Не створювати нові нерівності. Частина 1: Що необхідно знати про просторову справедливість при відбудові міст.
Перша версія цієї статті з’явилася у кінці 2018-го. Тоді ця розмова стосувалася окремих явищ у місті — приватизації та зміну функцій будівель культури, які раніше були у власності громади. Та сьогодні масштаб міських трансформацій збільшився у рази. В той же час, переосмислення помилковості старих підходів до розбудови міста ми не досягли. «Архітектура після відбудови», що прослідковується у різних проектах, таких як Recreate UA яскраво виказує загальнопрофесійне нерозуміння архітекторами і планувальниками соціальних, політичних і економічних процесів, що стоять за створенням міського середовища.
І хоча війна зруйнувала чимало домівок на сході, півдні і півночі України, в деяких містах вже відновлюється будівництво, а через міграцію людей — посилився тиск капіталу на центральні райони у Львові, Івано-Франківську, Тернополі тощо. Високою також є вірогідність, що у великих містах, що не значимо постраждали від російського вторгнення, відновляться процеси економічного витіснення вразливих груп, схожі на ті, що відбувалися до 24 лютого, а в тих містах, що будуть відбудовувати, не оглядатимуться на принципи соціальної справедливості.
Перша частина цієї статті є наміром розібратися у тому, як сьогодні критично підходити до розбудови та аналізу міського середовища, а також звідки беруться ресурси для нового будівництва і чим насправді є джентрифікація. Солідаризація початку війни повільно перейде в новий стан економічного балансу, який може відтворювати довоєнні моделі нерівномірного розвитку, а може запропонувати і більш соціально справедливі підходи.
У другій частині ми познайомимо читача з необхідністю повернення громадських інвестицій, справедливим розподілом соціальної відповідальності і проблемою «безкоштовної землі».
Дві різні джентрифікації
Слабка інституційна спроможність і зачасту небажання муніципалітетів керувати просторовими змінами уможливлює явище, яке відомий економічний географ Девід Гарві називає процесом накопичення через позбавлення (accumulation by dispossession). Капітал приватизує міський простір чи суспільні ресурси задля збільшення власних прибутків — через обмеження доступу до цього простору та підвищення плати за користування (ренти) (Гарві, 2021). Приватизація соціальних гуртожитків у Києві останніх років, знесення історичної забудови та підвищення поверховості, виселення комунальних кінотеатрів, відсутність соціальної інфраструктури і агресивне ущільнення — все є зв’язаним з реальними процесами економічного витіснення, що не регулюється громадою.
Термін «джентрифікація» звично асоціюється з соціо-просторовими змінами у містах — як змінами самого міського середовища, так і соціальних груп, які в ньому перебувають і живуть. За понад півстоліття існування цього терміну, його значення розширилося від опису процесів у центрі Лондона (Glass, 1964) до теорії про глобальну міську стратегію (global urban strategy; Smith, 2002). Авторкою терміну є соціологиня Рут Глас, яка 1964 року у книзі «Лондон: аспекти змін» описала процес зміни класової структури у середмісті Лондона. До історичних районів, населених, здебільшого, робітничим класом, почав «вторгатися» новий середній клас. Глас іронічно називає його «дворянством» (gentry), а сам процес — «джентрифікацією» (gentrification).
Її ключова теза полягала у тому, що переїзд заможніших людей був пов’язаний з покращенням стану житлового фонду та публічної інфраструктури, а подальше зростання вартості житла і послуг навколо призводили до витіснення тих, хто там жив раніше (Glass, 1964). Якщо Глас використовувала слово «джентрифікація» у специфічному англо-американському контексті, то згодом цей термін став парасолькою для різних процесів у різних частинах світу. Його стали використовувати для опису процесів, які не обов’язково пов’язані зі зміною населення районів за доходами, але також соціальними та культурними змінами, що впливають на міське середовище.
