【代書實務】如何申請土地建物贈與登記？包含土地增值稅、契稅、贈與稅

製圖人：黃昭慈

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【目錄】
▼ 前言
▼ 稽徵機關申報土地增值稅
  ▼ 應備文件
  ▼ 紙本土地增值稅申報書
  ▼ 線上申報土地增值稅
  ▼ 土地建物贈與移轉契約書
▼ 稽徵機關申報契稅
  ▼ 紙本申報契稅
  ▼ 線上申報契稅
▼ 國稅局申報贈與稅
▼ 戶政申請印鑑證明
▼ 申請土地建物贈與登記流程
  ▼ 登記費及書狀費
  ▼ 土地建物贈與要準備的文件
  ▼ 土地登記申請書
▼ 地政地籍異動即時通
▼ 參考資料
▼ 延伸閱讀

【前言】

有人想說財產轉移，要用贈與方式，還是遺產的方式，其實要看你的財產有多少來算才知道，可以先去調個人財產清冊，裡面會有土地、房屋、車輛等資料，有興趣的人可以去看〈財政部〉遺產及贈與稅如何節稅-生前移轉財產好？死後繼承好?。

【延伸閱讀】如何申請財產清單（財產清冊）？

這篇要來寫如何申請土地、建物贈與登記，大方向就是申報土地增值稅→申報契稅→申報贈與稅→申請印鑑證明→辦理土地建物贈與登記，以下也會用這個標題去做延伸。

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稅徵機關申報土地增值稅

應備文件

1. 土地增值稅申報書
2. 土地所有權狀影本
3. 土地所有權贈與移轉契約書正、副本各 1 份
4. 贈與人及受贈人雙方身分證（或戶口名簿）影本及印章
5. 代理人身分證正本、印章
6. 土地移轉，如有欠繳地價稅及工程受益費，應於完納後向地方稅稽徵機關辦理查欠

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紙本土地增值稅申報書

申報土地增值稅可以在這裡下載或線上版。有兩聯，填寫一樣的項目。

注意：地價稅納稅義務基準日為 8/31，於 9/1–12/31 間辦土地移轉登記者，當年地價稅納稅義務人仍為原所有權人。

【延伸閱讀】為什麼要繳土地增值稅？

受理機關

填寫「受理機關」。

因為這是地方稅，看所在地的稅務機關是哪裡。

土地坐落

填寫「鄉鎮市區」、「段」、「小段」、「地號」。

移轉或設典比率

勾選「全部/持分比例」。如果有持分，填寫「持分比例」。

如是土地分割（土地合併）移轉，填寫「如附共有土地分割或土地分割合併明細表」，並填寫附上明細表，貼上申報書，並申報人印章。

土地面積

填寫「整筆土地面積（平方公尺）」及「移轉或設典面積（平方公尺）」。

原規定地價或前次移轉現值

填寫「原因發生日期」、「每平方公尺多少元」。

原規定地價或前次移轉申報現值按下列規定填寫：

1. 規定地價後未經過移轉的土地，填寫民國 53 年規定的地價。但在民國 53 年以前已依土地法辦理規定地價及民國 53 年以後始舉辦規定地價的土地，均填寫第一次規定的地價。
2. 規定地價後曾經移轉的土地，填寫前次移轉時課徵土地增值稅的現值。但因繼承而取得的土地，再行移轉時，填寫繼承開始時的公告土地現值，如繼承土地為區段徵收領回之抵價地，且實際領回地價高於繼承開始時該土地之公告現值者，則填寫該領回地價。

申報移轉現值

勾選「按公告現值計課」或「按每平方公尺 XX 元計課」。

如果是填寫「按每平方公尺 XX 元計課」，有錯誤、缺漏且未勾選「按公告現值計課」，要是有塗改、挖補，則不能收件。要當事人更正並註記刪改文字字數，加蓋印章，才能收件。

依平均地權條例第 47–1 條，土地增值稅認定標準如下：

1. 訂定契約之日起 30 日內申報者，為訂約日當期之公告土地現值。
2. 逾訂定契約之日起 30 日始申報者，為受理申報機關收件日當期之公告土地現值。
3. 遺贈之土地，為遺贈人死亡日當期之公告土地現值。
4. 依法院判決移轉登記者，為向法院起訴日當期之公告土地現值。

因為申報移轉限制比較多，不足可以去看財政部公布的〈土地增值稅填寫說明〉。

本筆土地契約所載金額

填寫「金額」。

視同贈與

勾選「有」或「無」。

移轉的土地，如有下列情形之一者，在第欄「有」方格□內劃打勾記號，如無下列情形，在「無」方格□內打勾記號：

1. 在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
2. 以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
3. 以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
4. 因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
5. 限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
6. 二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

