Huisjesmelken met een vergunning van de Gemeente Amsterdam, of waarom het sinds 1 januari 2017 geldende woningdeelbeleid niet werkt

Opinie artikel voor Het Parool d.d. 17 april 2018

Sinds een paar jaar is de Amsterdamse woningmarkt in de greep van het grote geld. De discussie over beleggers die de stad opkopen volgde ik wel maar was voor mij vooral een vrij abstracte. Dit totdat in het appartementencomplex in Oost waar ik woon ineens Oost Europese timmerlui verschenen die zonder dat iemand daar iets van wist een appartement verbouwde in vijf studentenkamers. Niet lang daarna werd het appartement (90m2) bewoond door vijf studentes met alle overlast van dien. De uiteindelijke eigenaar van het pand is Arco Bakker (ex tax partner van Ernst & Young) die een vastgoed C.V. met een hippe naam: Urbanic heeft opgericht. Het appartement was gekocht voor EUR 468.000,= een prijs die voor een gezin of een starter niet te betalen is. Het kadaster leert dat Urbanic tot nu toe 33 appartementen heeft gekocht. Deze appartementen worden omgebouwd tot studentenkamers. Kamers die voor EUR 650,= per kamer per maand worden verhuurd. Hoe kan dat?

Hieronder de werkwijze van de Gemeente Amsterdam en de mazen van de wet waar vastgoedinvesteerders, zoals Urbanic, gebruik van maken.

Omzettingsvergunning nodig voor het verhuren aan vijf studenten

Voor het omzetten van een woning in drie tot vijf onzelfstandige woningen is een vergunning nodig van de Gemeente. Een vergunning was niet verleend en derhalve verzocht ik de Gemeente handhavend op te treden. Handhavend optreden bleef uit met het argument dat de eigenaar toch een vergunning zou kunnen aanvragen. Uiteindelijk werd door de Gemeente een vergunning verleend. Dit overigens zonder dat de Gemeente onderzoek heeft gedaan naar de geluidswaarden en zonder controle van de Gemeente op de brandveiligheid. Er wordt volledig afgegaan op de opgave van de aanvrager van de vergunning.

Wijzigen splitsingsakte

Als burger kun je ook zelf iets doen tegen het opkopen van de stad door beleggers. Zo is de splitsingsakte van onze VVE nu met 13 van de 14 stemmen gewijzigd. Verhuur aan meer dan twee personen niet zijnde een gezin is nu alleen toegestaan met toestemming van de VVE.

De vastgoedbelegger ziet de bui hangen en eist nu van de VVE dat de gewijzigde splitsingsakte niet op zijn appartement van toepassing is. Met als argument dat hij schade lijdt indien hij het appartement niet meer voor EUR 3250,= per maand kan verhuren. Hunc? Het kunnen verhuren aan expats voor EUR 2500,= per maand is blijkbaar niet genoeg.

Puntensysteem verhuur kamers

Maar het puntensysteem voor kamerverhuur dan? Voor de verhuur van kamers geldt een maximale huur per kamer van –afhankelijk van het aantal punten- c.a. EUR 300,=. Dit om studenten te beschermen tegen huisjesmelk praktijken.

Hoe vastgoedbeleggers het puntensysteem proberen te omzeilen

Daar nu heeft Urbanic iets op gevonden: het zou niet gaan om kamerverhuur. Nee, er is sprake van een woongroep volgens de vastgoedbelegger. De studenten zouden één huishouden voeren en er zouden geen sloten op de deuren van de kamers zitten. En dus zou het puntensysteem voor kamerverhuur niet van toepassing zijn volgens de vastgoedbelegger. Volgens de belegger is het dan normaal dat vijf studentes van begin 20 EUR 3250,= in totaal ophoesten voor een etage die is onderverdeeld in vijf kamertjes van ca.9m2 met een gemeenschappelijke keuken, douche en toilet.

VVE’s aansprakelijk stellen en dreigen met rechtszaken

Denkt u nou dit overkomt mij niet want wij hebben in onze splitsingsakte opgenomen dat kamerverhuur verboden is. Verkeerd gedacht. Contact met VVE’s die ook te maken hebben met Urbanic leert dat Urbanic ook appartementen opkoopt waarbij expliciet in de splitsingsakte staat dat kamerverhuur verboden is. Wederom stelt Urbanic zich doodleuk op het standpunt dat er sprake zou zijn van een woongroep, en er geen sprake zou zijn van kamerverhuur. Indien een VVE geen toestemming geeft voor de verhuur dan wordt de VVE aansprakelijk gesteld en gedreigd met rechtszaken. Veel VVE’s die uit drie of vier appartementen bestaan met weinig geld in kas laten zich intimideren en zwichten voor vastgoedinvesteerders.

