Земля: за лаштунками мораторію

Кого захищає мораторій на продаж землі? Його запровадили ще у 2001 році, щоб «захистити» українську землю. Натомість, замість захисту ми отримали низьку ефективність використання чорнозему і формування «сірого» ринку землі. Як так сталося та що дасть скасування мораторію — розповіли експерти під час дискусії в Українському кризовому медіа-центрі.

Чужої землі не шкода

Дія мораторію на продаж землі стосується права на приватну власність близько 7 мільйонів громадян, які в ході приватизації отримали землю у приватну власність. Під дією мораторію знаходиться більшість земель (66% території України), їх можна взяти лише в оренду.

Як наслідок, агровиробники не можуть придбати землю для розширення виробництва, і не можуть інвестувати в довготривалі проекти. Через це в Україні здебільшого вирощують однорічні культури, які виснажують ґрунти.

Олег Нів’євський

«У нас в країні досить родючі землі, одні з найбільш родючих земель у світі, але продуктивність виробників, сільського господарства доволі низька. Одна з причин — це мораторій. Тому що він спонукає виробників працювати в більшості на орендованій землі. Це означає, що немає інвестицій в довготривалі проекти — в сади, тваринництво. Тому у нас немає виробництва з високою доданою вартістю. Виробники не впевнені в своєму майбутньому, а цю впевненість могла б дати власність землі. Через те ми бачимо, що у нас в структурі виробництва переважають однорічні культури», — Олег Нів’євський, старший економіст програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».

Мораторій, але не для всіх

Мораторій навчилися обходити. На сьогодні існує як мінімум три види схем перерозподілу земель сільськогосподарського призначення.

«Білі» схеми полягають у офіційній купівлі-продажу сільськогосподарських земель розміром до 2 гектарів, які приватизували не по паях, а по загальній приватизації, а також емфітевзисі — передачі земельної ділянки для сільськогосподарських потреб на основі договору між власником та тим, хто хоче нею користуватися.

Основна «сіра» схема — продаж корпоративних прав орендаря. Коли товариство з обмеженою відповідальністю укладає договори оренди на десятки або сотні гектар, але за допомогою зміни корпоративних прав, обміну, купівлі і продажу фактичного користувача земельними ділянками змінюють .

«Чорні» схеми — це використання земель державної та комунальної власності без будь-якого оформлення за допомогою корупційних чи інших домовленостей. Також практикують передачу земель в оренду чи приватизацію органами місцевої влади третім особам після того, як колишній власник відмовився від права на власність землі.

Існування тіньового ринку землі гальмує розвиток сільського господарства та не гарантує власникам землі захисту їх прав у разі участі в перерахованих схемах.

Олександр Поліводський

«На сьогодні ми не можемо говорити про те, що існують дієві механізми аби перекрити нелегальні схеми перерозподілу землі. Відомий лише один випадок викриття подібного факту. Коли СБУ, а не земельна інспекція, виявила що на аеродромі в якомусь селі сіяли горох на 2 гектарах. Наразі стоїть питання щодо того, хто у нас має виявляти такі випадки, чи у нас є земельна інспекція, чи фактично ні», — Олександр Поліводський, партнер правничої фірми «Софія», експерт з земельного та аграрного права, консультант програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».

Денис Нізалов

«За роки мораторію сформувався тіньовий ринок для сільськогосподарських земель, який є дуже розповсюдженим явищем і призводить до рейдерських захоплень, є джерелом корупції, і фактично фактором ризику для інвесторів, адже він уповільнює інвестиції в сільськогосподарський сектор», — Денис Нізалов, директор програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».

Дмитро Яблоновський

«Якщо ми говоримо про емфітевзис або про довгострокову оренду на 49 років, власники землі розуміють, що це насправді прихований продаж. З цього приводу нам, як прихильникам відміни мораторію, закидають: дивіться, насправді є ринок. Але тут виникає питання, якщо вам, наприклад, треба поміняти 100 доларів, ви б хотіли їх поміняти в переході, у приватної особи чи у банку, де вам дадуть квитанцію та офіційне підтвердження, що це справжні гроші? Я думаю, що відповідь очевидна», — Дмитро Яблоновський, заступник директора «Центру економічної стратегії».