Якщо навіть зміна функцій будівлі не дозволяє максимізувати ренту, то існує варіант скористатися зростанням вартості ділянки під нею, прибравши споруду, що там стояла. Будівництво нового готелю на місці старого кінотеатру, знесення і перебудова старих гуртожитків є класичними прикладами використання капіталом «розриву у функції». Такі зміни не є джентрифікацією у її класичному розумінні, бо не призводять до безпосереднього витіснення людей із житла. Однак вони спричинені тією ж логікою — використанням міського простору для максимізації прибутків без уваги до наявного соціального контексту і рівномірного доступу до громадських закладів.
Для того, щоб зрозуміти причини джентрифікації, науковці пропонують два підходи: з точки зору «попиту» і з точки зору «пропозиції».
Класична джентрифікація і оренда під час війни
Підхід до пояснення джентрифікації з точки зору «попиту» розглядає її через ширші економічні та соціальні перетворення. Нові умови формують «джентрифаєрський» клас — людей, чиє переселення до певного району зумовлює зростання вартості життя для інших й подальше відселення тих, хто не спроможний платити. Щоб пояснити цей процес часто вказують:
● Культурні причини. У 1950–60-х роках політика субурбанізації через будівництво транспортної інфраструктури та субсидування власності на приватні будинки у США дозволила середньому класу покинути міста. Однак, згодом змінилися цінності й стиль життя молодших поколінь — вони відклали рішення про одруження, стали заводити менше дітей і, на відміну від своїх батьків, захотіли жити у центрах міст, а не передмістях. Для молоді стало важливим середовище з певною міською естетикою та можливості для самовираження в ньому. Змінилися професії та зайнятість. На вибір місця життя почали впливати соціокультурні фактори. Причиною проведення часу у центрах міст стало життя і споживання, а не робота як раніше (Ley, 1997, 2003).
● Економічні причини. Із розростанням передмість нове житло ставало все більш віддаленим від центрів міст, що разом зі зростанням витрат на мобільність (вартість пального, обслуговування та часу, витраченого на дорогу) означало наближення вартості житла у центральних історичних районів до нового будівництва субурбії.
Цей підхід пов’язаний також з ідеєю про джентрифікацію як процес міграції хвилями. Начебто спочатку молодь та творчі люди переселяються до старих «занедбаних» районів через відносну дешевизну життя там і створюють середовище з певною естетикою: галереями, кафе, студіями, — які приваблюють решту людей. Культурна та споживча інфраструктура, яку створює на районі так званий «піонерський» клас, нібито приваблює туди середній клас. Наступні хвилі міграції складаються з груп людей з усе вищими доходами що робить життя в цьому районі все дорожчим. Багатші класи витісняють «піонерський» клас молоді та творчих людей, що були приваблені відносною дешевизною життя раніше (Ley, 1997).
Таке витіснення через перетворення міста в простір, в якому перебування можливе лише за умови здатності споживати щось отримало назву умиротворення за допомогою капучино (pacification by cappuccino; Zukin, 1982). Деіндустріалізація означала вищу прибутковість використання простору від споживання, а не виробництва, а приватизація — можливість обмежувати доступ громади до цього простору виключно для тих, хто може платити — за перебування, споживання чи проживання.
Частоко довести ці процеси на основі даних в Україні стало можливим у піковий час війни, коли ціни на оренду нерухомості стрибнули вгору. Раніше, через неефективну і просторово дуже узагальнену систему збору даних Держстатом, неможливо було зрозуміти, які соціально-економічні групи населяють певні райони. Хто в середньому є власниками житла і чи утворився клас рантьє? Хто є джентрифаєрами і до якого соціального класу вони себе відносять? Чи існує капітал, власники якого прагнуть інвестувати його у вже збудоване середовище в пошуках вищих рівнів ренти? І, звісно, чи відбувається витіснення попередніх мешканців через підвищення вартості оренди?
Притік переселенців з достатком і міжнародних організацій в «безпечні» міста призвів до стрибку цін на оренду а також підтриманого інфляційного попиту на сервісні послуги і товари. Необхідність поселити і прогодувати людей спочатку обвалила ланцюги постачання й опустошила склади, але невдовзі це все майже повністю відновилося. Деякі бізнеси і офіси, що мали гнучкість для швикої релокації перетворили житлові приміщення у домашні офіси, створюючи додатковий тиск на ринок орендного житла.