Omzettingsvergunning is verworden tot huisjesmelk vergunning

Het voorgaande laat goed zien dat het beleid van de Gemeente Amsterdam omissies vertoont. De omzettingsvergunning voor het omzetten van een woning in drie tot vijf onzelfstandige woningen is verworden tot een huisjesmelkvergunning indien de Gemeente niet als voorwaarde aan het verlenen van een omzettingsvergunning verbindt dat de onzelfstandige woningen expliciet onder het puntenstelsel voor kamers vallen.

Studenten worden gedwongen huurcontracten te tekenen waarbij zij boetes verbeuren bij overlast

De huidige voorwaarde dat bij verhuur van vijf of meer kamers de kamers moeten worden beheerd door een instelling die zich richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte is louter een formeel vereiste. Er wordt door de Gemeente enkel gecontroleerd of het bovenstaande in de statuten is opgenomen. Zo maakt Urbanic bijvoorbeeld gebruik van beheerder C111. Toen duidelijk was dat zij zich formeel diende te richten op het beheren van onzelfstandige woonruimte heeft zij snel haar statuten daarop aangepast.

Punt is dat C111 ook de rol van beheerder heeft in de vastgoed C.V. Met andere woorden het belang van de vastgoed C.V. staat voorop en niet dat van de studenten. Zo moeten studenten van C111 huurcontracten tekenen waarin staat dat zij hoge boetes verbeuren bij het veroorzaken van overlast. Het contact tussen de VVE en de vastgoed C.V. verloopt alleen via C111. Zo blijven de partijen die geld investeren op afstand en vullen hun zakken. De studenten en de VVE mogen vervolgens onderling gaan steggelen over de overlast. Daarbij ervaren de studenten zelf ook voortdurend overlast vanwege de dunne wandjes die de kamers van elkaar scheiden.

Alleen aanpassen van vergunningsvoorwaarden kan de spiraal van almaar hogere prijzen stoppen

De omissies in het beleid van de Gemeente zijn ook debet aan de bizar hoge huizenprijzen waardoor het voor starters en gezinnen vrijwel onmogelijk wordt om een appartement te kopen. Immers, indien met een etage van 90m2 EUR 3250,- per maand verdiend kan worden dan is een rekensom snel gemaakt. Ook ouders die voor hun studerende kind en een paar vrienden een huis willen kopen wordt de markt verziekt. Immers, zij worden welhaast gedwongen ook EUR 650,- per kamer te vragen omdat anders niet uit kan om een duur appartement aan te schaffen.

Beleggers daar raken waar het pijn doet

De enige manier om agressieve beleggers af te stoppen is ze daar te raken waar het pijn doet: financieel. Niet alleen zou de Gemeente aan het verlenen van een omzettingsvergunning als voorwaarde moeten stellen dat huisjesmelken niet is toegestaan.

Op dit moment ontbreekt ook een achtergrond check naar de aanvrager van een vergunning. Zo kunnen op dit moment vastgoedbeleggers waarvan bekend is dat huurders structureel overlast veroorzaken en betrokken zijn in allerlei bezwaar en civiele procedures toch een omzettingsvergunning krijgen. Wat nodig is is een soort verklaring van goed gedrag voor een vastgoedbelegger.

Ook zal de belastingdienst goed moeten kijken naar de fiscale constructies die gebruikt worden door vastgoedbeleggers. Inkomsten uit de verhuur van woningen zijn in principe onbelast. In Box III (inkomsten uit sparen en beleggen) dient 2 % belasting over de aankoopwaarde van het pand (het vermogen) te worden betaald. Het opzetten van een vastgoed C.V. is er normaliter ook opgericht om de eigenaren inkomsten in Box III te laten genieten. Echter, dan mag er geen sprake zijn van “meer dan normaal vermogensbeheer”. De vraag die voor ligt is of vastgoed C.V. ’s die etages aankopen om deze structureel te verspijkeren tot vier of vijf studentenkamers nog wel bezig zijn met “normaal vermogensbeheer” en er niet gewoon sprake is van het voeren van een onderneming waarop Box I (winst uit onderneming) van toepassing is (progressief tarief van maximaal 52% belasting over de inkomsten).

Het tegengaan van het opkopen van de stad door professionele beleggers hoeft niet moeilijk te zijn. Het is vooral zaak om adequaat te handhaven, bestaande regelgeving goed toe te passen en mazen in de wet te dichten.

Amsterdam Oost, 17 april 2018

Quirijn Meijnen