Le “pied carré” subira le même sort que le papier

Pendant que les médias parlent des récentes (et nombreuses) fermetures de détaillants, on oublie une tendance encore plus lourde, et aux impacts potentiellement plus grands : l’effet du commerce en ligne sur l’immobilier commercial.

En 2017, GAP, JC Penney, H&M, Toys R Us et de nombreux autres détaillants ont annoncé des fermetures de magasins. Sears est disparu des radars, La Baie est en mauvaise posture. Au Québec, Souris Mini s’est placé sous la protection de la loi sur la faillite pour se donner un levier de négociation avec les propriétaires des centres commerciaux où se trouvent ses enseignes. Nordstrom, un des grands détaillants américains, expérimente un concept de boutique de 3000 pieds carrés pour remplacer ses immenses magasins dont la superficie moyenne est présentement de… 140000 p2.

Après seulement les 6 premiers mois de 2016, 60 000 000 (oui, 60 MILLIONS) de pieds carrés commerciaux s’étaient libérés suite à des fermetures aux États-Unis.

Pourtant, dans un marché où la demande en espace est en baisse et l’offre est stable, les centres commerciaux ne semblent pas vouloir réviser les tarifs et conditions offerts aux commerçants. Les baux de très longue durée réduisent la capacité d’adaptation des commerçants pour faire face aux changements du marché, et les tarifs généralement pratiqués ne reflètent plus, dans plusieurs cas, l’achalandage réel des centres.

Bien que les “Pop Up Stores” (boutiques éphémères) commencent à être en vogue dans les centres commerciaux avant Noël, on peut se demander qui paiera les taxes et l’entretien de ces immenses espaces les 11 autres mois de l’année. Et c’est bien la raison pour laquelle les grands propriétaires de galeries marchandes ne veulent et ne peuvent pas réduire les tarifs pratiqués en-deca d’une certaine “ligne rouge” : les frais d’opération, d’entretien et les taxes ne diminuent pas avec les fermetures de commerces.

Pendant qu’aux États-Unis, on prédit que 25% des centres commerciaux fermeront leurs portes d’ici 5 ans, on sent bien que plusieurs opérateurs au Canada commencent à être nerveux, ou du moins cherchent à combler des espaces de plus en plus vides avec de nouveaux modèles. Reste à voir si le carcan de leur ancien modèle d’affaires peut fonctionner avec les nouvelles manières de faire du commerce : au bout du compte, on voit bien que la réduction des espaces physiques semble inévitable pour la plupart des marques.

Malgré la longueur des baux commerciaux, ceux-ci ont une fin : le départ de magasins à grandes surfaces (“Anchor Tenant”) permet parfois à une plus petite marque de réviser les conditions de son bail, si elle survit assez longtemps à la baisse d’achalandage pour le faire. Les faillites permettent aussi de le faire, mais c’est une méthode extrême qui a des conséquences lourdes pour les entreprises.

Reste la négociation de bonne foi, qui n’est présentement pas à l’avantage (ou à l’agenda) des propriétaires d’espace commerciaux. Mais cette ère achève, et je crois qu’un retour à des baux plus courts et plus souples, redonnant un peu d’élasticité au marché et respectant davantage le besoin d’adaptation des commerçants, approche.

De toute manière, les espaces nécessaires au commerce de détail étant de plus en plus restreints, les commerçants pourront bientôt accéder à un marché de petits propriétaires, plus fragmenté et donc plus compétitif. Les locaux de 100000 pieds carrés sont difficiles à dénicher, ceux de 2000, 3000 ou 5000 le sont beaucoup moins.

J’ai confiance que le commerce de détail s’adaptera aux grands changements qu’il subit. Plusieurs marques y laisseront leur peau, certaines par imprévoyance, d’autres par manque de souplesse des propriétaires des espaces qu’elles occupent, mais plusieurs s’adaptent bien ou émergent rapidement.

L’industrie du pied carré commercial, cependant, ne jouit pas d’une telle capacité d’adaptation. Elle est donc une cible immobile, ou alors très lente, pour les effets du commerce en ligne qui lui fera bientôt subir la même chose que le Web a fait subir à l’industrie du papier journal.

Les municipalités, qui comptent beaucoup sur les taxes des centres commerciaux pour boucler leur budget, devraient d’ailleurs réfléchir à la suite des choses dès maintenant.