【代書實務】不動產買賣契約（私契）：成屋篇
本文同步刊登官網 taishu945.tw
【目錄】
▼ 前言
▼ 應記載事項
▼ 不得記載事項
▼ 參考資料
▼ 延伸閱讀【前言】
之前講過土地建物買賣移轉契約書是公契，這是登記機關要所有權移轉登記所需，但私契是記載雙方的權利和義務的契約，所以這篇要講不動產買賣私契。
記得要進入買賣之前，要先看土地謄本如何看細節？和建物謄本如何看細節？
因此，這裡採用內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項來講私契的部分，我喜歡用政府的版本，會有買方、賣方的立場，這可以讓我思考各自的想法，但最後的妥協的版本。
大家可以看看自己簽的契約，有沒有這些項目。我的契約範例放在這裡，有意見可以在下面留言或 Email：taishu945@gmail.com
▲ 回到目錄
【應記載事項】
契約審閱期
買方攜回審閱要至少 5 日。
其實沒有一定要買的房子，有時候錯過不一定就是扼腕。
買賣標的
有土地標示、建物標示、買賣停車位。
土地標示
除了有土地坐落位置、面積、權利範圍以外，還有重要的使用分區。
【延伸閱讀】使用分區如何查？
建物標示
包含建號、門牌、地號、面積、權利範圍、用途、附屬建物、共有部分建號、持分面積、權利範圍。
【延伸閱讀】使用執照如何查？
本買賣停車位
是否是法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位、其他。地上或地下第幾層停車位。有獨立權狀或無獨立權狀。
因為這會涉及到共有物的分管契約，如果賣方已經允諾的，那你作為後繼者，只能承擔。
賣買價款
提示本買賣總價款、土地價款、建物價款、車位總價款。
付款約定
包含簽約款、備證款（賣方備齊所有權移轉登記應備文件）、完稅款（土地增值稅、契稅稅繳清後幾天支付）、交屋款。
原設定抵押權之處理
本買賣標的物原有抵押權設定者，其所擔保之未償債務（包括本金、利息、遲延利息及違約金），依下列約定方式之一處理：
□買方貸款時：
□買方承受者，雙方應以書面另為協議確認（附件二承受原貸款確認書）。
□買方依第六點第一款約定授權貸款銀行代為清償，並塗銷抵押權。
□買方不貸款，賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償，並塗銷抵押權。如未依上述期限清償者，買方有權自價金中扣除未償債務金額，並於交屋款交付前代為清償。
□其他：_________。
我很喜歡這點的設計，分為買方貸款和不貸款的選項，並把代為清償和塗銷抵押權責任講清楚。
貸款處理之一
買方預定貸款新臺幣__元抵付部分買賣價款，並依下列約定辦理貸款、付款事宜：
(一)買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指定融資貸款之金融機構。未指定者，得由賣方指定之。
(二)貸款金額少於預定貸款金額，應依下列方式擇一處理：
- 不可歸責於雙方時：
□買方應於貸款核撥同時以現金一次補足。
□買賣雙方得解除契約。
□其他___________。
2. 歸責於賣方時：
□買方得解除契約，其已付價款於解除契約__日內，賣方應連同遲延利息一併返還買方。
□賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
□賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。
□其他_______。
3. 可歸責於買方時：除經賣方同意分期給付其差額外，買方應於接獲通知之日起__日（不得少於十個金融機構營業日）給付其差額，逾期未給付賣方得解除契約。
比較好的方式，如果沒拿到貸款，雙方解除契約後，賣方拿走訂金或簽約款就好。記得口頭說的不算數，一定要白紙黑字寫下來，不然法院也幫不了你。
貸款處理之二
買方應於交付完稅款前，依__通知之日期親自完成辦理貸款所需之開戶、對保及用印等，並依下列方式擇一處理：
(一)簽訂撥款委託書，授權金融機構依下列方式擇一辦理撥付。
□將實際核准之貸款金額悉數撥(匯)入賣方於__銀行__分行存款第__號帳戶。
□於實際核准貸款金額範圍內，撥(匯)入__銀行__分行第__號帳戶（還款專戶），以清償原設定抵押權所擔保之貸款，俟該抵押權塗銷後，由受託金融機構將剩餘款項悉數撥(匯)入__銀行__分行第__號，賣方所開立或指定之專戶。
□其他撥付方式:____。
(二)由__通知雙方會同領款交付。但買方應於交付備證款同時開立與完稅款及交屋款同額且註明以賣方為受款人及「禁止背書轉讓」之本票（號碼:__）或提供相當之擔保予賣方;賣方收受該價款時應將本票返還買方或解除擔保。買方未依約交付未付價款，經催告仍拒絕履行者，賣方得行使本票或擔保權利。
