When & How to Pass on Real Estate Ownership to Your Children

부동산 조정 시기에 부동산을 자녀에게 증여하려면

코로나 사태로 사람 만나기가 쉽지 않은 시기떄문에 온라인상의 화상 세미나가 각광을 받는 시기가 되었다. 최근엔 세무와 법율 전문가를 초빙하여 온라인상 세미나를 열었고 활발한 질의 응답 오고갔으며 많은 귀중한 지식을 얻었다. 그래서 이번 칼럼에 부동산 증여 관련 시기와 세금및 한국내 자산 유입 내용를 실어 공유하고자 한다. 아래 사이트에 가면 다시 볼수 있다.

(한국의 부동산을 처분해서 캐나다로 들여올때 세금이 발생하니 회계사와 꼭 상의 하여야 한다)

첫번째, 부동산 조정기가 자녀에게 부동산을 증여할 기회이다. 본인이 살고있던 집을 자녀에게 증여할 때는캐나다는 한국과 달리 특별히 양도 소득세(Capital Gain Tax)는 없고 취득세 (land Transfer Tax)만 내면 되는 장점이 있다. 이 취득세도 모기지가 집평가 금액의 20%만 있다면 해당 부분의 취득세만 내면 된다. 예를들어 100만 달러 평가금액의 부모가 살던집을 자녀에게 증여하고 모기지가 20만 달러 남아 있다면 20만 달러 금액을 기준으로 취득세를 내면 된다. 다만 은행의 모기지쪽에 자녀가 20만 달러의 모기지를 갚아 나갈수 있는지의 요건만 충족하면 문제없이 증여가 된다. 하지만 보통의 경우는 부모가 임대를 하고 있던 주택이나 콘도를 자녀가 성장하여 물려주려 하는데 이때는 양도 소득세가 발생하게 된다. 부모가 구입했던 가격에서 자녀에게 증여하는 시기의 평가금액의 차이를 부모의 양도 소득으로 간주하여 부모가 양도소득세를 내야 자녀에게 증여할 수 있다. 캐나다 국세청에서 증여할때의 평가금액을 들여다 보기에 지금처럼 부동산 시장이 많이 빠져 있고 급매한 주변의 시세를 쉽게 반영하여 국세청 보고시 집값을 낮출수 있는 시기가 절호의 기회가 될것이다. 만약 2017년 부동산 최고치에 구입했고 지금 20%가 빠져 있다면 손해본 가격으로 자녀에게 증여를 하고 이 손해본 금액은 주식이나 금융 상품의 이득 부분과 상쇄하여 다른 부분에서 세금을 줄일수 있는 혜택이 있다. 얼마 동안 이 손해본 금액을 연장하여 세금을 줄일지는 물론 담당 회계사와 상의 해보고 결정하자.

두번째, 한국내 재산을 캐내다로 들여 올때 세금이 발생하게 된다. 한국에서 주택이나 콘도를 팔고 자금을 캐나다로 들어올때 캐나다에 내는 세금을 간과하기 쉽다. 상식적으로 한국의 부동산 처분시 50%의 양도소득세를 납부하고 한국 국세청에 신고를 해야 해외로 자금 송출이 가능하며 캐나다의 세율보다 높게 양도 차액 세금을 내었기에 캐나다에는 신고만 하면 끝날것으로 쉽게 생각한다. 하지만 이민 올때 캐나다 국세청에 한국내 자산이 얼마 있었는지 신고를 하지 않았다면 캐나다에 들어오는 자금이 소득으로 간주될 수도 있어 사전에 회계사와 상의 하고 결정 해야 한다. 또한 캐나다 국세청에 신고를 했어도 이민 올때 한국내 부동산의 평가 금액을 캐나다식의 부동산 감정 평가서 형식의 영문 보고서를 준비 해놓아야 한다. 그렇기에 한국내 부동산을 처분하고 캐나다에 들여올때는 캐나다에서 그해에 번 소득과 합산하여 세금이 계산되기에 통상 세금을 좀 더 내야 하는 경우가 많이 있다.

세번째, 지금 자녀에게 증여 하지 않으면 자녀들의 저축만으론 집구입 하기 힘들것이다. 아마도 한국 부모뿐만 아니라 캐나다 부모들도 모두 공감하는 내용이다. 예전의 집값이 싸고 캐나다 회사의 임금이 국제적으로 높았을때는 5년만 저축하면 웬만한 주택을 구입할 수 있었다. 그런데 지금은 자녀가 전문직에 들어가 고임금을 받고 매년 3만 달러씩 저축하여 5년동안 15만 달러를 모은다고 해도 평방 피트당 1,400달러 호가하는 다운타운의 1베드 500 평방피트 콘도를 겨우 분양 받을 정도이다. 아무리 고임금을 받아도 일년에 3만 달러 이상 저축하기 힘들기도 하지만 5년후 15만 달러의 다운페이후 구입할 수 있는 현재의 콘도 가격대 75~80만 달러대 가격이 100만 달러대 이상으로 올라가버려 원하는 공간과 위치의 콘도를 구입할 수 없게 되어버린다. 이런 현상이 과거 10년간 되풀이 되었고 앞으로도 10년이상 지속될것으로 보이기에 문제이다. 왜냐하면 지금 당장은 코로나 사태로 다운타운 콘도가 조금 주춤하지만 국제 학생이 다시 돌아오고 이민자 30만명이 다시 들어오게 된다면 토론토 부동산 시장은 또다시 고공 행진을 할 수밖에 없는 구조적 문제를 가지고 있다. 따라서 조정기에 구입해 자녀에게 증여하지 않으면 자녀들은 자력으로 주택이나 콘도를 구입하기 힘들다.