檢附文件

1. 填寫「契約日」。
2. 勾選「贈與」。
3. 勾選有附件的選項。

受託人

填寫「受託人」。

申報人

填寫「義務人（原所有權人）資訊」、「權利人（新所有權人）資訊」、「代理人資訊」。

繳款書送達方式

勾選「郵件送達」、「親自領取」。

自用住宅地價稅

勾選「申請」、「不申請」自用住宅地價稅。

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線上申報土地增值稅

1. 使用「地方稅網路申報作業」服務。
2. 點選「線上查繳稅、電子傳送服務及使用牌照稅歸戶」，可以用「自然人/工商憑證」、「健保卡」、「金融憑證」、「行動自然人憑證登入」。
3. 匯出「帶有職名章的繳款書」。
4. 點選「電子繳款」。
5. 可「線上繳稅」或「三萬元以下便利超商」、「金融機構」繳費。

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土地建物贈與移轉契約書

這是地政機關的公契，可以在這裡下載或線上版，以下截圖是政府釋出的範例。

一式 2 份，買方和賣方都是蓋章，其中 1 份契約書貼上印花，印花稅稅額為贈與價格 1‰。

【延伸閱讀】發票中獎也要繳的印花稅

土地標示

填寫「坐落」、「地號」、「面積」、「權利範圍」。

權利範圍：全部贈與，填寫「全部」。贈與一部分，填寫持分額。

建物標示

填寫「建號」、「門牌」、「建物坐落」、「面積」、「附屬建物」、「權利範圍」。

申請登記以外之約定事項

填寫「贈與權利價值」。

贈與價值是以贈與的時價為主，土地則以土地公告現值或評定標準價格，如果是房屋則以房屋評定標準價格來計算。

簽名或簽證

申請人親自到場或登記案件由地政士簽證者，申請人、地政士在本欄簽名或蓋章。

訂立契約人

填寫「受贈人或贈與人」、「姓名或名稱」、「權利範圍」、「出生年月日」、「統一編號」、「住所」、「蓋章（贈與人要蓋印鑑章）」。

備註：

1. 權利人：登記結果有利益或免除義務的人，如：受贈人
2. 義務人：登記結果無利益或喪失權利的人，如：贈與人

立約日期

填寫「日期」，這個日期和土地登記申請書「原因發生日期」一樣。

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稽徵機關申報契稅

紙本申報契稅

申報契稅可以在這裡下載或線上版。

契稅的課徵對象：因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而依法取得所有權之不動產。

依房屋稅條例第 10 條，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。

房屋現值 = 房屋標準單價 X 面積 X [1 — (折舊率 X 折舊歷經年數)] X 地段等級調整率

【延伸閱讀】房屋稅會因為很多原因 年年不同

因此，房屋現值 X 契稅稅率 = 契稅額

稅籍編號、建號、移轉房屋坐落

填寫「房屋稅籍編號」、「建號」、「移轉房屋坐落」。

房屋稅籍編號：房屋稅繳款單記載的編號（11 位數字）。

立契日期/使用執照核發日期、申報日期

填寫「立契日期/使用執照核發日期」、「申報日期」。

勾選「一般申報案件」、「房屋建造完成取得所有權案件」。

立契日期/使用執照核發日期：房屋建造完成前取得所有權的案件，才能寫使用執照核發日期，其他案件一律寫立契日期。

移轉價格

填寫「金額」。

勾選「請按照評定標準價格核課契稅」、「本件係領買購標公產或法院拍賣案件，請按照評定價格或申報移轉價格從低核課契稅」。

金額：填寫買賣、典權、交換、贈與、分割或占有契約書上價格。領買、標購公產或向法院標購拍賣不動產填寫領買、標購價格。

買賣、典權、交換、贈與、分割或占有之申報移轉案件，依法應按照評定標準價格核課契稅，故其課稅標準僅能勾選 1。屬領買、標購公產或向法院標購拍賣之不動產者，則應勾選 2。

