【代書實務】如何申請土地建物繼承登記?包含除戶、財產及金融清單、遺產稅
本文同步刊登官網 taishu945.tw(本文拜託去官網看,因表格都是截圖的。)
【目錄】
▼ 前言
▼ 戶政申請除戶(死亡登記)
▼ 國稅局查調被繼承人財產、所得及贈與資料
▼ 國稅局申報遺產稅
▼ 稽徵機關查有沒有地價稅/房屋稅欠稅?
▼ 戶政申請印鑑證明
▼ 地政申請土地建物繼承登記流程
▼ 登記費及書狀費
▼ 土地建物繼承要準備的文件
▼ 土地登記申請書
▼ 登記清冊
▼ 繼承系統表
▼ 遺產分割協議書
▼ 稅捐機關繳土地建物印花稅
▼ 地政地籍異動即時通
▼ 參考資料
▼ 延伸閱讀
【前言】
這篇要來寫如何申請土地、建物繼承登記,大方向就是申請除戶→查調被繼承人財產、所得及贈與資料→國稅局申報遺產稅→稽徵機關查欠地價稅、房屋稅→申請印鑑證明→辦理土地建物繼承登記,以下也會用這個標題去做延伸。
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戶政申請除戶(死亡登記)
請參考〈如何申請除戶(死亡登記)?〉
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國稅局查調被繼承人財產、所得及贈與資料
請參考〈如何申請遺產稅的金融財單(金融遺產財單)?〉、〈如何申請財產清單(財產清冊)?〉。
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國稅局申報遺產稅
依遺產及贈與稅法第 8 條,遺產稅未繳清前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。簡單來說,沒繳清遺產稅,就是不能分財產。
被繼承人死亡日期
填寫「被繼承人死亡日期」。
繳款書及證明書領取方式
勾選是不是屬於「本案件是補報案件」。
勾選繳款書及證明書是「自領」或「郵寄」方式。
被繼承人資訊
填寫「被繼承人姓名」、「身分證字號」、「戶籍地址」。
納稅義務人資訊
填寫「納稅義務人姓名」、「出生年月日」、「與被繼承人關係」、「繼承或拋棄」、「地址」、「人數」。
如果是拋棄,要附上法院准予備查函影本。
遺產總額
土地
填寫「土地資訊」、「土地現況」、「面積/持分」、「公告現值」、「遺產價額」。
遺產價額 = 面積 X 持分 X 每平方公尺公告現值
如沒有土地,填寫「以下空白」。
地上物
填寫「土地地號」、「種類」、「數量」、「直徑/年份」、「持分」、「遺產價額」、「地上物小計」。
如沒有地上物,填寫「以下空白」。
建物
填寫「地址」、「稅籍編號」、「持分」、「遺產價額」、「建物小計」。
遺產價額 = 建物評定標準 X 持分
如沒有建物物,填寫「以下空白」。
存款
填寫「金融機構名稱」、「存款種類」、「帳號」、「遺產價額」、「存款小計」。
如沒有存款,填寫「以下空白」。
投資
填寫「上市櫃、興櫃股票代號,未上市櫃且未興櫃統編」、「面額」、「單位時價」、「數量」、「遺產價額」。
遺產價額 = 單位時價 X 數量
如沒有投資,填寫「以下空白」。
債權
填寫「債權標的或所在位置」、「債務人」、「權利憑證」、「遺產價額」、「債權小計」。
如沒有債權,填寫「以下空白」。
信託利益之權利
填寫「信託財產標的」、「委託人」、「受託人」、「受益人」、「信託期間」、「遺產價額」。
如沒有信託利益之權利,填寫「以下空白」。
動產及其他財產價值的權利
填寫「名稱」、「單位時價」、「數量」、「遺產價額」、「動產及其他財產價值的權利小計」。
如沒有動產及其他財產價值的權利,填寫「以下空白」。
死亡前 2 年內贈與財產
填寫「種類及所在地」、「單位時價」、「數量」、「面積/持分」、「遺產價額」、「死亡前 2 年內贈與財產小計」。
如沒有死亡前 2 年內贈與財產,填寫「以下空白」。
遺產總額
填寫「本次申報遺產總額共計」、「前次核定遺產總額共計」、「遺產總額共計」。
免稅額
2024 年免稅額是 13,330,000 元。
【延伸閱讀】遺產税/贈與稅免稅額、扣除額、課稅級距、不計入遺產總額
扣除額
填寫「配偶」、「直系血親卑親屬」、「父母」、「身心障礙」、「扶養親屬扣除額」、「繼續經營農業生產扣除土地及其他地上農作物價值全數」、「死亡前 6 至 9 年繼承之遺產已納遺產稅扣除額」、「死亡前應納未納之稅捐、罰鍰、罰金」、「死亡前未償債務」、「喪葬費」、「執行遺屬及管理遺產之直接必要費用」、「公共設施保留地扣除額」、「民法第 1030–1 條剩餘財產差額分配請求權」。
