для управления развитием района администрация Фрайбурга создала отдельную проектную команду с участием компании Kommunalentwicklung LEG из Штудгарта, которая специализируется на развитии городской инфраструктуры. Данная команда координировала деятельность коммерческих девелоперов.
В 2015 году строительство района было завешено. Сегодня здесь проживает 10,5 тысяч человек и расположено около тысячи рабочих мест. В районе действует несколько ассоциаций жителей, в культурном центре ежемесячно проводятся разнообразные события. Казалось бы, район соответствует всем принципам комфортной городской среды, к которым мы стремимся сегодня — человеческий масштаб, активные первые этажи, разнообразные фасады, качественные и зеленые общественные пространства, безопасные улицы. Но все-таки чего-то не хватает. Особенно явно это ощущается, если сравнить Ризельфельд со вторым новым экорайоном Вобан.
Вобан — люди создают место
Судьба района Вобан складывалась несколько иначе. Городские власти не думали об этой территории как о жилой, возможность для ее застройки появилась только в 1992 году, когда французская армия освободила территорию площадью 40 гектар на юго-востоке города, застроенную зданиями “барачного” типа.
Инициатива пришла со стороны жителей — в 1993 году, когда земля еще принадлежала федеральному правительству, студенческие ассоциации выступили с инициативой превращения нескольких “армейских бараков” в жилье для студентов и заключили официальный арендный контракт. В 1994 году организация Independent Housing Project LLC (SUSI GmbH), также созданная жителями Фрайбурга, выкупила несколько зданий у федерального правительства и запустила процесс их реновации. Пока город занимался вопросами выкупа земельного участка, группа заинтересованных горожан создала ассоциацию Форум Вобана(Forum Vauban e.V.) для обсуждения вопросов использования этой территории для решения проблемы доступного жилья во Фрайбурге. Организаторами ассоциации выступили только 7 человек, но спустя 2 месяца уже 60 человек встречались на регулярной основе, а в 2003 году число активных участников превысило 400 человек.
Таким образом, с самого начала жители были активно включены в процесс развития территории. Форум Вобана стал связующим звеном между жителями и городской администрацией, эта независимая структура организовывала обсуждение принципов развития района, работала с инициативными группами, которые были готовы совместно строить многоквартирные жилые здания (в Германии такие группы носят название Baugruppen). С 1996 по 2000 год каждую неделю проходило около 4 встреч, посвященных тому или иному вопросу развития района. На регулярной основе действовали тематические рабочие группы.
Для управления развитием территории городская администрация организовала Совет по развитию района (Vauban city planning council), куда входили представители Форума Вобана и разных департаментов городской администрации.
В результате, большая часть зданий в Вобане построена частными группами жителей и жилищными кооперативами, а не профессиональными девелоперами. Сегодня в районе проживает около 5,5 тысяч жителей. “Кооперативный дух” района заметен невооруженным глазом — здесь много городских огородов, самодельных приключенческих детских площадок, семейных кафе, а коммьюнити-центр заполнен даже днем в будний день. Двух- и трехэтажные дома причудливые и не похожие друг на друга, прилегающие к ним участки выглядят “по-дачному”, некоторые постройки до сих пор напоминают сквоты. Первоклассники самостоятельно добираются домой из школы и строго смотрят на чужаков, прогуливающихся по району. Социальный контроль здесь действительно работает, по статистике, Вобан — самый безопасный район Фрайбурга.
Экологические ценности — не пустое слово для жителей, ходят слухи, что если пройтись по улице с пластиковым пакетом из большого супермаркета, можно поймать множество неодобрительных взглядов, а таксисты часто интересуются у жителей Вобана, как они вообще там живут.
Как и Ризельфельф, Вобан соответствует принципам экологического девелопмента, только экология здесь порой более даже радикальная — есть много домов с нулевым потреблением энергии, за парковку у дома нужно заплатить 18 тысяч евро, все большие деревья при строительстве были сохранены, выделены игровые улицы, на которых можно ездить только со скоростью 7 км/час, а дома увиты зеленью так сильно, что фасад иногда даже не видно. Также у района есть собственная когенерационная электростанция, работающая на биогазе с рекордным КПД 96%.
