Promesse de vente vs compromis 🥊

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Nous entendons souvent parler du compromis (alias la PSV pour promesse synallagmatique de vente) et la promesse (alias la PUV pour promesse unilatérale de vente). Mais quelle est la différence ?

La promesse synallagmatique de vente — alias le compromis.

Définition 👩‍🏫

Elle correspond au contrat par lequel le promettant s’engage à vendre et le bénéficiaire à acquérir.

Dans ce contrat chaque partie a déjà donné son consentement. Le Promettant (celui qui souhaite vendre) comme le bénéficiaire (l’acquéreur) sont engagés et ni l’un ni l’autre ne peut se désengager à l’exception des cas suivants :

• Le délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur à compter de la remise du courrier SR ;
• La réalisation des différentes conditions suspensive ;
• L’obtention d’un prêt par l’acquéreur pour lui permettre de financer le prix de l’immeuble ;
• La remise de l’état hypothécaire ne révélant pas d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente ;
• La délivrance d’une autorisation d’urbanisme?

Que se passe-t-il si une partie refuse de signer ? ✒️

L’autre partie pourra dans ce cas demander :

• L’exécution forcée de la vente, mais cela devra passer par une action en justice qui peut être longue et coûteuse
• La résolution de la vente, soit par un accord amiable entre les deux parties, soit par application d’une clause spécifiquement prévue à cet effet.
• Invoquer la caducité de la vente. En effet, lorsque le compromis est rédigé par un agent immobilier, il est obligatoire de prévoir un terme extinctif à peine de nullité du contrat. Aussi, si à l’arrivée du terme rien n’est fait, une partie pourra invoquer la caducité de la vente (Civ. 3e, 9 mars 2017, FS-P+B, n° 15–26.182)

Quelque soit la méthode choisie, des dommages et intérêts pourront être demandés si l’une des parties à commis une faute. En principe le montant des dommages et intérêts sont déterminés en justice, mais ils pourront être déterminés dans une clause pénale.

Pourquoi on verse un dépôt de garantie ? 💶

Pour prémunir le promettant, il est souvent demandé le versement d’un dépôt de garantie. En principe, en vertu de l’article L.217–2 du Code de la construction et de l’habitation, si l’acquéreur est un non-professionnel et que le bien est à usage d’habitation, aucune somme ne peut être versée par l’acquéreur avant l’expiration du délai de rétractation. Toutefois, lorsque la promesse est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière.

Si le bénéficiaire venait à refuser de signer, malgré la réalisation des conditions suspensives, le promettant pourra conserver cette somme, après décision de justice ou accord amiable entre les parties.

La PSV doit-elle être rédigée par acte authentique ? 👩‍⚖️

Non, sauf si elle a une durée de validité de plus de 18 mois.

La promesse unilatérale de vente

Définition 👩‍🏫

Il s’agit du contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont terminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (Article 1124 du Code civil).

On comprend donc que contrairement à la PSV, dans la PUV seul le promettant est engagé, le bénéficiaire dispose d’une “option” d’acquérir. Les deux parties seront engagées seulement si le bénéficiaire décide de lever l’option, levée qui est systématiquement encadrée dans un délai déterminé.

En contrepartie de cette “option” offerte au bénéficiaire, il est systématiquement intégré une “indemnité d’immobilisation” représentant environ 5% du prix de vente, et qui pourra :

• Être acquise au promettant si l’option n’est pas levée dans le délai déterminé et qu’il n’existe aucune condition suspensive non réalisée.
• S’imputera sur le prix de vente si le bénéficiaire lève l’option.

Que se passe-t-il si une partie refuse de signer ? ✒️

Il faut traiter le promettant et le bénéficiaire différemment. Concernant le Promettant il est tenu aux mêmes exigences que dans le cadre d’une PSV, et ce pendant toute la durée de la levée d’option.

Concernant le bénéficiaire, tant que l’option n’est pas levée il n’a aucune obligation de lever l’option et donc d’acquérir. Il peut donc choisir de ne pas acheter et de perdre son indemnité d’immobilisation.

En revanche, si le bénéficiaire lève l’option, on se retrouve alors dans les conditions d’une PSV ou les deux parties sont engagées.

Comment intégrer cette levée d’option avec les autres délais ? 🕐

Dans la PUV il existe plusieurs délais qu’il faut traiter séparément, même s’ils peuvent être simultanés

• La durée de la promesse
• La date avant laquelle la levée de l’option doit intervenir
• La date avant laquelle, en cas de levée d’option, devra intervenir la réitération par acte authentique de la vente
• La date avant laquelle devront être réalisées les conditions suspensives

En pratique, dans les actes, la date de la levée d’option est souvent concomitante avec la signature de l’acte authentique. Pourquoi ? Simplement car si le bénéficiaire ne se présente pas le promettant est libéré, conserve son indemnité d’immobilisation et peut vendre à une autre personne. Toutefois, cela pose en pratique des difficultés quand tous les documents n’ont pas été réunis dans les délais, il faut alors impérativement faire un avenant pour décaler la date de la levée d’option ou de la signature.

La promesse doit-elle être réalisée par acte authentique ? 👩‍⚖️

La encore ce contrat peut être rédigé par acte sous seing privé. Toutefois, dans ce cas il faudra impérativement que ce contrat soit enregistré dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation sous peine de nullité. Il est à noter qu’aujourd’hui le service des impôts n’accepte pas la signature électronique.

Pourquoi tout ce débat entre ces contrats ? 💁‍♀

Vous le savez probablement, les notaires bénéficient de la signature électronique, mais cette signature est uniquement authentique, pas de sous seing privé. Vous l’avez aussi peut être compris, mais le compromis équivaut (presque) à une vente. S’il est signé sous forme authentique, alors la vente pourrait être considérée comme parfaite à la réalisation des conditions suspensives. Dès lors, si la vente est parfaite, les droits de mutations doivent être payés dans le mois (vous savez les fameux 5,81%), à défaut une majoration de 10% pourrait être demandée. Mais cela reste au stade de la réflexion théorique.

Pour ce prémunir de ce risque, et parce que les notaires veulent signer leur avant-contrat en électronique, ils choisissent de recourir majoritairement à la promesse unilatérale. Cela leur permettant non seulement de recourir à leur technologie, mais aussi de valorise l’acte authentique dès l’avant-contrat et ainsi se démarquer des autres professionnels.

Si on peut comprendre l’intérêt d’un tel choix dans les zones tendues, on peut douter de ce raisonnement dans les autres régions…