遺產淨額
填寫「本次扣除額」、「前次扣除額」、「扣除額共計」、「遺產淨額」。
遺產淨額 = 遺產總額 — 免稅額 — 扣除額
不計入遺產總額財產
土地
填寫「土地資訊」、「面積/持分」、「公告現值」、「遺產價額」。
如沒有不計入遺產總額財產土地部分,填寫「以下空白」。
建物
填寫「門牌號碼」、「稅籍號碼」、「持分」、「遺產價額」、「不計入遺產總額之建物小計」。
如沒有不計入遺產總額財產建物部分,填寫「以下空白」。
動產及其他財產價值的權利
填寫「名稱類別及所在地」、「面積」、「單位時價」、「數量」、「遺產價額」。
如沒有不計入遺產總額財產動產及其他財產價值的權利部分,填寫「以下空白」。
扣抵稅額
填寫「死亡前 2 年內贈與已繳納之贈與稅與土地增值稅」、「在國外繳納之遺產稅」、「本次可扣抵稅額」、「前次可扣抵稅額」。
納稅義務人資料
填寫「納稅義務人或代表人姓名並簽章」、「通訊地址」、「電話」、「Email」。
應繳稅額
填寫「遺產總額」、「免稅額」、「扣除額」、「遺產淨額」、「稅率」、「累進差額」、「抵稅稅額及利息」、「應納遺產稅額」。
繼承系統表
填寫「配偶資訊」、「子女資訊」、「納稅義務人或代表人簽章」、「申請日期」。
如有主張剩餘財產差額分配請求權,要填寫結婚日期。
遺產稅聲明事項表
填寫「納稅者姓名」、「身分證字號」、「聲明事項」、「納稅者或代表人簽名或蓋章」、「申報代理人簽名或蓋章」、「申請日期」。
遺產稅案件申報委任書
填寫「被繼承人姓名」、「委任人資訊(姓名、身分證字號、電話、地址)」。
受任人資訊
填寫「受任人資訊」、「送件人資訊」、「申請日期」。
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稽徵機關查有沒有地價稅/房屋稅欠稅?
持有下列任一文件,即可查詢有無欠稅:
- 遺產稅繳清證明書
- 免稅證明書
- 不計入遺產總額證明書
- 同意移轉證明書
可跨縣市至全國任一地方稅稽徵機關查欠地價稅及房屋稅,並加蓋地方稅稽徵機關承辦人員查欠章。
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戶政申請印鑑證明
若下列情形符合你的狀況,才要申請印鑑證明,流程請參考印鑑證明如何申請?:
- 拋棄繼承者
- 分割繼承者
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申請土地建物繼承登記流程
可以從台北市政府市民服務大平台看到流程,可以臨櫃、委託、網路(非全程式)申辦,需耗時 5.5 天:
- 收件及計收規費
- 審查
- 登錄
- 校對並列印書狀
- 拆件及用印
- 移送發件櫃檯等待領件
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登記費及書狀費
- 登記費:
(1) 土地:申報地價 1‰ 計收
(2) 建物:稅捐機關核定繳(免)納遺產稅之價值 1‰ 計收
2. 書狀費:80 元
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土地建物繼承登記要準備的文件
- 土地登記申請書。
- 登記清冊。
- 繼承人現在戶籍謄本及載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本(無法以電腦處理達成查詢者需檢附)。
- 繼承系統表。
(1) 如有人拋棄才要檢附:
(a) 繼承權拋棄書(繼承開始於民國 74 年 6 月 4 日以前者檢附,拋棄繼承者應親自到場核對身分,未能親自到場核對身分者應檢附印鑑證明)。
(b) 或法院核准拋棄繼承備查文件。
5. 遺產稅繳清/免稅證明書/不計入遺產總額證明書/同意移轉證明書。
6. 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
7. 遺產分割協議書及立協議書人之印鑑證明。
8. 法院許可之證明文件(監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利時檢附)。
9. 法院選任特別代理人之證明文件(分割繼承時,繼承人中有未成年人或受監護宣告之人,繼承人間利益相反或依法不得代理時檢附)。
10. 其他依法令規定應檢附之文件,經申請案件受理機關載明要求加以補齊者。