Интересно, что приватных территорий и дворов тут практически нет (только небольшие садики у домов), а общественные пространства делятся на публичные и полу-приватные. Структура застройки скорее линейная, в чем-то наследующая старый план застройки военной базы.
Вобан прославил Фрайбург на весь мир, о районе написали на главной странице Нью-Йорк Таймс, ему была посвящена экспозиция на Экспо в Шанхае. В Вобан приезжают мэры городов со всего мира, их главный вопрос — нужно ли учить людей экологическому образу жизни до переезда в эко-район или они автоматически начинают вести себя экологично после того, как переедут сюда?
Ответ жителей Вобана — “learning by planning”. Именно в процессе обсуждений, планирования, совместной работы “строительных групп” они стали тем сообществом, которое создает это место. Вобан уникален, потому что таким его сделали жители. В сообществе существует опасение, что когда старые жители будут заменяться новыми, дух района будет потерян. Поэтому в 2010 организация ‘Quartiersarbeit’, которая пришла на смену Форуму Вобана, запустила серию воркшопов ’Vauban 10 plus’, посвященных обсуждению дальнейших планов развития района, в том числе его адаптации для подрастающих детей и нужд старшего поколения.
Вобан vs Ризельфельд
У районов примерно одинаковая плотность населения, 150 и 140 человек на гектар соответственно, но структура застройки и характер места совершенно разные. Идеально спланированный Ризельфельд кажется пустынным и безликим, а Вобан — уютным, живым и необычным.
Интересно, что предыдущему мэру города Ризельфельд нравился больше, чем Вобан. Мол и здания там симпатичнее, и общественные пространства не самодельные, и церковь красивая, и вообще как запланировали, так все и сделали. Но Вобан уж точно обошелся городу дешевле — здесь нет уникальных архитектурных сооружений, ряд инфраструктурных объектов жители создали самостоятельно, а трамвайную ветку туда протянули только в 2006. Несмотря на эти “недостатки” район всегда был более привлекательным, чем Ризельфельд, в котором до сих пор продаются квартиры.
Также есть мнение, что именно благодаря тому, что городские власти были заняты созданием Ризельфельда, в Вобане удалось реализовать полноценное участие горожан — у властей просто не было достаточно времени на сопротивление планам жителей.
Исследователи отмечают, что люди, принимающие решения, часто фокусируются на технических аспектах экологического девелопмента, таких как уменьшение энергии, использование эко-материалов и озеленении, забывая о важности социального капитала и социальных связей. А ведь социальная составляющая — важный элемент понятия “sustainability”, без которого место не станет действительно устойчивым. Но развить социальные связи куда сложнее, чем построить дома. И району Вобан повезло, что нашлись люди, которые сделали его таким уникальным.
Сегодня российские девелоперы начинают задумываться о том, как содействовать развитию социальных связей между жителями комплекса, закладывают в проекты городские огороды и коммьюнити-центры. Но, наверное, настоящее сплочение происходит только когда жители “строят район вместе”, т.е. непосредственно участвуют в планировании и строительстве своих домов и создании необходимой инфраструктуры (“построить дом” как базовая задача человека в народной мудрости). Но в условиях современных городов подобных примеров практически нет. И, пожалуй, Вобан является одним из самых масштабных реализованных проектов, доказывающих преимущества такого подхода.
P.S. : Сейчас Фрайбург приступает к планированию еще одного нового района Dietenbach, площадью около 100 гектар. Интересно, по какому пути пойдет его развитие? Пока что городская администрация провела конкурс и выбрала концепцию, по типологии скорее напоминающую Ризельфельд. Идет активный процесс общественных обсуждений.
Интересно, появятся ли у жителей инициативы, подобные тем, что были в Вобане? И будет ли городская администрация содействовать этому процессу?
Дополнительная информация:
Кейс развития района Вобан и ко-хаузинга Genova (проект Transit, EU)
