Comment louer un appartement en Allemagne : le guide ultime

Logement, appartement, colocation, habitat, hébergement : peu importe quel nom vous lui donnez, lisez la suite pour savoir comment l’obtenir.

Raphael Wolff
Jul 20, 2017 · 12 min read

Trouver un nouvel endroit pour vivre est d’une manière générale l’une des expériences les plus désagréables. Si vous vivez dans une ville où le marché du logement est fortement concurrentiel, la recherche d’un nouveau domicile peut devenir une activité à plein temps, monopolisant toute votre attention et toute votre énergie. J’ai récemment déménagé à l’intérieur de Berlin, ville dans laquelle l’augmentation des loyers et l’influence des expatriés sur la pénurie de logements font débat depuis des années. L’objectif de cet article est de fournir un guide complet de première main pour trouver un endroit pour vivre ici en Allemagne, et en particulier à Berlin, et ce sans devenir fou et sans vous faire escroquer par des offres immobilières mensongères.

Imaginez ce que vous voulez

La première chose que je peux dire relève de l’évidence : entreprenez les démarches nécessaires bien avant le déménagement à proprement dit. Face à des facteurs qui peut-être ne dépendent pas de votre volonté, le temps constitue votre atout majeur. Une suggestion générale consiste à vous donner trois mois pour confortablement rechercher et vous assurer un nouvel appartement ; donc allez-y, et répondez à quelques questions élémentaires concernant l’endroit dans lequel vous souhaitez emménager.

  • voulez-vous vivre seul(e) ?
  • souhaitez-vous vivre avec un colocataire ?
  • combien ?
  • accepteriez-vous un colocataire étranger ?

Passez ensuite aux détails concrets concernant l’endroit lui-même.

  • à quels quartiers vous intéressez-vous ?
  • à quelle distance souhaitez-vous vivre du réseau de transports publics ?
  • pouvez-vous vivre au rez-de-chaussée ? Ou dans un appartement en mansarde ?
  • côté rue ou côté cour ?
  • combien de pièces ?
  • nombre total de mètres carrés ?
  • quelle est la somme maximale d’argent que vous êtes prêt(e) à dépenser pour un loyer tous les mois ?

Vos réponses peuvent bien entendu être flexibles mais elles servent de filtres pour votre recherche sur les nombreuses plateformes que vous allez être appelé(e) à fréquenter.

Une recherche effectuée sur toutes les plateformes disponibles

Il existe trois sites de logements Internet, ceux-ci étant utilisés par un grand nombre d’agences immobilières, des bailleurs et des propriétaires indépendants pour poster leurs offres immobilières, à savoir Immobilienscout24 (le plus sollicité), Immonet et Immowelt (moins sollicités). Créez un profil sur chacun de ces sites et fournissez autant d’informations que possibles. Votre profil doit contenir des informations comme votre adresse actuelle, votre emploi, votre situation professionnelle et le revenu net de votre foyer.

Ouvrez plusieurs onglets et lancez différentes recherches avec différents filtres pour vous faire une idée du type d’offres immobilières dans chaque quartier. Je recommande vivement d’utiliser Chrome. Ce logiciel traduit automatiquement chaque page en anglais. Immobilienscout24 vous permet de sauvegarder des recherches et de recevoir de nouvelles offres immobilières de cette recherche en l’espace de quelques minutes via Facebook Messenger. Si vous utilisez déjà Messenger, ce système est incontournable. Des offres immobilières très convoitées sont souvent postées et retirées le même jour en raison d’une trop forte demande, de telle sorte que faire partie des premiers à voir une offre immobilière est un aspect essentiel. Immonet et Immowelt vous permettent également de sauvegarder des recherches et de recevoir des mises à jour par e-mail. Après avoir fréquenté ces sites pendant un certain temps, vous allez finir par reconnaître certaines agences immobilières à leurs noms. Ce n’est pas une mauvaise idée de consulter directement les sites Internet de ces sociétés pour voir s’il existe des offres immobilières qui n’ont pas été postées sur d’autres sites immobiliers.