委託人

填寫「委託人姓名」。若沒有委託人，不需填寫。

申請人資訊

填寫「原所有權人資訊」、「新所有權人資訊」、「代理人資訊」。

新所有權人，如果是持分共有房屋，要加填寫 (15) 欄。

案件類型

勾選「贈與」、「配偶贈與」。

移轉情形

填寫「層次/構造/面積」、「持分比例」。有共同使用，要連同主建物移轉，填寫「公設建號」、「持分比例」。

若是主建物已辦理保存登記，附屬的建物未辦理保存登記，勾選「未辦保存登記部分一併移轉」。

檢附文件

勾選「契約書正本、影本」、「所有權狀影本」、「不動產權利移轉證明書影本」、「法院判決書及判決確定證明書影本」、「身分證證明影本」、「該移轉房屋已納房屋稅繳款書影本」、「其他文件」、「納稅者如有依納稅者權利保護法第 7 條第 8 項但書重要事項陳述者，請另填聲明事項表並檢附相關證明文件」。

契稅繳款書領回方式

勾選「親領」、「郵寄」。若是「郵寄」，填寫「地址」。

結案簡訊通知

勾選「需要」、「不需要」手機結案通知簡訊。若是「需要」，填寫「手機」。

申請自用住宅

勾選「申報」、「不申請」自用住宅。若是「申報」，要填寫附聯。

簽名或蓋章

填寫「申報人姓名」或蓋章。

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線上申報契稅

1. 使用「地方稅網路申報作業」服務。
2. 點選「線上查繳稅、電子傳送服務及使用牌照稅歸戶」，可以用「自然人/工商憑證」、「健保卡」、「金融憑證」、「行動自然人憑證登入」。
3. 匯出「帶有職名章的繳款書」。
4. 點選「電子繳款」。
5. 可「線上繳稅」或「三萬元以下便利超商」、「金融機構」繳費。