Неконтрольований ринок оренди у Львові та Івано-Франківську, що зараз представляють собою хаби для держави і фронту — є виразником сліпоти місцевих і державних політик до питань просторової джентрифікації і регуляції сфери житла в інтересах незахищених верств населення. Невидимість людей, що не можуть собі дозволити орендне житло за завищеними цінами додалася до звичної невидимості бідніших людей, що були на межі втрати житла до війни (CEDOS, 2022).
Релевантна раніше теза «хоча принципи продукування міського середовища можуть бути змінені швидко, зміни самого простору є набагато повільнішими» (Sykora, 1999: 79) сьогодні втратила левову долю своєї актуальності. Хоча і раніше в Україні відбувалася лібералізація міського простору: приватні інтереси отримували пріоритет у боротьбі з колективними інтересами громади загалом, сьогодні ці процеси набувають небаченої швидкості і нових форм у конгломераті Мінгромад і асоціацій забудовників.
Прогалина у ренті і новозбудована джентрифікація
Погляд на джентрифікацію з точки зору «пропозиції» пов’язаний насамперед з ім’ям географа Ніла Сміта, який розвинув «теорію прогалини у ренті» (rent-gap theory; Smith, 1979, 1982; Сміт, 2019). Сміт стверджував, що зосередженість на «індивідуальних уподобаннях» тих, хто переїжджає до центрів міст, залишає поза увагою інші інтереси, які причетні до цього процесу — рантьє, будівельні компанії, агенції нерухомості, банки, решту громади, органи місцевого самоврядування тощо (Сміт, 2019). Відповідно, пояснення джентрифікації мають враховувати не лише «попит» на житло і дозвілля, — але й «пропозицію»— потребу заробити на цьому якомога більше.
Сміт був студентом Девіда Гарві, який взяв ідею кругообігу капіталу Маркса і «перемістив» її у місто — показавши, що цей кругообіг здійснюється саме через міське середовище. По-перше, в місті відбувається накопичення капіталу — здійснюється виробництво товарів та надання послуг. По-друге, сюди інвестують прибуток — «закріплюючи» його на якийсь час у міське середовище, приміром, інвестуючи у житло чи офісні та торгові площі. По-третє, тут розташовані інституції, які забезпечують сталість накопичення капіталу, наприклад, освітні та медичні заклади, що відтворюють соціальний ресурс. Залежно від зміни прибутковості цих кіл, капітал можуть переспрямовувати між ними для максимізації прибутку. Наприклад якщо темпи економічного зростання загалом нижчі, ніж зростання вартості житла, то капітал спрямують в будівництво житла, а не виробництво товарів і послуг. І навпаки — падіння цін на житло означатиме потребу інвестувати в інші сфери — наприклад технології (Harvey, 1982; Гарві, 2021).
Сміт розвинув цю ідею далі за допомогою теорії нерівномірного географічного розвитку (uneven development; Smith, 1982). Капітал є водночас і мобільним у просторі, і закріпленим в окремих місцях: щоб він міг бути мобільним, має бути створена установлена інфраструктура для його переміщення. Ті, хто ним володіють, виймають його звідти, де рівень прибутковості наразі може бути нижчим від очікуваного, що призводить до занепаду таких місць. Натомість, капітал спрямовують туди, де потенційний прибуток буде вищим.
Закріплення капіталу у формі інвестицій в певних місцях веде до їх росту. Так продукуються відмінності між різними частинами міста — утворюються та відтворюються різні «центри» і «периферії». В Україні, особливо в західних регіонах та Києві чимала кількість житла, що не використовується для проживання, є практичним виразником закріплення капіталу в нерухомості.