Спитай у свого мера, чия земля тепер

Рішення про приватизацію, надання в оренду, підготовку виділення земельної ділянки та формування її меж — все це насправді в руках місцевої влади.

Місцеві громади можуть отримувати прибуток від землі. Якщо це чесна робота — то вона сприяє збільшенню надходжень до бюджетів від використання землі. Якщо не дуже — то прибуток осідає не в бюджеті, а в кишенях чиновників.

Найбільше земля цікавить об’єднані територіальні громади. До кінця 2018 року Уряд планує завершити передачу державних земель за межами населених пунктів ОТГ. Вони отримають можливість чесно розпоряджатися землею та отримувати прибуток від її використання.

«На місцевому рівні є пряма зацікавленість в тому, щоб ринок землі розвивався, тому що використання земельних ресурсів — це джерело забезпечення місцевих потреб. Тому земельний податок, і плата за використання державних і комунальних земель — це джерела надходження до місцевих бюджетів. Чим більш розвинений ринок та чим більше конкуренції на цьому ринку, тим більша вартість оренди комунальних земель і плати за цю землю. Тому це додаткові надходження на розвиток інфраструктури та соціальної сфери на селі», — Денис Нізалов, директор програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».

«У нас є землі державної власності — це ті які знаходяться поза межами населеного пункту, та землі комунальні — в межах населеного пункту. Зараз створюються об’єднані територіальні громади, йде розширення їх повноважень на більшу кількість земель, які прилеглі або відносяться до них. Тому роль місцевої влади зростатиме. Є така тенденція, щоб повністю все передати органам місцевої влади, але це буде відбуватися поступово», — Олександр Поліводський, партнер правничої фірми «Софія», експерт з земельного та аграрного права, консультант програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».

Земля — це гроші не тільки селян

За різними оцінками, скасування мораторію на продаж землі за рахунок підвищення продуктивності та залучення інвестицій могло б принести від 1% до 1,5% до зростання ВВП України на рік.

Центр економічної стратегії та компанія GfK провели опитування українців щодо ідеї відміни мораторію на продаж землі. Опитані погоджуються з тим, що землю має обробляти власник, а не орендар, і що має бути більше позичково-кредитних ресурсів у розпорядженні фермерів. Проте є побоювання, що у фермерів не буде можливості купувати землю і її придбають іноземці або олігархи, або що власники продадуть свою землю за занадто низькою ціною.

«Мораторій — це штучне явище. І для цього обмеження економічних причин вже не існує. Мораторій лобіюється і продовжується зацікавленими групами. Це перш за все корупціонери, які виграють від існування всіх цих тіньових схем. І це популісти, які фактично виграють від використання всіх цих страхів, які існують у населення», — Денис Нізалов, директор програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».

«Ми змоделювали дві економіки, з мораторієм і без. Виявилося, що в економіці без мораторію, з вільним ринком землі, вартість землі вища в три рази. Економічні агенти, особливо бізнес-структури, можуть брати в три рази більше кредитів і економіка є набагато живішою, витривалою з огляду на різні економічні потрясіння і здатна абсорбувати негативні явища», — Олег Нів’євський, старший економіст програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».

«Ми склали меморандум з рекомендаціями щодо впровадження відміни мораторію на продаж землі, беручі до уваги побоювання громадян щодо цього питання. На перший період має бути обмеження щодо того, хто зможе купувати землю; необхідно створити агенцію, яка дозволить кредитувати малих та середніх фермерів, щоб вони мали змогу придбати землю; необхідно провести інформаційну кампанію щодо того, за якими правилами буде відкриватися ринок, як він буде функціонувати і як будуть захищати права українців; необхідно встановити мінімальну ціну на землю», — Дмитро Яблоновський, заступник директора «Центру економічної стратегії».