15 oportunidades reales de arbitraje inmobiliario (o casi)

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Volví a repasar las +500 tasaciones que hice en mis breves pero furiosos cuatro años de carrera para ver por qué razones una propiedad puede valer mucho menos que su vecina.

Les comparto 15 ideas de oportunidades de compra (que dan para arbitrar o para pensar). Sólo para valientes. No es una recomendación de compra, sino un análisis mío.

1.- Oficinas aptas vivienda, en edificios con mayoría de oficinas (donde nadie quiera vivir, pero que no le joda a un turista o a un extranjero residente en Baires). O no aptas vivienda donde se pueda cambiar el reglamento de copropiedad.

2.- PHs tipo chorizo con mil habitaciones (en viviendas, el pricing de un 4amb no cambia mucho que el de un 9amb).

3.- Tercer piso por escalera en zonas caras (Ej: Palermo Hollywood, Las Cañitas, etc).

4.- Depas en microcentro con vistas “emblemáticas” (Ej: Obelisco, Congreso, Cúpula de alguna iglesia que de onda Roma, etc). Hoy no le suman mucho y debieran sumar en un mercado alcista.

5.- Internos/Laterales con mucha luz (los hay) donde las ventanas se puedan transformar en vitrós (si es coherente con el edificio y la antigüedad del depa)

6.- PHs pegados a bares donde la gente se junta y hace ruido en la calle (en la puerta del PH). Aberturas DvH y chau pichu. Algún turista o joven fiestero valorará positivamente la joda en su puerta si no le jode el ruido, ¿o no?

7.- Depas MUY grandes de categoría (+300m2 cubiertos) en zonas históricamente chetas sin cochera ni en el edificio ni cerca (típico de zonas de Retiro cercanas a Pza San Martín).

8.- Consorcios que están al borde de la quiebra con varios depas en venta. Comprarlos todos y, con eso, solucionar el quilombo. Ganancia instantánea.

9.- Penthouses en piso +20 en microcentro, en edificios torre de baja categoría. Tasé un piso 20mo en Lavalle 750, dúplex, tremendísima vista, usd 159.000 con 2 dormitorios. Era bomba. Hoy sin demanda. Ni en 150 lo vendés en contexto recesivo.

10.- Locales comerciales con vivienda, en calles internas de barrios del corredor oeste de CABA. ¡Casi que se venden al mismo precio de cierre que el depa sin local!

11.- PBs a la calle, sobre arterias comerciales (donde haya una baja probabilidad pero existente de convertir ese depa-planta-bajero en local comercial previo cambio de uso en el Reglamento de Copropiedad…que requiere mayoría absoluta o de 3/4 de las unidades funcionales).

12.- Locales comerciales “inhabilitables” (que, por ejemplo, en el reglamento sólo les permiten ser “depósito” pero para el GCBA un local de esas características NO puede ser depósito…de locos, je).

13.- Propiedad ocupada.

14.- Edificios en block de oficinas comerciales categoría B o detonadas a reciclar, con tan sólo un baño por piso. Si la zona no es Chernóbil, transformás todo a vivienda y a vender con paciencia.

15.- Lotes que dan para edificios de 9 pisos más 2 retiros cercanos a grandes avenidas en barrios de clase media (San Cristóbal, Boero, Parque Chacabuco, Flores). La incidencia no llega a usd 200/m2 (en precios de cierre, valores de lista hay para todos los gustos…pedir se puede pedir cualquier gilada). Comprás y esperás sentado a que la Argentina vuelva al crecimiento económico.

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Abrazo,

Santi Magnin, director ejecutivo en deinmobiliarios

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