На думку Сміта, саме інтерес у прибутку — вигідній фінансовій інвестиції в міське середовище — стоїть вище за всі інші. Теорія джентрифікації має пояснювати, чому певні райони є прибутковими, тоді як інші — ні. Сміт стверджував, що це зумовлено взаємодією ринків землі та нерухомості через притік капіталу до районів, де утворилася «прогалина у ренті» (rent gap; Сміт, 2019). Для пояснення цього явища він застосовує три концепти.
Земельна рента — ground rent — це дохід, який не залежить від праці — різниця між прибутком, який отримується з ділянки землі, і витратами на її використання. Прогалина у ренті — це різниця між потенційною земельною рентою та реальним рівнем капіталізованої земельної ренти за наявного способу використання ділянки.
Капіталізована земельна рента — capitalized ground rent — земельна рента, яку можна отримати з ділянки за її поточного способу використання. Наприклад, якщо на цій ділянці є житло і його здають в оренду, то капіталізована земельна рента дорівнює орендній платі за житло. Якщо ж таке житло використовують для власного проживання, то земельна рента капіталізується під час продажу цієї нерухомості.
Потенційна земельна рента — potential ground rent — це земельна рента, яку можна отримувати за іншого способу використання ділянки. Це рівень ренти, який ділянка могла би надавати за «найвищого та найкращого використання» (highest and best use).
У цій моделі вартість земельної ділянки з будівлею складається з вартості будівлі — самої збудованої структури, — а також капіталізованої земельної ренти — потенційного доходу, який можна отримати від володіння земельною ділянкою. Падіння вартості нерухомості через знос (не плутати зі знесенням) і застарівання з часом веде до зниження капіталізованої земельної ренти. Коли «прогалина у ренті» стає достатньо великою, можна спрямувати капітал у цю нерухомість: задешево купити будівлі, провести будівельні роботи, виплатити відсотки за кредитами, а тоді продати цю нерухомість значно дорожче, чи отримувати з неї ренту — здавати в оренду.
З іншого боку, навіть без зносу і зменшення цінності самої споруди, через зростання вартості земельних ділянок під будівлями часто створються ситуація, в якій за поточного способу використання неможливо отримати максимальний прибуток. Якщо розрив у ренті стає достатньо великим, то власник шукає додаткові інвестиції, що дозволять отримати вищу ренту з ділянки. Це звично означає витіснення попередньої функції (руйнування наявної споруди) і людей, які там жили чи використовували цей простір. Масштаб просторових змін може коливатися від знесення комунального кінотеатру до цілого району так званих «застарілих хрущівок». У воєнний час із проблемами врядування, доступу до даних та складністю встановлення прав власності такий процес може загрозливо змінити ландшафти міст.
Новозбудована джентифікація уже легко прослідковується на прикладі таких значимих міських анклавів як Комфорт і Файна Таун, Ліко-град, Новопечерські Липки чи Бульвари Фонтанів в Києві, районі Аркадія в Одесі, ланцюгом ЖК на Набережній в Дніпрі, районі Підголоско у Львові, які, за необхідністю, користуються міською інфраструктурою, майже не сплачуючи за землю, адже забудовники отримують її зазвичай політичними, а не економічними методами. Це робить український «забудовний ландшафт» частково унікальним, але не змінює суті просторової сегрегації через знесення і перебудову. Враховуючи сліпоту державних інститутів до питання прав співвласників нерухомості на землю, можна уявити, що спекулятивні цифри вартості землі не будуть відповідати вартості наявного житлового фонду та громадських споруд і їх запропонують зносити і ущільнювати.
Висновки
Джентрифікація стається, коли міський простір — земельні ділянки — використовують для максимізації прибутків і подальшого накопичення капіталу. Це може означати зміну функції будівлі чи взагалі її руйнування та будівництво на тому місці чогось більш прибуткового для капіталу: «рентабельнішого» — такого, що з нього можна отримати вищу ренту. Так соціальне житло (гуртожитки) перетворюють наприклад на готелі, колишні фабрики на лофти, коворкінги та простори споживання, а території промислових зон на житлові райони. Навіть без позбавлення людей житла, такі зміни можуть бути болісними для громади і проявлятись як руйнування історичної спадщини, забудова зелених зон і водойм, виключення з міського простору тих, хто не може платити за перебування в ньому.