La prochaine plateforme que vous devez consulter est eBay Kleinanzeigen, un site Internet qui sur le principe est la version allemande de Craigslist ou Gumtree. Allez sur la section Immobilien (biens immobiliers) de votre ville, sélectionnez Mietwohnung (logement de location) et Angebote (offres). Vous pouvez certes y créer un compte mais vous ne pouvez pas sauvegarder les recherches ou vous faire envoyer de nouvelles offres immobilières, veillez donc à mettre à jour vos recherches et à les sauvegarder dans vos Favoris. Sur eBay Kleinanzeigen, vous allez probablement davantage trouver des offres immobilières provenant de locataires actuels plutôt que de courtiers professionnels. Cela permet de communiquer d’une manière moins formelle avec les gens, et de me faire inviter à plus de visites personnelles individuelles. Vous devriez également consulter la section Bien immobiliers de Craigslist, mais méfiez-vous des offres immobilières frauduleuses qui semblent être trop bonnes pour être vraies. Ces sites utilisent généralement des photos professionnelles et des descriptions qui donnent l’impression d’être robotisées ou copiées-collées à partir d’un modèle. Si vous répondez à l’une de ces offres, vous allez découvrir que vous avez affaire à une escroquerie puisque l’on vous demande d’organiser une visite immédiatement ou de payer à l’avance parce que les gens « ne sont pas en ville pour des raisons professionnelles ».

Dans un second temps, vous devez rejoindre des groupes résidentiels locaux sur Facebook. Voici un échantillon de ces groupes, juste pour Berlin :

La plupart de ces groupes sont privés, mais normalement, vous allez être admis(e) en l’espace d’une journée si vous demandez à devenir membre. Facebook a mis en place un dispositif qui permet de facilement répondre à la personne qui a posté une offre immobilière mais il n’y a pas de filtres de recherche de telle sorte que vous devez défiler manuellement dans toutes les offres immobilières.

La dernière plateforme est WG-Gesucht, l’intégralité du site étant disponible en langue anglaise. WG (prononcez « vé-gué ») est l’acronyme de « Wohngemeinschaft » ou colocation, mais il existe à tout moment une multitude d’offres immobilières. WG-Gesucht a clairement l’interface la plus attrayante et la plus conviviale, permettant de facilement voir la taille et le prix de l’offre immobilière, depuis quand elle est en ligne, l’adresse, la disponibilité, les détails et des photos. Cela dit, de nombreuses offres immobilières sont uniquement prévues pour un hébergement passager, donc il vous faut ratisser large.

Apprendre les principaux termes

Dans le cadre de vos recherches, vous allez régulièrement rencontrer les mêmes termes allemands ; il est donc judicieux de définir quelques mots et phrases clés.

Kaltmiete : loyer de base ou loyer de base mensuel sans les frais d’entretien des bâtiments ou le chauffage.

Warmmiete : loyer de base avec les charges ou le loyer de base mensuel plus le chauffage.

Nebenkosten : frais annexes supplémentaires pour l’entretien des bâtiments, par exemple, les frais de maintenance des couloirs et des cages d’escaliers.

Gesamtmiete : intégralité du loyer ou le loyer de base mensuel plus les frais d’entretien des bâtiments et le chauffage.

Kaution : dépôt de garantie, en règle générale trois fois le loyer de base sans les charges.

Möbliert : meublé.

Saniert : rénové ou rénovation partielle.

Renoviert : rénové ou rénovation intégrale.

Altbau : immeuble ancien dans lequel les pièces disposent de parquet et de hauts plafonds avec des moulages décoratifs.

Neubau : construction nouvelle dans laquelle les pièces disposent habituellement de sols stratifiés et de plafonds bas.