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國稅局申報贈與稅

依遺產及贈與稅法第 8 條，贈與稅未繳清前，不得辦理贈與移轉登記。簡單來說，沒繳清贈與稅，就是不能拿到土地、建物。

贈與稅申報書下載在這裡，或線上版，以下範例是財政部釋出。

贈與日期

填寫「日期」，和土地登記申請書「原因發生日期」及契約書一樣。

申報性質

勾選「一般贈與」、「不計入贈與總額案件」、「二親等以內親屬間買賣案件」、「未成年有資金購置財產案件」、「信託贈與」、「其他」。

勾選繳款書及證明書是「自領」、「郵寄」。

確認並簽名/蓋章

贈與人資訊

填寫「贈與人姓名」、「身分證字號」、「戶籍地址」、「通訊地址」。

受贈人資訊

填寫「受贈人姓名」、「出生年月日」、「身分證字號」、「地址」、「與贈與人之關係」。

贈與總額

土地

填寫「座落資訊」、「面積（平方公尺）、持分」、「公告現值」、「贈與價額」、「土地小計」。

勾選土地現況「非公共設施保留地」、「公告設施保留地」。

贈與價額 ＝ 面積 X 持分 Ｘ每平方公尺公告現值

地上物

填寫「土地地號」、「種類名稱」、「數量」、「持分」、「贈與價額」、「地上物小計」。

建物

填寫「門牌號碼」、「稅籍編號」、「持分」、「贈與價額」、「建物小計」。

贈與價額 = 建物評定標準價格 Ｘ 持分

信託利益之權利

填寫「信託財產標地」、「委託人」、「受託人」、「受益人」、「信託期間」、「贈與價額」、「信託利益之權利小計」。

動產及其他有財產價值之權利

填寫「名稱類別及所在地」、「面額」、「單位時價」、「數量」、「贈與價額」、「動產及其他有財產價值之權利小計」。

贈與總額

填寫「本次贈與總額合計」。

每年免稅額

2024 年的贈與免稅額是 244 萬。

【延伸閱讀】遺產税/贈與稅免稅額、扣除額、課稅級距、不計入遺產總額（2024 年最新版）

扣除額

填寫「扣除項目（土地增值稅、契稅、銀行貸款、公共設施保留地、其他贈與負擔）」、「扣除金額」、「扣除內容及證明文件」。

不計入贈與總額財產

土地

填寫「座落資訊」、「面積/持分」、「公告現值」、「贈與價額」、「捐贈案件收贈單位統一編號及名稱」、「不計入贈額總額土地小計」。

建物

填寫「門牌號碼」、「稅籍號碼」、「持分」、「贈與價額」、「捐贈案件受贈單位統一編號及名稱」、「不計入贈與總額建物小計」。

公益信託

填寫「信託財產標的」、「委託人」、「受託人」、「受益人」、「信託期間」、「贈與價額」、「不計入贈與總額公益信託小計」。

動產及其他有財產價值之權利

填寫「名稱類別及所在地」、「面額」、「單位時價」、「數量」、「贈與價額」、「捐贈案件受贈單位統一編號及名稱」、「動產及其他有財產價值之權利小計」。

今年歷次贈與資訊

填寫「贈與日期」、「贈與額」、「各次扣除額」、「可扣抵稅額」、「扣抵稅額的證明文件名稱及字號」、「附件張數」。

贈與人簽章

填寫「姓名」、「簽名或蓋章」、「通訊地址」、「電話」、「Email」。

收件憑據

填寫「贈與人姓名」、「收件的國稅局」、「收件日期」。

申報人填寫

填寫「本年度贈與總額」、「免稅額」、「扣除額」、「本年度課稅贈與淨額」、「稅率」、「累進差額」、「本年度內以前各次應納稅額及可扣抵稅額」、「新舊制差額調整」、「本次應納贈與稅額」。

2017/05/12 贈與稅率、累進差額如下：

贈與稅聲明事項表

填寫「納稅者姓名」、「身分證字號」、「聲明事項」、「納稅者簽名或蓋章」、「代理人簽名或蓋章」、「申請日期」。

委任書

填寫「申報年度」、「贈與人（委任人）資訊」、「受任人資訊」、「申請日期」。

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戶政申請印鑑證明

流程請參考印鑑證明如何申請？

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申請土地建物贈與登記流程

可以從台北市政府市民服務大平台看到流程，可以臨櫃、委託、網路（非全程式）申辦，需耗時 4 天：

1. 收件及計收規費
2. 審查
3. 登錄
4. 校對並列印書狀
5. 拆件及用印
6. 移送發件櫃檯等待領件

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登記費及書狀費

1. 登記費：

(1) 土地：申報地價 1‰ 計收

(2) 建物：稅捐機關核定契價 1‰ 計收

2. 書狀費：80 元

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土地建物贈與登記要準備的文件

1. 土地登記申請書。
2. 贈與移轉契約書。
3. 申請人身分證明文件（無法以電腦處理達成查詢者，申請人為自然人者，應檢附身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本；申請人為法人者，應檢附法人登記證明文件及其代表人之資格證明，其為公司法人者，應檢附法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本)。
4. 義務人印鑑證明（義務人未能親自到場核對身分時檢附）。
5. 土地、建物所有權狀。
6. 贈與稅繳清/免稅證明書/不計入贈與總額證明書/同意移轉證明書。
7. 土地增值稅及契稅繳（免）納或其他證明文件
8. 法院許可之證明文件（監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利時檢附）。
9. 主管機關核准或同意備查之證明文件（義務人為財團法人、祭祀公業法人時需檢附）。
10. 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊者。

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土地登記申請書

土地登記申請書可在這裡下載或線上版（已填寫特定項目），以下截圖使用政府釋出的土地登記申請書範例。

受理機關

填寫受理機關。

原因發生日期

填寫「日期」，和契約書、贈與稅日期一樣。。

申請登記事由

勾選「所有權移轉登記」。

登記原因

勾選「贈與」。

標示及申請權利內容

勾選「契約書」。-

附繳證件

填寫「所有權贈與移轉契約書正副本各 1 份」、「身分證影本 1 份」、「印鑑證明 1 份」、「土地增值稅繳（免）稅證明書 1 份」、「契稅繳款書 1 份」、「土地所有權狀」、「建物所有權狀 1 份」、「贈與稅繳（免）稅證明正、影本 1 份」。

委任關係

填寫代理人名字，代理人蓋章。如果無代理人，不須填寫。

聯絡方式

填寫申請人聯絡電話、傳真、 email。

備註

填寫申請欄位中無法填寫，但又必須要填的資訊。

申請人

填寫權利人資訊（姓名/名稱、住所、蓋章）、義務人（姓名/名稱、住所、蓋印鑑章）、代理人資訊（姓名、出生年月日、身分證字號、住所、蓋章）。

備註：

1. 權利人：登記結果有利益或免除義務的人，如：受贈人
2. 義務人：登記結果無利益或喪失權利的人，如：贈與人

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地政地籍異動即時通

現在詐騙太多，所以鼓勵大家都去申請這服務，是內政部的系統，請參考地籍異動即時通。

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【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 〈財政部〉贈與案件申辦流程(含應備文件)
3. 〈台北市政府〉市民服務大平台

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【延伸閱讀】

1. 如何申請土地建物買賣移轉登記？包含土地增值稅、契稅、登記、實價登錄、房地合一稅
2. 如何申請土地建物繼承登記？
3. 如何申請土地建物贈與登記？

覺得有問題，可以留言在下面討論或 Email: taishu945@gmail.com

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