(三)第一款撥款委託書所載金額不足支付交屋款者，其差額部分準用前款規定。 買方簽訂撥款委託書交付貸款之金融機構後，除房屋有附件一第五項至第七項所確認事項內容不實之重大瑕疵者外，買方不得撤銷、解除或變更前開貸款案之授信契約及撥款委託，或請求貸款之金融機構暫緩或停止撥付貸款。
對保是想要貸款的人，提出申請，銀行會進行資格審查，審查成功後，銀行會通知想要申請貸款的人，再進行合約和身份確認。
不過這涉及到備證款的日期、貸款下來的日期、交屋日期，這個部分可以依個人情形調整。
所有權移轉
在備證款準備付款時，把專用印章放在其他人那裡，我自己是覺得不太好，主要是你可能會有急用，或者你不知道別人怎麼用。
但可以在簽約時，要先跟義務人（賣方）講好，印鑑證明、權狀在備證款在幾月幾號前要準備好。權利人（買方）在幾月幾號要把備證款準備好，再一起蓋章，準備所有權移轉登記。
【延伸閱讀】申請土地建物買賣移轉登記流程
稅費負擔之約定
地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等費用，交屋前是賣方要繳，交屋後是買方要繳。
買方要繳印花稅、契稅、所有權移轉規費等費用。
賣方要繳土地增值稅、房地合一稅或所得稅。
雖然契約是雙方協議好就好，可是有些權利義務還是要講清楚，誰是納稅義務人，不要覺得賣方要繳全部費用，但是利用說話技巧可以讓談判比較順利。
交屋
重點是什麼時候交屋？
使用執照、分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊一併交給買家，有設籍、公司登記等，務必要全部遷出，因為這會關係到房地合一稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅。
【延伸閱讀】地價稅、房屋稅、土地增值稅、房地合一稅自用住宅大亂鬥
賣方之瑕疵擔保責任及保固期限
賣方的瑕疵擔保責任，是向買方擔保此房屋不會滅失或減少價值。簡單來說，賣方必須確保完整、沒有瑕疵交付。
因此，這邊契約是這麼訂的。
賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。
依民法第 354 條，賣方必須付瑕疵擔保責任：
- 價值滅失或減少：房屋價值減少，導致在市場上的實際交換價值比契約約定的還低。
- 通常效用滅失或減少：房屋缺乏應該有的功效，如壁癌、漏水、坪數不足等。
- 契約預定效用滅失或減少：房屋欠缺買賣契約訂定之效用，如建材有瑕疵。
- 不具有所保證的品質：房屋欠缺買賣契約訂定時所保證之品質。
除此之外，契約成立前買方需不知道房屋有瑕疵，且賣方負擔的擔保責任只持續到「危險移轉」時，也就是房屋「交付」時，才可構成所謂的瑕疵擔保要件。
在一場買賣交易中，除了賣方須負擔瑕疵擔保義務，買方也有「檢查通知義務」需負擔。在點交時，買方須依照驗屋程序，若發現有應由賣方負擔保責任之瑕疵，則應立即通知賣方 。
如果有無法及時發現的瑕疵，日後發現也應立即通知賣方，否則會視為承認其房屋無瑕疵，而無法對賣方主張瑕疵擔保責任。因此，買家在買房後發現瑕疵，第一件事就是馬上告知賣方，往後才可以主張減少價金、解除契約、損害賠償。
依民法第 365 條，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後 6 個月間不行使或自物之交付時起經過 5 年而消滅。
簡單來說，買方通知賣方 6 個月內必須提出訴訟，並可在交屋 5 年內主張瑕疵擔保權利。
另一個是保固期，除非你是買第一手的屋子，例如：預售屋，建商有可能會提供保固期，不然第二手以上，建商提供的保固期通常都過期。
違約之處罰
這邊是要違約的處罰，大多是每日萬分之二的單利，違約金最多以 15% 為限等。
個人資料之蒐集、處理及利用
強調要遵守個資法。
通知送達及寄送
通知要以契約書上記載的地址為主。
當事人及其基本資料
買方和賣方基本資料。
契約及其相關附件效力
雙方各一份。
▲ 回到目錄
不得記載事項
- 不得約定買方須繳回契約書。
- 不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
- 不得約定廣告僅供參考。
- 不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
- 不得約定超過民法第 205 條所定週年 16% 利率之利息。
- 不得約定拋棄審閱期間。
- 不得為其他違反強制或禁止規定之約定。
▲ 回到目錄
【參考資料】
▲ 回到目錄
【延伸閱讀】
▲ 回到目錄