Wohnfläche : surface habitable ou la taille intégrale de l’espace entier, exprimée en mètres carrés.

WBS (Wohnberechtigungsschein) : attestation d’autorisation de résidence : c’est un document qui donne droit à un logement subventionné. Si vous voyez une offre immobilière qui mentionne « WBS », elle est uniquement destinée à des gens qui ont cette attestation.

EBK (Einbauküche) : cuisine intégrée. In Allemagne, un appartement non meublé signifie habituellement qu’il ne contient absolument aucun meuble, comme une cuisine intégrée. Ne soyez pas surpris(e) si vous faites une visite et que la cuisine est entièrement vide, ce qui signifie que vous devez acheter une cuisinière, un frigidaire et des placards par vos propres moyens lorsque vous emménagez.

Vorderhaus, Seitenflügel, Hinterhaus : la façade, les ailes latérales, l’arrière de l’immeuble ou toutes les parties d’un complexe d’habitations collectif.

Erdgeschoss : rez-de-chaussée, celui-ci se trouvant parfois au niveau de la rue, parfois au-dessus du niveau de la rue.

Dachgeschoss : mansarde, parfois avec des plafonds traditionnels, parfois avec des plafonds voûtés.

Aufzug : ascenseur, parfois uniquement disponible pour des locataires à certains étages.

Schlafzimmer, Badezimmer, Wohnzimmer : chambre à coucher, salles de bains, salle de séjour. Soyez conscient(e) du fait qu’un « appartement à deux pièces » signifie littéralement uniquement deux pièces pas deux chambres à coucher.

Provisionsfreie/null provision : sans frais d’agence. En Allemagne, la loi sur le principe de la commande (Bestellerprinzip) prévoit que quiconque qui commande des services de courtage en vue de montrer une propriété doit payer les commissions de courtage. Si donc un bailleur a fait appel à un courtier pour faire visiter l’appartement, elle/il doit payer les frais. Si vous faites appel à un courtier pour trouver un appartement, vous devez en supporter les frais, ceux-ci ne pouvant excéder deux ou trois loyers de base sans les charges.

WG (Wohngemeinschaft) : colocation.

Zentralheizung : chauffage central.

Etagenheizung : chauffage à l’étage.

Balkon/Terrasse : balcon/terrasse.

Garten : jardin

Lancez-vous

Dès que vous voyez une offre immobilière qui vous convient, soyez prêt(e) à répondre immédiatement. Prévoyez un message standard en anglais et en allemand qui explique l’intérêt que vous portez à l’offre immobilière. Dans la réponse que j’envoie, je me présente avec mon nom, mon âge, ma profession, mon salaire mensuel, j’indique depuis combien de temps j’habite à Berlin et comment je passe régulièrement mon temps chez moi. Ces informations ont vocation à être des indications informatives pour savoir quel type de locataire vous êtes, donc soyez honnête. Adressez-vous toujours au détenteur de l’offre immobilière par le nom indiqué ou par la formule de politesse générique « Sehr geehrte Damen und Herren, », et adaptez votre message à des particuliers des offres immobilières dont vous estimez qu’elles conviennent.

Ne vous découragez pas si vous n’obtenez pas immédiatement un retour d’information d’un grand nombre d’offres immobilières ou d’aucune offre immobilière. Pour la plupart d’entre nous, c’est un jeu de nombres. J’ai compris qu’il y avait principalement trois catégories de personnes qui recherchent un appartement, leurs budgets allant croissants. Ces catégories sont des étudiants qui viennent d’obtenir leurs diplômes, des professionnels milieu ou fin de la vingtaine et des professionnels qui ont trente ans ou plus et qui sont mariés et/ou qui ont des enfants. Les bailleurs vont essayer de trouver le candidat avec le statut le plus stable et cela signifie que la deuxième catégorie prime sur la première et que la troisième catégorie prime sur la deuxième. Plus vous envoyez de candidatures, plus vous augmentez vos chances de vous retrouver dans la catégorie préférée du pool de candidats.