繳清遺產稅之後和其他欠稅,接下來就要思考財產要怎麼分。要是被繼承人沒有寫遺屬,繼承人又很多的話,大家都喬不攏,比較簡單的是,「全體繼承人公同共有」,一個繼承人就可以申請,有點像是蓋牌,換下一回合繼續生活。
第二種形式是公務人員說法,「依法定應繼分」,依法行事。
第三種形式是談判人員的強項,「協議遺產分配」,可能大家都不滿意,但這可能是現階段大家的共識。
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土地登記申請書
土地登記申請書可在這裡下載或線上版(已填寫特定項目),以下截圖使用政府釋出的土地登記申請書範例。
受理機關
填寫受理機關。
如果跨所申請,勾選「跨所申請」,分別填寫受理機關和資料管轄機關。
原因發生日期
填寫「日期」,被繼承人死亡日或法院宣告死亡日。
申請登記事由
勾選「所有權移轉登記」。
登記原因
勾選「繼承」、「分割繼承」、「判決繼承」、「和解繼承」、「調解繼承」。
標示及申請權利內容
勾選「登記清冊」。
附繳證件
填寫「戶籍謄本 3 份」、「土地所有權狀 1 份」、「建物所有權狀 1 份」、「遺產稅繳(免)稅證明正、影本 1 份」、「繼承系統表 1 份」。
戶籍謄本的份數,是含「被繼承人含死亡記事」、「每個繼承人」算的。
委任關係
填寫代理人名字,代理人蓋章。如果無代理人,不須填寫。
聯絡方式
填寫申請人聯絡電話、傳真、 email。
備註
填寫申請欄位中無法填寫,但又必須要填的資訊。
申請人
填寫權利人資訊(姓名/名稱、住所、蓋章)、義務人(姓名/名稱、住所、蓋章)、代理人資訊(姓名、出生年月日、身分證字號、住所、蓋章)。
備註:
- 權利人:登記結果有利益或免除義務的人,如:合法繼承人
- 義務人:登記結果無利益或喪失權利的人,如:被繼承人
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登記清冊
土地標示
填寫「申請人姓名並簽章」、「座落」、「地號」、「地目」、「面積」、「權利範圍」、「備註(繼承權利範圍)」。
建物標示
填寫「建號」、「建物坐落」、「面積」、「附屬建物」、「權利範圍」、「備註(繼承權利範圍)」。
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繼承系統表
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遺產分割協議書
若是公同共有,不用填。遺產分割協議書可以在這裡下載或線上版。
立書人
填寫「立書人姓名」、「人數」、「被繼承人姓名」、「死亡日期」。
土地標示
填寫「座落」、「地號」、「面積」、「權利範圍」、「價值」、「遺產權利人及取得範圍」。
建物標示
填寫「段名」、「建號」、「門牌」、「面積」、「權利範圍」、「價值」、「遺產權利人及取得範圍」。
動產
填寫「動產及其他財產價值權利名稱類別及所在」、「價值」、「遺產權利人及取得範圍」。
立協書人資訊
填寫「繼承人姓名」、「身分證字號」、「地址」、「簽章」。
申請日期
填寫「申請日期」。
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稅捐機關繳土地建物印花稅
如果繼承遺產有不動產(如:土地、建物),可以到稅捐機關繳納印花稅,協議書「成立時」的土地公告現值及房屋現值,以 1‰ 稅率來計算印花稅額。
【延伸閱讀】發票中獎也要繳的印花稅
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地政地籍異動即時通
現在詐騙太多,所以鼓勵大家都去申請這服務,是內政部的系統,請參考地籍異動即時通。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 〈財政部〉繼承案件申辦流程(含應備文件)
- 〈彰化縣政府〉不動產繼承登記
- 〈我的 E 政府〉親人離世後,遺產稅申報與過戶該如何處理?
- 〈竹東事務所〉繼承登記懶人包
- 〈新北市樹林地政事務所〉登記規費如何計算?
- 〈台中市政府地方財稅局〉遺產分割協議由一人繼承要貼繳印花稅嗎?
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【延伸閱讀】
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