3 Things You Should Know Before Renting Out a Basement Apartment

지하유닛 임대전 꼭 알아야할 사항

코로나 펜데믹 기간중에는 지금껏 우리가 살아왔던 삶의 방식의 많은 부분이 변화되었다. 부동산 판매 현황중에서도 한가지 재미있는 사실은 지하 유닛을 임대 줄수 있는 집이 인기있게 팔렸다는 것이다. 지금처럼 모기지 이자율이 높아질때 지하 유닛에서 받는 임대료로 모기지 부담을 줄일수 있으니 탁월한 선택이 아닐수 없다. 하지만 의외로 지하 임대에서 생각치못한 문제가 발생할수 있기에 집주인으로서 임대전 꼭 알아야할 소방규제, 수리의 기본 사항, 세입자 관리 및 세금문제까지 설명해 보겠다.

첫번째, 소방 법규는 소급 적용을 받기에 계속 화재 방지를 위해 개선을 해줘야 한다. 건축 법규는 토론토 시가 법규 수립 이전의 건물 운영에 대해 관대하게 용인을 해주고 있지만 소방 법규는 단기간에 계속 바뀌고있고 거기에 맞게 따라줘야 한다. 지하 임대 아파트를 시에 승인 받기 위해서는 도시계획법, 건물 법규, 소방 규제, 전기 안전 검사, 시의 등록으로 각 해당 부서에서 요구 하는 기준에 맞게 지하실을 만들어줘야 한다. 만약 별도 출입구에 비상구가 있고 천장 높이가 6피트 5인치 이상 된다면 소방 법규 사전 검사를 받아 보는것이 좋겠다. 지금 추세는 지하 세입자들이 이 내용을 잘알고 있기에 임대전에 지하 아파트가 시의 승인을 받은것인지 방음과 방화가 제대로 되어 있는지를 물어 볼수있다. 그렇기에 시의 승인으로 합법화가 필수적인것이 되었다.

(지하유닛을 임대하려면 별도 출입구와 비상구 확보가 필수 사항이다)

두번째, 시의 승인을 받기 위한 지하실 공사 비용은 일반 공사비의 2배가 든다. 그 이유는 지하 세입자가 가장 고통 스러워 하는것이 윗층의 소음인데 이 발자국 소리가 전 지하에 울리게 되어 항상 민원이 생긴다. 그렇기에 기존 천장을 다 뜯어내고 방음 소재를 넣고 진동의 전달을 막아주는 금속 채널을 조이스트에 부착 하게된다. 기존 조이스트에서 1인치를 낮추고 공간을 만든후 부착한 금속 채널에 드라이월을 부착해야 위층의 발자국 소리나 진동을 막아 줄수있다. 그러면 일반 지하실 소음 전달 수치인 35가 소음 및 진동 방지후 52로 올라가게 된다. 또한 난방로에 화재 차단기를 달아줘야 하고 비상 탈출구가 없으면 지하벽을 뚫고 입구와 계단을 만들어야 하는데 그 비용만 $15,000 이상으로 들게 된다. 그 밖에도 기존의 수도, 전기, 배관으로 윗층과의 작은 구멍을 다 막아 줘야 한다.

세번째, 임대 표준 계약서를 세입자에게 주어야 한다. 2018년 4월 부터 정부가 14페이지의 온타리오 표준 계약서를 만들어 집주인과 세입자가 한부씩 나누어 갖게 된다. 표준계약서에는 세입자의 권리가 자세히 써있어 집주인이 최대치 올릴수 있는 임대료와 불법으로 세입자를 내보냈을때 집주인이 내야하는 벌금액까지 상세히 나와있다. 그렇기에 나중에 세입자와 분쟁이 날경우 지하유닛이 시의 승인이 없다는것을 세입자가 알게되면 집주인은 불리한 위치에 서게 된다. 또한 이웃의 신고도 의외로 많이 들어오게 된다. 잔디의 관리 소홀로 시의 시정 명령서가 계속 날라오게 되고 지하 입구로 들어가는 계단이 무너질것 같아 이웃이 시에 신고한 사례도 많이 있다. 그렇기에 특정 동네는 대부분 지하 임대를 주고있어 별 문제가 없을것 같지만 만약 소방서에서 점검이 나와 벌금과 시정명령이 내려지면 더 큰 비용과 맘고생을 하게된다.

마지막으로 시의 승인을 받은 지하 임대 아파트가 있으면 집값 상승 효과가 있다. 지금 같이 모기지 이자가 올라가 부담이 많이 될때 합법적으로 소음 및 진동 방지가 되어있고 비상구까지 갖춘 집이라면 지금처럼 부동산 거래가 많지 않은 상황에도 좋은 시세로 빨리 팔려 나간다. 또한 세입자를 유치하기도 쉽고 높은 임대료를 받을수도 있겠다. 물론 시의 승인을 받기 위한 공사비로 일반 공사비의 2배 정도가 소요 되겠지만 제일 중요한것은 세입자와의 관계에서 항상 당당할 수 있다는 점이다. 물론 세입자측에서도 화재 방지와 소음 및 진동에서 벗어나 안전하고 쾌적한 공간에서 생활 하는것을 선호할 것이다. 하지만 집을 판매할때는 프라이머리 주택에서 혜택 받는 재산 증가분에 대한 100% 세금 면제가 안될수 있음을 염두해 두어야 하며 매매전 전문 회계사와 이 문제에 대해 꼭 상의 해보길 권한다.