Penser au montant du loyer

Vous devez déjà avoir une idée assez précise sur le montant que vous êtes prêt(e) à payer mensuellement pour un loyer. A Berlin par exemple, le loyer peut évoluer dans une fourchette de 5 euros par mètre carré à 14 euros dans de nouveaux immeubles. D’une manière générale, ce n’est pas du vol si vous payez environ 10 euros par mètre carré. Habituellement, vous devez AU MOINS gagner trois fois le montant du loyer de base sans les charges, celui-ci servant de base pour le calcul. Si par exemple le loyer de base sans les charges d’un appartement pour lequel vous postulez est de 500 euros par mois, votre salaire mensuel après impôts doit au moins s’élever à 1 500 euros. Si vous déposez une demande avec votre ami(e)/partenaire/époux/épouse ou un colocataire, vos revenus cumulés doivent être supérieurs à 1 500 euros. Si vous êtes un étudiant et que vos revenus ne sont pas suffisants, vos parents peuvent indiquer leur statut financier (justificatif de revenus et les résultats obtenus auprès de la centrale allemande de renseignements sur les crédits (Schufa)) en vue d’opérer comme votre garant.

Organisation de votre recherche

Créer un fichier Excel pour organiser tous les détails de votre recherche de sorte à n’avoir qu’un seul point de référence. Cela peut sembler exagéré mais cela facilite le processus dans la mesure où j’ai moi-même effectué en tout 16 visites.

J’ai rédigé une fiche contenant les colonnes suivantes :

  • date de la visite
  • durée de la visite
  • adresse
  • loyer de base sans les charges
  • loyer total
  • eau et gaz (inclus ou non inclus)
  • taille
  • le quartier
  • le nom du courtier
  • l’adresse e-mail du courtier
  • lien vers la liste (si la liste est en ligne)
  • statut (consulté, postulé, rejeté, accepté)
  • description

De quoi avez-vous besoin ?

Avant d’effectuer une seule visite, vous devez disposer des documents suivants, documents que vous devez être en mesure de présenter immédiatement.

  • un passeport : cela tombe sous le sens mais assurez-vous que votre passeport/votre carte d’identité n’est pas encore arrivé(e) à expiration
  • Einkommensnachweis : attestation de revenus des trois derniers mois
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung : attestation qui prouve que vous n’avez pas de loyers impayés ; c’est un document signé, établi par votre dernier bailleur, confirmant que vous avez toujours payé le loyer dans son intégralité et ponctuellement pendant la durée de la location
  • Schufa Bonitätscheck : vérification de la solvabilité auprès de la centrale allemande de renseignements sur les crédits ; veiller également à ce que cette attestation n’est pas encore arrivée à expiration
  • informations bancaires (en option) : vos informations bancaires les plus récentes sont également utiles si vous avez économisé suffisamment d’argent. Si vous utilisez N26, vous pouvez facilement exporter le relevé des soldes le jour actuel

Créez un seul fichier PDF incluant tous ces documents de telle sorte que vous pouvez annexer un seul document à votre candidature et non pas plusieurs. Ce n’est peut-être qu’un détail mais cela permet aux bailleurs de voir toutes vos informations d’un seul coup.

Obtention d’une offre

Si vous êtes invité(e) à une visite, soyez en avance, faites-vous une idée du quartier, munissez-vous d’une candidature et parlez avec la personne présente pour établir un lien. La meilleure façon d’obtenir une offre consiste à montrer que vous êtes un(e) locataire digne de confiance, ce fait dépassant l’aspect purement administratif. Parler allemand ou avoir un ami germanophone aide certainement mais ce n’est pas un point décisif. Des visites publiques ont quelque chose d’intimidant puisque que vous arrivez devant un immeuble où déjà un grand nombre de personnes attendent, et vous avez l’impression que l’on vous fait visiter l’appartement au pas de charge. Tout ce qui compte est d’avoir un exemplaire du formulaire pour la demande et de faire dans la mesure du possible une bonne impression.