У поясненні джентрифікації Ніл Сміт наголошує саме на «пропозиції» та притоку капіталу, а не «попиті» людей, оскільки жодні індивідуальні чи колективні уподобання цих людей не можуть змінити ситуацію в районі без наявності капіталу, необхідного для запуску цього процесу. Концентрація капіталу у великих містах і слабке регулювання створювали всі на це підстави. В той же час, масштаб перетворень в українських містах раніше через нестачу даних неможливо було ствердно вважати джентрифікацією. Деякі прояви було важко підтвердити, але з відсутністю будівництва соціального і неприбуткового житла, з часом цей процес мав би набути незворотного характеру. Новозбудована «анклавна» джентрифікація — була найбільш частим підходом перетворення міського простору і скоріше за все, матиме довгострокові наслідки як бажана форма розбудови міста в майбутньому.
Як більш критично підходити до землекористування в інтересах всієї громади і уникати створення нових нерівностей — читайте в наступній частині.
Література
Glass, R. (1964) Introduction Aspects of change. In: Glass, R. (Ed.) London: Aspects of change. London: MacGibbon and Kee
Grabkowska, M. (2015) Between gentrification and reurbanisation: The participatory dimension of bottom-up regeneration in Gdansk, Poland. Geografie, 120(2): 210–224
Harvey, D. (1982) The Limits to Capital. Oxford: Blackwell
Lees, L., Slater, T. and Wyly, E. (2008) Gentrification. New York and London: Routledge
Lees, L. (2012) The geography of gentrification: Thinking through comparative urbanism. Progress in Human Geography, 36(2): 155–171
Ley, D. (1997) The New Middle Class and the Remaking of the Central City. Oxford: Oxford University Press
Ley, D. (2003) Artists, Aestheticisation and the Field of Gentrification. Urban Studies, 40(12): 2527–2544
Smith, D.M. (1996) The Socialist City. In: Andrusz, G., Harloe, M. and Szelenyi, I. eds. Cities after socialism: urban and regional change and conflict in post-socialist societies. Oxford: Blackwell
Smith, N. (1979) Toward a theory of gentrification: a back to the city movement by capital, not people. Journal of the American Planning Association, 45(4): 538–548
Smith, N. (1982) Gentrification and uneven development. Economic Geography, 58(2): 139–155
Smith, N. (2002) New Globalism, New Urbanism: Gentrification as Global Urban Strategy. Antipode, 34(3): 427–450
Sykora, L. (1993) City in transition: The role of the rent gap in Prague’s revitalisation. Tijdschift voor Economisce en Sociale Geografie, 84(4): 281–293
Sykora, L. (1999) Changes in the internal spatial structure of post-communist Prague. GeoJournal, 49(1): 79–89
Szelenyi, I. (1987) Housing Inequalities and Occupational Segregation in State Socialist Cities: Commentary to the Special Issue of IJURR on East European Cities. International Journal of Urban and Regional Research, 11(1): 1–8
Zukin, S. (1982) Loft Living: Culture and Capital in Urban Change. Baltimore: John Hopkins University Press
Гарві, Д. (2021) Бунтівні міста: від права на місто до місько революції. Київ: Медуза
Ляшева, А. (2018) Жилье в Киеве: почему мне негде жить? Спільне https://commons.com.ua/uk/zhile-v-kieve-pochemu-mne-negde-zhit/
Сміт, Н. (2019) До теорії джентрифікації. Капітал, а не люди, повертається до міста. Спільне https://commons.com.ua/uk/do-teoriyi-dzhentrifikaciyi-kapital-ne-lyudi-povertayetsya-do-mista/
CEDOS (2022) Житло і війна в Україні (24 березня — 3 червня 2022). https://cedos.org.ua/researches/zhytlo-i-vijna-v-ukrayini-24-bereznya-3-chervnya-2022/