Votre demande de location s’appelle un renseignement personnel (Selbstauskunft), celui-ci exigeant habituellement de donner les informations suivantes :

  • le nom, l’état civil, la date de naissance, l’adresse actuelle, le numéro de téléphone, l’adresse e-mail, l’intitulé du poste, la mention du salaire mensuel après impôts, l’adresse de la société, des informations sur l’actuel bailleur, la possession d’animaux domestiques. Parfois, on demande à obtenir des informations plus spécifiques, comme par exemple, si vous avez des dettes impayées, si vous avez déjà fait faillite, si vous jouez d’un instrument, etc.

Il n’y pas de secrets pour obtenir une offre, mais si vous suivez ce guide, vous devriez normalement obtenir une liste de propositions réalistes, et vous avez de fortes chances que l’une d’elles soit approuvée. Je me suis vu proposer mon appartement actuel après qu’il a été posté sur eBay-Kleinanzeigen. J’ai initialement envoyé un message en allemand, indiquant cependant que je me sentirais mieux si je pouvais parler anglais. Le locataire a répondu en anglais, et a organisé une visite privée lors de laquelle nous avons parlé assez longtemps pour nouer un lien fort. Il était d’accord pour recommander ma candidature à la direction des biens immobiliers par rapport aux autres, et cela a suffi pour obtenir une offre. Mes revenus mensuels se situaient juste au-dessus du triple du montant du loyer, et j’y suis arrivé sans parler plus qu’un allemand de conversation élémentaire.

Lecture de votre contrat

Vous y êtes presque. Une fois que vous acceptez une offre, vous recevez un contrat de location (Mietvertrag), contrat que vous devriez absolument lire avec une personne germanophone avant de le signer ; veillez en particulier aux points suivants :

  • loyer total (Gesamtmiete) : le montant total exact du loyer peut légèrement différer de celui qui avait été annoncé
  • accord de loyer échelonné (Staffelmiete Vereinbarung) : c’est le potentiel pour des augmentations progressives du loyer. Il existe des limitations légales concernant le pourcentage du loyer actuel que le bailleur peut augmenter à l’avenir ; méfiez-vous donc d’un montant à deux chiffres
  • dépôt de garantie (Kaution) : vous pouvez payer votre dépôt de garantie sur trois mois, conjointement avec votre loyer en vue d’alléger la charge de devoir tout payer d’un seul coup
  • procès-verbal de remise (Übergabeprotokoll ) : c’est le document officiel de l’inspection de la propriété établi entre vous, le bailleur et le locataire précédent. Vous allez voir si tout se trouve dans le même état qu’au début de la location précédente, et vous allez obtenir l’intégralité des relevés des compteurs de gaz et d’électricité. C’est également le moment où l’on vous remet officiellement les clés
  • règlement intérieur (Hausordnung) : il y a une multitude de règlements. Ne soyez pas intimidé(e) par le nombre de pages concernant l’état du logement puisque la plupart ne sont que des points relevant du sens commun et concernent un entretien régulier. Mon contrat contenait une page entière consacrée aux suggestions comment correctement aérer l’appartement en ouvrant les fenêtres

La plupart des contrats de location vont se ressembler mais faites des recherches sur l’agence immobilière à laquelle appartient votre appartement afin de vous assurer que sa réputation ne soit pas inhabituellement mauvaise. Déplacez-vous si possible personnellement pour signer votre contrat, de telle sorte que vous pouvez encore poser des questions de dernière minute si vous en avez.

C’est terminé. Signez avec votre nom, emménagez et appréciez votre nouveau domicile.

)
Raphael Wolff

Written by

Brand Marketing Lead

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